הזוגות הצעירים הפכו לרוב בקרב רוכשי הדירות, והמשכנתא הממונפת שלהם צריכה להדאיג את כולנו

באחד מפרקי נאום הבכורה של בני גנץ ביום שלישי שעבר, הוא התייחס למצוקת המשכנתא של הצעירים. "לנגד עינינו אנחנו רואים מיליוני ישראלים, זוגות צעירים ומשפרי דיור הכורעים תחת נטל שכר הדירה המופקע או המשכנתא החונקת", אמר.

באותו שבוע פרסם בנק ישראל נתונים על משכנתאות, שמחזקים במידה רבה את מה שאמר גנץ. היקפי המשכנתאות זינקו ב-2018, לעומת קודמתה, והגיעו לרמה השנתית השנייה בגובהה מאז 2011, וזאת אף שהיקף העסקאות נותר נמוך יחסית. הנה כמה מסקנות שהתחבאו בנתונים של בנק ישראל.

1. יותר ממחצית מהקונים: רוכשי דירה ראשונה

על פי הערכות, ב-2018 בוצעו בארץ בסך הכל כ-98 אלף עסקאות לרכישת דירה, לעומת כ-99 אלף עסקאות שבוצעו ב-2017.

מתוך כלל הדירות שנרכשו, כ-50 אלף דירות רכשו זוגות צעירים - כלומר רוכשי דירה ראשונה. זהו שיא שנתי של רכישת דירות מצד פלח שוק זה, וגידול של כ-10% לעומת 2017.

התוצאה של הפעילות המתוגברת הזו הייתה גידול של כ-12% בהיקפי המשכנתאות בהשוואה לשנה שעברה, לרמה של 59.6 מיליארד שקל סך הכל. רק ב-2015, השנה שבה נשברו שיאי רכישת הדירות בישראל, ניתנו משכנתאות בהיקפים גדולים יותר.

ייתכן שחלקם של רוכשי דירה ראשונה עלה על חשבון המשקיעים ששיעורם ירד, וחלקם על חשבון משפרי דיור. ייתכן בהחלט שחלקם נכנסו לשוק בעקבות תוכנית מחיר למשתכן, ונכנסו למעגל הביקוש רק בגלל ההנחה שמבטיחה התוכנית (על מידת הכדאיות השנויה במחלוקת שלה לא נרחיב הפעם). כך או כך, לקפיצה במספרם של רוכשי הדירה הראשונה יש השלכות רוחב על השוק - שעליהן בסעיפים הבאים.

 חלקם של זוגות צעירים בשוק: המחיר למשתכן הקפיץ את השיעור ליותר מ50% / מקור: בנק ישראל

2. קפיצה בהלוואות עם מינוף גבוה

לרוכשי דירה ראשונה יש מטבע הדברים בדרך כלל פחות הון עצמי מאשר למשפרי דיור או למשקיעים, ולכן הם צריכים לקחת יותר מימון מהבנק.

ואמנם, עם העלייה בשיעור רוכשי דירה ראשונה, היתה ב-2018 קפיצה במספר ההלוואות עם המינוף הגבוה. זה בא לידי ביטוי במדד (LTV (Loan to Value המודד את שיעור המשכנתא משווי הנכס.
ניסיון העבר מלמד שכאשר הציבור סבור שמחירי הדירות יעלו, הוא רוכש יותר דירות, וגם מעז לקחת משכנתאות בשיעור גבוה משווי הדירה. כך היה למשל ב-2013 וב-2015, שבהן ההערכות הברורות היו שמחירי הדירות יוסיפו לעלות. ב-2013, 37% מהיקפי המשכנתאות שנלקחו היו בשיעורים של 60% ויותר משווי הדירות שנרכשו; ב-2015 - 36% היו כאלה.

השנה, למרות אווירה של ירידת מחירים ושל ירידה במספר העסקאות, עלה מספר המשכנתאות במינוף גבוה - וזו כבר התנהגות שוק בלתי טבעית, שמעידה על סכנה.

"כשמדובר במרכז הארץ, בפרויקטים של מחיר למשתכן כמו בגליל ים, וגם בפרויקטים זולים יותר כמו בראשון לציון, ההלוואות יכולות להגיע לרמות של 70%-75% משווי השוק של הדירות, כלומר ל-80%-85% מהמחיר ששילמו אחרי ההנחה. בפריפריה המימון נמוך יותר", אומר יועץ המשכנתאות איתן קראוס.

אז מה קורה בשוק הזה? הרי בסופו של דבר מחירי הדירות יורדים, וגם היקף העסקאות. "אין זהות מוחלטת בין שוק הנדל"ן לבין שוק המשכנתאות. גם התנהגות הלווים ב-2018 לא הייתה דומה לקודמותיה, משום שהמעורבות הממשלתית הכתיבה אותה", מסביר בכיר באחד מהבנקים, ומתכוון כמובן לתוכנית מחיר למשתכן.

במסגרת מבצע הדגל של כחלון נמכרו ב-2018 כ-8,000 דירות, לעומת כ-5,500 דירות ב-2017.
מדובר רק בכ-16% מהשוק ואולם האווירה השתנתה, וזוגות צעירים מחפשים לעצמם כיום אופציות זולות, בדיוק כמו שהתכוונו הוגי התוכנית. כך נראה כי מחיר למשתכן משפיעה על התנהגות הזוגות הצעירים גם אם הם אינם רוכשים דירה באמצעות המבצע.

