פינוי תמורת בינוי: גבעת עמל חוזרת לבית המשפט

בית המשפט המחוזי בתל-אביב קיים היום (ג') דיון מקדמי בעתירה מינהלית שהגישה חברת אלעד ישראל מגורים בע"מ בבעלות הטייקון יצחק תשובה נגד עיריית תל-אביב בקשר לגבעת עמל ב'. במסגרת הדיון הורה בית המשפט על צירופה להליך כמשיבה של משפחת כוזהינוף הבונה במתחם גבעת עמל ב' את מגדל "בראשית".

במסגרת העתירה שתידון לגופה בהמשך החודש, דורשת אלעד מגורים כי בית המשפט יורה לעיריית תל-אביב להסיר את "הווטו" שהטילה על האפשרות של אלעד מגורים לקבל היתר בנייה ביחס למגדל 2 בפרויקט "פארק בבלי" בתל-אביב.

לטענת אלעד מגורים, שהגישה את העתירה באמצעות עורכי הדין עופר צור, יצחק לזר ואלכס פלדשר ממשרד גורניצקי ושות', העירייה מפרשת את הסכם שנחתם ביניהם בשנת 2013 ככזה המתנה את הנפקת ההיתר בפינוי כל תושבי גבעת עמל ב' מהשטחים הציבוריים בגבעה. זאת, בעוד שלטענתה סוכם ביניהם כי לצורך קבלת ההיתר היא תצטרך לבצע את "עיקר הפינויים".

לטענת אלעד מגורים, "הדיבור 'עיקר הפינויים' משמיע מעבר רף של יותר ממחצית", כאשר לטענתה, בפועל היא כבר ביצעה למעלה מ-300 פינויים. למרות זאת טען בא-כוח העותרות כי העירייה מסרבת להעביר לידי אלעד מגורים את תחשיב האגרות שעליה לשלם לצורך הנפקת היתר הבנייה.

השופטת אסתר נחליאלי-חיאט, שדנה בעתירה, ציינה, כנגד דעתו החולקת של עו"ד צור, כי לדעתה, תשלום האגרות "זו לא הבעיה כאן בתיק". לדבריה, "הקושי הכי גדול זה שאני לא יודעת למה זו עתירה מינהלית, ולא מדברים על משמעות החוזה. סימנתי לי קצת בעתירה שהכול 'חוזי' 'חוזי' 'חוזי'. ועוד כתבתם שאילצו אתכם לחתום. וקצת התפלאתי, אני מוכרחה לומר. אלה הקשיים".

בתגובה לדברים אלה ציינו אלעד מגורים כי "גם אם יש ספק אם זה עניין אזרחי או מינהלי, הכלל הוא מינהלי, גם אם מדובר בעניין מעורב. וגם אם מדובר בעניין שיש בו נושא מינהלי כגון היתר בנייה וגם נושא אזרחי, הכלל הוא שזה הולך למינהלי".

לדבריו, שיקול-הדעת שהפעילה העירייה - ובכלל זה מנהל אגף הנכסים בעירייה, אלי לוי; ומנהלת אגף הכנסות מבנייה, פזית שלמון-ברץ - היה פגום, ואותו תוקפת אלעד מגורים בעתירתה.

כסף תמורת פינוי?

השופטת נדרשה בדיון אף לתפקידה של העירייה ושאלה את בא-כוחה, עו"ד פזטל: "האם היזם פרטי שיהיה עשיר כמה שיהיה, האם הוא צריך ללכת בלילה לשכור חברות וכו' בשביל לפנות? אתם הרשות, המשטרה היא רשות. למה אנשים שמפקידים את הכסף ועושים את הכול - למה הם צריכים ללכת בלילה לשחק שוטרים וגנבים ולהעיף אנשים מהבית שלהם. בגילי המופלג אני האמנתי ברשויות. גם עכשיו אני מאמינה קצת".

במענה לשאלת בית המשפט, ציין עו"ד פזטל כי "כאשר נעשה ההסכם בין הבעלים בקרקע, הוא נעשה על סמך זה שהתוכנית הזו היא תוכנית מיוחדת שמשלבת את הפינויים עם הבנייה. צד בצד".

