האתגר של שר האוצר הבא: המלצה של משרד המשפטים שמאיימת לחסל את מחיר למשתכן

אין סיכוי שהאוצר ייענה לקריאת היועץ המשפטי לממשלה ויגביל את הדירות המוגרלות ב"מחיר למשתכן" לכאלה עם היתרי בנייה בלבד. ואם לחדד, ביום שהממשלה תנסה לעשות זאת - התוכנית תמות. נזכיר: בשבוע שעבר פרסם צוות שכפוף למשנה ליועמ"ש ארז קמיניץ, מסמך שמותח ביקורת נוקבת על מתכונת תוכנית הדגל של משרד האוצר בקדנציה הזו.

במקור, לא אמור היה המסמך להוות דוח ביקורת על מחיר למשתכן. כותבות הדוח, עוה"ד כרמית יוליס, ואסתי ורהפטיג-בס, התייחסו בו לשאלה, האם לזוכי ההגרלות זכות להתנגד לשינויים ולהוספת דירות בפרויקטים. הן ענו על השאלה בשלילה ונימקו את תשובתן בפירוט. ואולם הן החליטו להוסיף לדוח סעיף מיוחד, שדן במצוקה הגדולה שבה שרויים אנשים שזכו בהגרלות.

"ישנם היבטי חוסר ודאות רבים לגבי מהותה של הזכייה ומאפייניה כפי שיהיו בסופו של דבר. ההחלטה שהתקבלה במשרדי הממשלה להקדים את ביצוע ההגרלות מייד לאחר זכיית היזם במכרז, וזמן רב לפני קבלת היתר, מעמידה את זוכי התכנית במצב של חוסר ודאות שנמשך לאורך זמן רב, לעיתים בלתי מוגבל. תוצאה זו אינה תקינה", כתבו והמליצו, כי "לנו נראה כי טוב יעשו משרדי הממשלה האמונים על כך, אם יבחנו את האפשרות לחזור למצב שבו מועד ההגרלה יהיה מאוחר למתן היתרי הבנייה, לאור הקשיים שמועד מוקדם יותר מגלם בחובו".

בכך למעשה קבעו במשרד המשפטים רף חדש לתוכנית. האם ניתן לעמוד בו? בדיקה מעלה, שזה בלתי אפשרי. לרוב מוחלט של הפרוייקטים שנכללים בהגרלת ינואר, למשל, לא רק שאין היתרי בנייה - גם בקשות להיתרים עוד לא הוגשו. בחלק מהמקרים ההגרלות התקיימו ימים ספורים לאחר שהיזמים זכו במכרזי הקרקעות.

זכייה בקרקע ימים ספורים לפני ההגרלה

ניקח לדוגמה את הגרלה 968 הפופולרית בבאר יעקב, לכ־100 דירות. הקבלן זכה במכרז על הקרקע כשלושה שבועות לפני קיום ההגרלה, והוא יקבל את המגרש רק ביוני 2020. בקשה להיתר בנייה כמובן שטרם הוגשה.

בנתניה מתקיימת הגרלה 975, שאף לה נרשמים רבים, המקווים לזכות בדירה מוזלת בעיר. הפרויקט יכלול 212 דירות, והחברה הקבלנית זכתה במכרז רמ"י על הקרקע כ-5 שבועות לפני פתיחת ההגרלה. המגרש יועבר לרשות היזם בנובמבר השנה, אך בקשה להיתר בנייה - טרם הוגשה.

עוד הגרלה פופולרית היא 962 בירושלים, להקמת 138 דירות. הקבלן זכה במכרז על הקרקע באוקטובר 2018, והוא יקבל את המגרש לידיו בעוד כחמישה חודשים. טרם הוגשה בקשה להיתר. המצב דומה בהגרלה 988 ברעננה. הקבלן זכה במגרש שבוע בלבד לפני פתיחת ההגרלה והוא עתיד לקבל את הקרקע לידיו במאי השנה. לגבי היתר בנייה אין על מה לדבר בינתיים.

ואלה הן רק כמה דוגמאות רנדומליות לקרקעות לא בשלות. מבדיקתנו הרוב המוחלט מבין 51 הפרויקטים המשתתפים בהגרלות הנוכחיות, לא רק שאין להם היתר - גם בקשות להיתר עדיין לא הוגשו להם.

זכיתם בהגרלה לדירה? לא נכון, זה כמו הימור

אם המשמעות לא ברורה כדאי להבהיר - ללא היתר בנייה, קשה להבין מתי ייבנה הפרויקט, ולא פחות חשוב מכך - איך ייראו הדירות עצמן. על כן, למרות שלא מדובר בביקורת חדשה על המבצע, במסמך של משרד המשפטים נותנים תוקף לעובדה שההגרלה היא למעשה הימור. זכיתם בהגרלה לדירה? לא נכון. ההגרלה היתה רק על הזכות להשתתף בהימור על הדירה, שבו אתם אמורים לחשב את הסיכויים, התועלות והסיכונים שלכם לזמן הקרוב, ולהחליט, האם כדאי להיכנס למסע אל הלא נודע. בנוסף תיאלצו להמתין תקופה ארוכה - לעתים יותר משנה - עד שתדעו כיצד ייראה הפרויקט ובאיזו דירה מוזלת זכיתם, ולאחר מכן תהמרו על מועד האכלוס של הדירה.

האם הגרלות של דירות בפרוייקטים שטרם עברו את שולחן האדריכל זה מקרה של חוסר רגישות, או זדון? בחוות הדעת אין לכך תשובה, אך נכתב כי זוכי הגרלות "מונעים מעצמם חיפוש אחר דירה אחרת. מניעה זו מיטיבה עם המדינה, אשר מבקשת מצידה להפחית את כמות מחפשי הדירות על מנת שהביקושים לדירות ירדו, והמחירים עימם".

זה חמור. מצב של זוכים נבוכים, שקופאים על עומדם ולא בדיוק יודעים אם כדאי להם לממש את הזכייה, או לחפש דירה בשוק החופשי, מתאים מאוד למדיניות של השר משה כחלון שמנסה בכל הכוח ליצור "הישג", ואפילו יהיה תודעתי בלבד. קשה להאמין שאף אחד באוצר לא קלט את זה עד עכשיו.