רכשת מקרקעין מיורש? הסיכונים הם מוגברים, ונדרשת זהירות מיוחדת

הדינים בתחום של תחרות זכויות במקרקעין מהווים מרכיב מרכזי ותדיר בפסיקת דיני הקניין. ניגוד הזכויות יכול להיות מלא או חלקי. חלק ניכר מן המצבים היוצרים זכויות נוגדות נובע מטעויות תמות-לב של חוליית הביניים אשר מחוללת את הניגוד, ולאו דווקא ממעשי תרמית. רבים מפסקי הדין העוסקים בתחום של תחרות זכויות נוגעים לעסקאות במגזר הערבי, שבו מתבצעות לא אחת עסקאות באמצעות ייפויי-כוח בלבד, ללא העברת זכויות בפנקסי המקרקעין.

מודל הפתרון בדין הישראלי למצבים של תחרות זכויות נשען כיום על שילוב של אלמנטים מבניים ושיקולים מהותיים. אופן הסיווג של העימות מנתב את הפתרון לאחד משני מסלולים: דיני עסקאות נוגדות (סעיף 9 לחוק המקרקעין) או "תקנת השוק" במקרקעין (סעיף 10 לאותו חוק). יסודות הפתרון בשני מסלולים אלה אינם זהים.

אופן הניתוב של פתרון העימות - אם לסעיף 9 לחוק המקרקעין ואם לסעיף 10 - עמד במחלוקת מעניינת בין שופטי ההרכב בפסק דין שניתן לאחרונה על-ידי בית המשפט העליון: ע"א 7261/15‏ מרואן מועדי נ' סמעאן ג'ורג' שוקחה (5/9/18). בעניין מועדי נדון המודל העובדתי הבא: אנטואן (בעלים של מקרקעין) התקשר בחוזה למכירת זכויות במקרקעין למספר בני אדם (להלן: "האחים"). אנטואן (המוכר) נפטר טרם העברת הזכויות בפנקסי המקרקעין על-שם האחים.

נאדיה, היורשת של אנטואן ("יורשת אנטואן") רשמה את הנכס על-שמה, מכוח צו ירושה; ובהמשך היא התחייבה להקנות זכויות בנכס (בעלות או משכון, לפי התפיסה הפרשנית הנכונה של העסקה) למרואן. ההתחייבות להקנות זכויות למרואן נגדה את זכויות האחים, שהרי לאחים הובטחו, כמובן (על-ידי אנטואן), זכויות "נקיות". 

עוצמת הזכות של הזכאי הראשון

האם הפתרון ל"תחרות הזכויות" שבין האחים לבין מרואן טמון בסעיף 9 לחוק המקרקעין, או בסעיף 10 לחוק? כיצד יש לסווג עימות זה? יצוין כי בעניין מועדי ההכרעה בין שתי ההוראות לא הייתה דרושה בפועל, כיוון שמרואן לא עמד בדרישות השכלול ותום-הלב, המשותפות הן לסעיף 9 לחוק והן לסעיף 10. על כן האחים (הזכאי הראשון) זכו בדין. עם זאת, לצורך הבהרת הדין לעתיד לבוא, השופטים עסקו גם בשאלת הסיווג של העימות.

כותב שורות אלה הביע בעבר בספרות המשפטית את התפיסה, שלפיה ההכרעה בסיווג של תחרות זכויות טמונה בשאלה עם איזו זכות הזכאי הראשון "התייצב למערכה", בעת היווצרות העימות. כאשר הזכות היא ברמה העוצמתית ביותר - זכות קניינית - רק אינטרס ציבורי חיצוני לצדדים, דוגמת יציבות מרשם המקרקעין ואפשרות ההסתמכות עליו, יכול להצדיק כי זכותו של הזכאי הראשון תיסוג מפני הרכישה המאוחרת.