"לא מקבלים בנייה, אם לא מפנים שטחים ציבוריים", אמר בא-כוח העירייה, עו"ד פזטל. זאת לדבריו, מכיוון שהעירייה כבר נכוותה בעבר במקרים "שקבלנים בנו בתים, אך לא היו שטחים ציבוריים לדיירים. ולכן אמרו בעירייה הפעם מראש שלא יינתן היתר בנייה אם לא יפונו הדיירים".

לשאלת בית המשפט כיצד העירייה מפרשת את המונח "לפנות", השיב עו"ד פזטל כי פינוי יכול להיות בהסכמת הדיירים. בהקשר זה הפנה עו"ד פזטל את בית המשפט להסכם 2013, במסגרתו הצהירו כל אחד מהיזמים (כוזהינוף ואלעד מגורים) כי "כל אחד מהם קיבל על עצמו את פינוי כל הדיירים". ולכן, הוסיף עו"ד פזטל, "התשובה לשאלת בית המשפט היא פשוטה - כן, הם צריכים לפנות".

בא-כוח העירייה דחה ניסיונות של בית המשפט לדחוף את העירייה להסכים לקבל בטוחות כספיות שיבטיחו את הפינוי:

עו"ד פזטל: "יהיה לי כסף, אבל לא יהיה לי פינוי". 

השופטת נחליאלי-חיאט: "אז מה צריך לעשות?"

עו"ד פזטל: יש שתי דרכים. דרך אחת זו השאלה כמה הם (אלעד מגורים) מוכנים לשלם לתושבים עבור הפינוי והם ידעו על זה מראש וגם אנחנו. הם התחייבו לפנות, לאורך כל ההיסטוריה. הם רכשו את הקרקע בתנאי שהם יפנו. כי המדינה הבטיחה לפנות ולתת דיור אקווילנטי למי שגר שם".

אלעד מגורים: יש משפחה שפסקו לה 2.5 מיליון שקל, והיא מבקשת פיצוי של 30 מיליון

העתירה שהגישה אלעד מגורים מגיעה ככל הנראה נוכח הבנתה שפינוי 18 המשפחות מהגבעה עצמה, לרבות שתי המשפחות היושבות עדיין בשטחים אשר על פינויים היא אמונה, עלול לקחת יותר זמן מהמתוכנן. משכך, נראה כי מאחורי העתירה עומדת כוונה להביא להגמשת עמדת העירייה (שאף לה זכויות לא מבוטלות בקרקע).

בתוך כך, הדיון התקיים כחצי שנה לאחר שהשופט מנחם קליין מבית משפט השלום בתל-אביב קבע כי 18 המשפחות האחרונות שנותרו בשכונת גבעת עמל ב' בתל-אביב יפונו מהקרקע תמורת פיצוי כספי בסך כולל של 33 מיליון שקל, שישולמו על-ידי חברת אלעד מגורים. על פסק הדין הוגשו ערעורים על-ידי הצדדים (אלעד מגורים והתושבים) לבית המשפט המחוזי, שעדיין לא הוכרעו.

לשאלת בית המשפט מדוע אלעד מגורים לא מצליחה להביא לפינוי המשפחות שנותרו בגבעה, השיב בא-כוחה של אלעד מגורים, עו"ד עופר צור, כי המשפחות הגישו ערעור על פסק הדין, והן אינן מוכנות להתפנות, כאשר הן דורשות לדבריו פיצוי בסך כ-157 מיליון שקל.

בכל הקשור למשפחות רצאבי ומנבולה שיושבות על שטחים ציבוריים אותם צריכה לפנות אלעד מגורים, בא-כוחה של החברה ציין כי למרות שהשופט קליין פסק לשתי המשפחות גם יחד פיצוי בגובה 2.8 מיליון שקל, הן דורשות פיצוי של 22 מיליון - פי 10 מסכום הפיצוי שנקבע בפסק הדין של השופט קליין.

בנושא זה תקף עו"ד צור את עיריית תל-אביב והביע בפני בית המשפט תמיהה האם "תיתכן סיטואציה כזו? שתודיע ליזם שיש כבר פסק דין שלישי שקובע שהקרקע שלו ולא של המחזיקים, ושיש פסק דין שקובע כמה לשלם, ותבוא העירייה ותגיד שהיא מוכנה לשחרר את ההיתר, אם תשלמו להם פי 10 מפסק הדין?"