"מחיר למשתכן מהווה מעין סמן של מחירים, מטרה של מחיר רצוי שיש לזוג הצעיר אפשרות להגיע אליו", הסביר מנכ"ל משרד השיכון, בני דרייפוס, בעת שהיה אחראי מטעם המשרד על הפיקוח על המבצע. נראה, כי אכן משקי בית צעירים עושים כך, ומנתבים רכישות שלהם לדירות מוזלות, הן בשוק החופשי והן במחיר למשתכן.

ואולם, למרות זאת, הם משלמים משכנתאות גבוהות אבסולוטית, ושיעורי משכנתאות גבוהים יחסית למחירי הדירות.

 היקפי המשכנתאות השנתיים אל מול אחוז המינוף הגבוה / מקור: בנק ישראל

3. החזר חודשי של אלפי שקלים

לאור שני ממצאים אלה, אין פלא שמדד נוסף מראה על עלייה משמעותית - השיעור הגבוה של החזר המשכנתא ביחס להכנסה של משקי הבית. בדרך כלל מומלץ שהחזרי המשכנתה לא יעלו על 30% מההכנסה, מה שתואם גם עקרונות בינלאומיים של דיור בר השגה.

אולם לקראת סוף 2018 למעלה משליש מהמשכנתאות שנלקחו היו בגובה של יותר משליש מההכנסות.
האם מדובר בסיכון יתר שצעירים לוקחים? האם הבנקים מתרגשים ממשכנתאות בערים בפריפריה, שבהן יש סיכון להצפה של דירות ולירידת מחירים? הבנקים, אומר לנו אותו בכיר, אינם פועלים על סמך תחזיות לעליות או לירידות של מחירים, אלא על סמך המחירים העכשוויים ובחינת יכולות ההחזר של הלווים. זוגות צעירים מסומנים ככאלה שעתידים לשפר את הכנסתם בעתיד, כך שהבנק לא רואה בדרך כלל בעיה מיוחדת במשכנתא עם החזר גבוה.

אם מחירי הדירות הנרכשות יפלו בסופו של דבר - גם זה לא מטריד את הבנק. זו יותר בעיה של מי שאיתרע מזלו לרכוש דירה במקום לא טוב.

"תוכנית מחיר למשתכן גרמה לאנשים מסוימים 'לקפוץ מעל הפופיק' עם שיטת ההגרלות, ואני רואה את זה כל הזמן", אומר קראוס, שגם מעביר סדנאות בנושאי משכנתא. "קח לדוגמה הגרלה שכוללת 200 דירות, ואדם הגיע למקום ה-150. בשלב הזה, כל הדירות המוזלות כבר נמכרו, ונשארות לו בדרך כלל דירות יקרות. הוא נקרע בין רצונו לרכוש דירה לבין היכולת הכלכלית שלו, ובמקרים רבים אנשים מחליטים 'להתאבד' כלכלית.

"יש זוגות שאני מלווה, שעומדות בפניהן אפשרויות לרכוש דירת 4 או 5 חדרים והם בוחרים ב-5, על אף שמצבם אינו מאפשר להם. אני מציע להם ללכת על ה-4 חדרים, כי דירה זו מתאימה טוב יותר ליכולתם הכלכלית, אבל הם מחליטים אחרת, ומסבירים כי מכיוון שמחירי הדירות נקבעים לפי מחיר למ"ר, ההנחה בדירות 5 חדרים גבוהה יותר. לחלק מהם מדובר בקפיצה גבוהה מדי".

מניסיונו של קראוס, ההחזרים החודשיים המקובלים בקרב הצעירים מגיעים לרמות של 3,500-4,000 שקל בחודש לפרויקטים במקומות כמו ראש העין וראשון לציון וכ-3,000 שקל ביישובי הפריפריה. "יש זוגות שגם מגיעים להחזרים של 5,000 שקל בחודש, אבל מדובר בעיקר בציבור עם הכנסה פנויה גבוהה יותר", הוא אומר.

בהקשר זה נציין כי זוגות רבים משלמים לתקופה ארוכה גם שכר דירה וגם את המשכנתא עד שיקבלו את הדירה ויעברו לגור בה.

 שיעור ההחזרים של 30% ומעלה מההכנסה לע משכנתאות / מקור: בנק ישראל

4. סכנה: הריבית יכולה עוד לעלות

למרות העלאת הריבית האחרונה, הריבית במשק עדיין נמוכה. עם זאת, סביר שהריבית תעלה לאורך חיי ההלוואה, מה שיעלה את הנטל על מחזירי המשכנתא.

כבר עכשיו אפשר לראות עלייה בריבית המשכנתאות. למשל מ-3.53% בהלוואות ל-10-15 שנה בדצמבר 2017, ל-3.8% בדצמבר האחרון.

5. הפיגור בהחזרים במגמת עלייה

בנק ישראל בודק בכל חודש גם את מספר המשכנתאות שנמצאות בפיגור של יותר מ-90 יום בהחזר. השנה חלה עלייה מסוימת במספר ההלוואות שנמצאות בפיגור כמעט בכל הסגמנטים של ההלוואות.
אמנם לא מדובר בהיקף גדול, אבל העלייה עצמה היא שצריכה להדאיג.

***
נראה שהלהט לרכוש דירה לא באמת כבה בציבור למרות הירידה במספר העסקאות, ועדיין נראה שרבים, במיוחד צעירים, מוכנים ללכת מאוד רחוק על מנת לרכוש דירות. חלקם ייווכחו בשנים הקרובות שהם עשו טעות.

איך לבחור משכנתא?