במקרים אלה הזכאי המאוחר זקוק ל"תקנת השוק" הקבועה בסעיף 10 לחוק המקרקעין. לעומת זאת, כאשר הזכאות הראשונה היא חוזית בלבד, מוצדקת חשיפה מוגברת יותר של הזכאי הראשון לסיכונים, ודי לזכאי המאוחר כי יעמוד בתנאי סעיף 9 לחוק המקרקעין. על-פי עמדה זו, אם כן, נכון היה להחיל על המקרה שנדון בעניין מועדי את סעיף 9 לחוק המקרקעין, ולא את סעיף 10, שהרי האחים (הזכאים הראשונים בזמן) היו בעלי זכויות חוזיות בלבד.

ההכרעה בעניין מועדי

למרות האמור, נשיאת בית המשפט העליון, השופטת אסתר חיות, קבעה בעניין מועדי, כי פתרון העימות בין האחים לבין מרואן נשען דווקא על סעיף 10 לחוק המקרקעין. זאת, משום שיורשת אנטואן ידעה על ההתחייבות שלו כלפי האחים, ולמרות כך הזכויות נרשמו על-שמה. כלומר, רישום הזכויות בפנקסי המקרקעין על-שם יורשת מרואן (חוליית-הביניים בעימות) נתפס על-ידי הנשיאה חיות כרישום ש"אינו נכון" בנסיבות אלה, כך שעל העימות בין האחים לבין מרואן חולשת "תקנת השוק" בסעיף 10 לחוק.

ממלא-מקום הנשיאה, השופט חנן מלצר, הצטרף לעמדה זו. השופט מלצר גם סבר כי לא נתן להחיל בנדון את סעיף 9, כיוון שאין מדובר בהתחייבויות נוגדות שבוצעו על-ידי אותו אדם, אלא על-ידי מוריש ויורש, בהתאמה. לעומת זאת, השופטת דפנה ברק-ארז קבעה כי יש לפתור את העימות בגדרו של סעיף 9 לחוק.

אני סבור, בכל הכבוד הראוי, כי יש להעדיף בנדון את עמדתה של השופטת ברק-ארז. כנזכר, פירטתי בעבר בספרות מדוע "שער הכניסה" לסעיף 9 או 10 לחוק, לפי העניין, נגזר מטיב זכותו של הזכאי הראשון בזמן, בעת היווצרות העימות. השופטת ברק-ארז מקבלת עמדה זו. הזכאי הראשון בזמן בעניין מועדי היה בעל זכויות חוזיות, ולכן ראוי היה להחיל את סעיף 9 לחוק.

זאת ועוד, ובצד האמור: העמדה אשר סברה בעניין מועדי כי יש להחיל את סעיף 10 לחוק, הניחה כי יורשת אנטואן לא זכתה כלל בבעלות, לאור ידיעתה על התחייבות אנטואן כלפי האחים, כך שהרישום על-שמה היה "לא נכון". ברם, עמדה זו מתעלמת משני היבטים קריטיים:

ראשית, יורשת אנטואן לא קיבלה זכויות מכוח עסקה רצונית. היא הייתה חליפה של אנטואן על-פי דין (דיני הירושה). קיים הבדל בין מעמדו של רוכש בעסקה לבין מעמדו של חליף על-פי דין הירושה. היורש "נכנס לנעלי" המוריש ומעמדו הוא כמעמד המוריש עצמו. למוריש (אנטואן) הייתה בעלות הכפופה להתחייבות בלבד, והמעמד של יורשת אנטואן הוא כמעמד אנטואן.

ידיעת היורש על קיום התחייבות קודמת אינה מעלה ואינה מורידה בעניין זה (ראו גם חוות-דעתה של השופטת ברק-ארז ברוח זו, בעניין מועדי). אין הבעלות העוברת ליורשים "מיטהרת" מן ההתחייבות של המוריש (בין אם היורשים ידעו על ההתחייבות ובין אם לאו), אך גם אין הבעלות מסולקת מאליה עקב ידיעת היורש על ההתחייבות. זו משמעותה של "חליפות על-פי דין". תום-הלב הוא רלוונטי בעסקה רצונית, כאשר בוחנים אם הרוכש כפוף לזכאות קודמת של צד שלישי, אם לאו, ולא בחליפות על-פי דין.