יחד עם זאת, נראה כי לבית המשפט יש ספקות בעניין זה:

השופטת נחליאלי-חיאט: "למה התחייבתם לפנות אותם?"

עו"ד צור: "איזו ברירה הייתה לנו?"

השופטת: "שוב, 'נאלצנו לחתום' כאילו מדובר בילד קטן שחייבו אותו לחתום. קודם כל חייבת ואומרת".

עו"ד צור: "גברתי שאלה אותי למה אנחנו לא מפנים את שתי המשפחות". 

השופטת נחליאלי-חיאט: "זה ישב לי, רציתי לדעת, עד ששמתי לב שהם חמולות. ומה המשטרה לא עוזרת? אני תמימה". 

עמי פזטל: "יש פסק דין של השופט קליין, עליו הוגש ערעור, וניתן עיכוב ביצוע".

הערעורים על פסק הדין של השופט קליין נקבע לחודש יולי 2019. לטענת עו"ד צור, אלעד מגורים סבורה כי למערערים "אין זכויות בקרקע, ומכיוון שכך אין שום סיבה בעולם שהם יקבלו פיצוי כספי מאיתנו ובטח לא בסכומים שבית המשפט פסק".

להבטחת הסכומים שנקבעו בפסק הדין, טוענת אלעד מגורים כי העבירה לעירייה בבטוחות או בערבויות סך של 108 מיליון שקל.

אלא שבדיון היום טענה אלעד מגורים כי למרות שפסק הדין פסק לכל המשפחות גם יחד פיצוי של כ-30 מיליון שקל, ישנה משפחה אחת שנפסק לה 2.5 מיליון שקל, והיא דורשת 30 מיליון שקל:

השופטת נחליאלי-חיאט: "מי אומר את זה? אלי לוי?"

עו"ד צור: "לא, התושבים".

השופטת נחליאלי-חיאט: "אני רוצה לשאול את העירייה בכל זאת".

עו"ד צור: "מה יכול לקרות? אם פסק הדין של קליין יישאר על כנו, את הכסף כבר הפקדנו. אם פסק הדין התהפך לטובתנו, לא נצטרך את כל הכסף. אם פסק הדין יתהפך נגדנו - וזה לא סביר - הם יפונו, ואנחנו נוסיף כסף. אבל פי 10?"

השופטת נחליאלי-חיאט: "כל העתירה הזו היא כסף. אדוני חושב שאני לא מבינה את זה?" 

משפחת כוזהינוף תצורף להליך

בשבוע שעבר ביקשה משפחת היהלומנים כוזהינוף, אשר גם לה זכויות בחלק ממתחם השכונה, להצטרף כמשיבים לעתירת אלעד מגורים. היום בדיון יוצגה המשפחה, הבונה את פרויקט "בראשית" בגבעה (מגדל בן 44 קומות), על-ידי עורכי הדין אביב טסה ויניב בן דוד.

נוכח התנגדות אלעד מגורים לבקשת ההצטרפות, ציין עו"ד טסה כי "כל העתירה שזורה מבחינת הסכם 2013, ואנחנו צד להסכם. יש כאן ניסיון לעקיפה של ההסכם באמתלה שלקרוא לזה עתירה. כשחברי (עו"ד צור - מ' ש') אומר 'עתירה', כוונתו לכוון לעירייה בלבד. אנחנו צד להסכם, שנחתם לפני 6.5 שנים, ויש הרבה אמירות שלא נאמרו".

במהלך הדיון טענה אלעד מגורים, בקשר לבקשת ההצטרפות, כי משפחות "רצאבי ומנובלה הם המשפחות האחרונות שצריך לפנות במגרש שלנו. חברי (בא-כוח כוזהינוף - מ' ש') לא אוהב תחרות".

לטענת אלעד מגורים, הסיבה שמשפחת כוזהינוף מבקשת להצטרך להליך היא על-מנת שהיא תוכל לוודא שביום השלמת הבנייה במגרש שלה לא תהיה לה תחרות במכירת דירות עם אלעד מגורים, תחרות אשר תוביל לטענת אלעד מגורים לירידת מכירים ממנה מנסה כוזהינוף להתחמק.

