בנק לאומי: מחירי הדירות באזור חיפה והדרום צפויים לרדת ובאזורי המרכז המחירים יעלו במתינות

מחירי הדירות לא צפויים לרדת משמעותית בזמן הקרוב ובאזורי הביקוש יש סיכוי שדווקא יעלו. האזורים המועדים לירידות הם אזורי הדרום וחיפה, ששם נוצרו בשנים האחרונות עודפי היצע משמעותיים. כך עולה מסקירת ענף הנדל"ן למגורים, שערכו ראש אגף הכלכלה בבנק לאומי ד"ר גיל בפמן, ואלון קרייז, שמשמש כאנליסט באגף.

"בשנה האחרונה נעצרה העלייה המתמשכת במחירי הדירות במשק. נכון לנובמבר 2018 רשם מדד מחירי הדירות הכללי של הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, א"מ) ירידה מתונה (2.3%) לעומת רמתו שנה לפני כן. עם זאת, הירידה במדד זה חלה בעיקר ברבעון האחרון של 2017 וברבעון הראשון של 2018, בעוד שבשמונת החודשים אפריל-נובמבר 2018 נותר המדד ללא שינוי משמעותי. על רקע זה נמצא, כי המחירים נמצאים בתהליך התייצבות, ללא מגמת עלייה או ירידה מובהקת", נכתב בסקירה. ההסבר המוצע למגמה זו טמון לדברי קרייז ובפמן בירידה המתמשכת בביקוש לרכישת דירות בשוק החופשי, שהחלה להיענות באמצעות ירידה מקבילה בהיצע הדירות.

"בשוק הדירות החדשות, חרף הירידה בקצב המכירות ל'שוק החופשי', היקף הדירות הלא-מכורות ביוזמה פרטית נמצא בירידה בחודשים האחרונים.

בשוק הדירות יד שנייה נראה שחל גם כן קיטון בהיצע. ראשית, ברגע שמשפרי דיור מצמצמים פעילות בשוק, גם היצע הדירות שהם מוכרים מצטמצם. שנית, משקיעי הנדל"ן הקטינו במהלך 2018 את היקף מכירת הדירות על ידם ותרמו בכך לירידת ההיצע הזמין למכירה של דירות יד-שנייה". נכתב בסקירה.

כמות הדירות שהוקמה בשנים האחרונות היתה גדולה יחסית, ואולם כלכלני הבנק בוחנים האם הדירות הוקמו בהתאמה לרמות הביקושים של האזורים השונים. מסקנתם דומה לבדיקות קודמות שנעשו בתחום: בירושלים ובתל אביב קיימים לחצי ביקוש גדולים, כלומר ההיצעים אינם עונים על הביקושים לדירות, במחוז המרכז המצב מתאזן עם נטייה ללחצי ביקוש. בצפון המצב מאוזן, ואילו במחוזות חיפה והדרום צפויים להיווצר עודפי היצע, שכן היקפי הבינוי בשני מחוזות אלה גבוהים מצרכי הדיור.

לגבי הביקושים ומספר העסקאות הכלכלנים מציינים, כי השוק נחלק בימים אלה בין שוק "מחיר למשתכן, הנהנה מצמיחה מהירה ובחלק גדל בהתחלות הבנייה ובמספר העסקאות, ולעומתו השוק החופשי שמתאפיין בקיטון מתמשך בהיקף המכירות, לצד ירידה בהתחלות הבנייה" כך נכתב. במחצית השנייה 2018 עלתה מחדש כמות הדירות שנרכשה, וזאת עקב גידול הרכישות של דירות במסגרת מחיר למשתכן. מצד שני, משקלם של משפרי הדיור והמשקיעים בשוק כאמור הלך והצטמצם. הקטנת משקלם של שני פלחים אלה בשוק הדירות גרם, להערכת הסוקר, שבבדיקה מחוזית של מחירי הדירות, רשמו דווקא מחוזות ירושלים ותל אביב את ירידות המחירים הגבוהות ביותר בשנה האחרונה. אלה שני אזורים שמתבססים מאוד על משקיעים אמידים שנעלמו מהשוק, וגרמו לירידה תלולה בביקוש לדירות במקומות הללו.

ומה הלאה? "במבט קדימה, מגמה של יציבות מחירים (או לכל היותר ירידה מתונה בהם) עשויה להימשך בתקופה הקרובה ולהיתמך גם על ידי גמר הבנייה, שצפוי להסתכם בשנה-שנתיים הקרובות בהיקף דומה לרף המינימלי הדרוש למילוי צרכי הדיור השוטפים של המשק (50 אלף דירות בשנה), או מעט מעבר לו. לצד זאת, מגמת מחירי הדירות בטווח הבינוני תהיה תלויה גם באופי מדיניות הדיור שתאמץ הממשלה, כמו גם בסביבה המאקרו-כלכלית", מסכמים בחטיבת הכלכלה של לאומי, לא לפני שמעריכים, כי התנהגות המחירים עשויה להיות שונה לפי האזורים - כלומר בחיפה ובדרום צפויה ירידת מחירים, בעוד שבתל אביב ובירושלים - עלייה.