רישום הזכויות על-שם יורשת אנטואן היה עדיין "נכון", כפי שהיה הרישום על-שם אנטואן, למרות קיום ההתחייבות שלו כלפי האחים. זו בעלות "נכונה", הכפופה לחיוב להעברת הנכס לאחים (יצוין עוד, בהערת אגב ובלי לדון בהשלכות של דיני חלוקת עיזבון, כי הבעלות במכלול נכסי עיזבון נופלת מאליה על-פי הדין בידי היורשים, מיד עם פטירת המוריש).

מוסד החליפות עשוי גם לספק מענה לאחד מן הטעמים שהעלה ממלא-מקום הנשיאה, השופט מלצר, כבסיס להסתייגותו מפני החלת סעיף 9 לחוק בעניין מועדי, ואשר נשען על ההנחה כי סעיף 9 מחייב חוליית-ציר משותפת לעסקאות הנוגדות. אכן, הנחה זו היא מוצדקת, אולם היורש נתפס כ"אותו צד" כמו המוריש, מכוח רעיון החליפות, לצורך סעיף 9 לחוק (ראו גם פסק הדין בעניין רז נ' אירנשטיין, הנזכר בעניין מועדי, ומ' דויטש קניין (כרך א, בע' 488)).

שנית, אף אילו היה נכון להחיל על תהליך ההורשה את דין העסקאות הרצוניות, הרי שחוסר תום-הלב של יורשת אנטואן עדיין לא היה מפקיע ממנה מניה וביה את הבעלות ומעביר אותה מיידית לבעלי הזכות החוזית הראשונה - האחים. הייתה נוצרת אז תבנית של "תחרות אנכית". במקרה כזה נתונה לאחים עדיפות כלפי יורשת אנטואן, מכוח סעיף 9 לחוק המקרקעין.

זכות העדיפות היא כנראה אובליגטורית בלבד. כאשר יורשת אנטואן מעבירה את הזכויות למרואן, היא עורכת עסקה נוגדת: בניגוד לחיוב ההשבה של הנכס, המוטל על יורשת אנטואן כלפי האחים, היא מעבירה זכויות בנכס למרואן. על עימות זה יחול שוב, באופן היקשי, סעיף 9 לחוק המקרקעין, כאשר הפעם יורשת אנטואן היא חוליית הציר בעימות (ראו מ' דויטש קניין (כרך ג), בע' 318-334). דהיינו, גם בהנחה כזו, הפתרון לעימות טמון בסעיף 9 לחוק המקרקעין, ולא בסעיף 10.

תחולת הלכת גנז על סעיף 10 לחוק

הלכת גנז, אשר דנה בעסקאות נוגדות לפי סעיף 9 לחוק המקרקעין, מטילה ברגיל על הזכאי הראשון את הנטל לרישום הערת אזהרה, כתנאי למימוש עדיפותו על-פי סעיף 9. הלכת גנז היא נגזרת של דרישה רחבה יותר, להבטחת פומביות הולמת של זכויות. בעניין מועדי הנשיאה חיות הזכירה, ללא הכרעה, את הגישה שהביע כותב שורות אלה בספרות, ולפיה מן הראוי לחסום במקרה מתאים את זכותו של הזכאי הראשון, אף אם היא קניינית, כאשר הוא אינו דואג להבטיח פרסום פומבי הולם של זכויותיו.

זוהי סוגיה חשובה, אשר טרם זכתה לעיון פסיקתי. היא מעלה שיקולים נוגדים מעניינים, הטעונים דיון נרחב במסגרת נפרדת. ניתן להניח כי הערתה של הנשיאה חיות ביחס לרלוונטיות של סוגיה זו תפתח פתח בעתיד לפיתוח הלכה פסוקה בנדון.

הכותב הוא פרופסור מן המניין באוניברסיטת תל-אביב ומשמש כיועץ במשרד עורכי הדין מיתר, ליקוורניק, גבע, לשם, טל