למרות התנגדות העותרות, בית המשפט קבע, לאחר ששמע את טענות הצדדים, כי השתכנע כי "הבסיס לעתירה הוא אותו הסכם 2013 שהמבקשים (משפחת כוזהינוף - מ' ש') הם צד לו, ועל כן סביר בעיניי שהם יצטרפו להליך, ולו כדי להביע את עמדתם, כדי שההחלטה שתינתן בסופו של יום תהיה לאחר שאף אשמע את המבקשים הללו שהם כאמור צד לחוזה". 

"הליכי-סרק וטענות מופרכות"

מוועד הפעולה בגבעת עמל נמסר: "תושבי גבעת עמל אינם צד להליך, והיזם יצחק תשובה מנצל זאת כדי להכפיש אותם באמצעות סיפורי בדים ונתונים שקריים".

עורכי הדין דביר סיני ואלימלך קורצוויל, המייצגים את תושבי גבעת עמל, מסרו: "במקום לבזבז ולהשחית משאבים על הליכי-סרק וטענות מופרכות, מוטב היה אם תואיל חברת אלעד מגורים לכבד את התחייבויותיה ולפתוח במשא-ומתן אמיתי עם התושבים, דבר אשר לא נעשה עד היום. נזכיר כי במשך עשרות שנים ועד עצם היום הזה החברה הפרה וממשיכה להפר הסכמים עליהם התחייבה כלפי המדינה והתושבים, כפי שהדבר קיבל ביטוי נוקב בפסק דינו של בית משפט השלום: 

"'אם כבר צריך להוקיע התנהלות פסולה, יש לעשות זאת כלפי התובעות (חברות עסקיות של יצחק תשובה), אשר בפיהם כל העת דיבור פייסני על פשרה, אך בפועל מקשיחות עמדות כל פעם שסיכוי של ממש להסדר נראה באופק'... (סעיף 25 בפסק הדין). 

"עוד נקבע: 'טענת באי-כוח התובעות, לפיה הנתבעים (תושבי גבעת עמל) סירבו ועודם מסרבים לפנות את המקרקעין, פשוט אינה נכונה. משכך בדין יסודה טענת ההגנה לפיה התובעים הם אלה שעיכבו את פינויים' (סעיף 28 בפסק הדין). 

"ועוד: 'גם לנתבעים יש זכויות, ואלה נרמסו במשך השנים תוך התעלמות לגמרי מתחינותיהם' (סעיף 25 בפסק הדין)".

סיפורה של הגבעה: "הפינוי הזמני" נמשך עד היום

שכונת גבעת עמל ב' הוקמה בתקופת מלחמת השחרור וקום המדינה. באותה עת תושבים יהודים שהתגוררו בשנים 1947-1948 באזור קרבות מלחמת השחרור שנערכו על גבול יפו, פונו על-ידי מוסדות המדינה שבדרך והועברו באופן "זמני" (שנמשך כבר 70 שנה) לבתיו הנטושים של הכפר ג'מאסין (שעליו הוקמו גבעת עמל א' ו-ב' ושיכון בבלי בתל-אביב). אחרי שקמה המדינה, פעלו התושבים למציאת פתרון קבוע, ובשנת 1949, בעקבות פנייתם, ניתן מענה בדמות החלטת ממשלה המתייחסת לג'מאסין וקובעת כי יש לדאוג להעברתם של אותם תושבים לשיכוני קבע.

בפועל, כפי שניתן להתרשם, השלטונות לא פעלו להעברתם של תושבי ג'מאסין, והם נאלצו להתמודד עם התנאים הקשים של המגורים בשכונה זו, אשר לוו בין השאר בתחושת ניכור מצד הרשות המקומית. זאת, תוך שהם משלמים עד היום את המחיר על המחדל המתמשך הכבד שלו, בין השאר שותפות ממשלת ישראל ועיריית תל-אביב.

אדמות הכפר הוקנו לימים לרשות הפיתוח (כיום רשות מקרקעי ישראל), וממנה ב-1961 לחברת דיור ב.פ. מקבוצת בנק הפועלים, אשר התחייבה להעניק לתושבים דיור חלופי. דיור ב.פ. לא עמדה בהתחייבויותיה וסחרה במקרקעין על תושביו, תוך שהיא מגלגלת את התחייבויותיה לחברות א.מ.ת.ש ודנקנר השקעות (ששינתה את שמה בהמשך לחברת אלעד ישראל מגורים מקבוצת תשובה).