סופית: בעלי הדירות במרינה בהרצליה לא יוכלו להתגורר בהן יותר מ-3 חודשים בשנה

בעלי הדירות במרינה בהרצליה יחויבו להשכיר את דירותיהם במשך מרבית ימות השנה, ולא יוכלו להתגורר בהן מעבר ל-3 חודשים בשנה - כך קבע בית המשפט העליון בשבוע שעבר, בהחלטה שמה קץ למאבק בן כעשור שניהלו בעלי דירות הנופש במטרה שיתאפשר להם להתגורר בהן.

פסק הדין עוסק בדירות נופש שנבנו במתחם המרינה הממוקם על חוף ימה של העיר הרצליה. בשנות ה-90 יזם ראש עיריית הרצליה דאז, אלי לנדאו, פרויקט לפיתוח מרינה על חוף הים של הרצליה. הפיתוח בוצע על-ידי יזמים פרטיים בתמורה לזכויות בנייה שניתנו להם במקום. על הקרקע חלה מגבלת בנייה בשל סמיכותה לים, ועל כן הוחלט כי היתרי הבנייה שיוצאו ליזמים יהיו לדירות נופש ולא לדירות מגורים. ייעוד המקרקעין במתחם הוגדר על-ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה כ"אזור תיירות ונופש", שהבנייה למגורים בו אסורה, ובהתאם הותרה במקרקעין, בין היתר, בנייה של "דירות נופש".

לאחר שדירות הנופש נבנו ושווקו, התברר כי בפועל נעשה בהן שימוש למגורים.

בשנת 1998 עתרה החברה להגנת הטבע לבית המשפט המחוזי בתל-אביב נגד שותפות "אי התכלת", בטענה כי ההיתרים לדירות הנופש מנוגדים לתוכנית שלא כוללת שימוש מגורים במקום. בהליך, שהגיע אל פתחו של בית המשפט העליון, נדונה בהרחבה שאלת יישומה של התשתית התכנונית על שטח המרינה בהרצליה. שופטת העליון דאז, אילה פרוקצ'יה, קבעה כי על השימוש בדירות הנופש להיות בעיקרו שימוש ציבורי, וכי על הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הרצליה לדאוג לכך שאותן דירות יועמדו לרשות הציבור הרחב במשך מרבית תקופת השנה ולמעלה ממחצית השנה במצטבר.

באותו פסק דין - המכונה "הלכת אי התכלת" - נקבע בין היתר כי "יש מקום למתן סעד הצהרתי לפיו השימוש למגורים רגילים בתחומי המרינה אינו חוקי, בהיותו סותר את דיני התכנון והבנייה, את התוכניות התקפות החלות על המקום ואת היתרי הבנייה שניתנו על-פי התוכניות". עוד צוין כי הדירות שנבנו ונבנות, למעט אלה שנרכשו על-ידי קונים לפני מתן פסק הדין בהליך הראשון בדצמבר 1999, צריכות לעמוד לשימושו של הציבור הרחב לצורכי נופש.

פסק הדין הציע מספר מתווים לשימוש בדירות לצורכי נופש, ובעקבותיו, בינואר 2010 ובדצמבר 2011, פרסמו הוועדה המקומית ועיריית הרצליה מתווה מטעמן, שקבע את התנאים בנוגע לשימוש המותר בדירות הנופש. במתווה נקבע כי על כל יחידת נופש שנרכשה לראשונה לאחר דצמבר 1999 לעמוד זמינה להשכרה מלונאית לציבור הרחב למשך 9 חודשים לפחות במצטבר מדי שנה.

בנוסף, המתווה חייב את רוכשי הדירות להתקשר עם חברת ניהול בהסכם ניהול וקבע, בין היתר, כי בתקופת השימוש הציבורי תהא לחברת הניהול החזקה בלעדית בדירות, חברת הניהול היא שתהיה אחראית באופן בלעדי לשיווקן, לקביעת תעריפי ההשכרה המלונאית, התקשרות עם אורחים, גביית התשלום והשכרתן המלונאית של הדירות, בעוד לרוכשי הדירות לא תהא זכות התערבות בהיבטים אלה.

עוד נקבע, על-מנת להבטיח את החזקה בדירות הנופש על-ידי חברת הניהול, כי המנעולים בדלתות הכניסה לדירות יוחלפו למנעול מקודד אלקטרוני או מכני לפתיחת הדלת ולבקרת כניסה.

נגד המתווה הוגשו לבית המשפט לעניינים מינהליים עתירות על-ידי רוכשי דירות הנופש. העתירות נדחו על-ידי בית המשפט, ועל פסק הדין אשר דחה אותן הוגשו 5 ערעורים לבית המשפט העליון.

במאי אשתקד דחו שופטי בית המשפט העליון, ענת ברון ויורם דנציגר (אשר פרש בינתיים מהשפיטה), את כל הערעורים, תחת דעתו החולקת של השופט אורי שהם, אשר קבע בעמדת מיעוט כי המתווה שניסחה הוועדה המקומית לוקה בחוסר סבירות, וכי הוועדה המקומית כופה על בעלי הדירות שעליהם חל המתווה, למסור את החזקה בדירותיהם לחברת ניהול חיצונית באופן שיפגע בזכות הקניין שלהם.

בפסק הדין של הרוב נקבע כי מראש לא הייתה לבעלי הדירות במרינה הזכות לעשות בהן שימוש כדירת מגורים רגילה, ועל כן זכות הקניין שלהם מוגבלת. ברון ודנציגר חלקו על דעתו של שהם כי המתווה לוקה בחוסר סבירות, וכי הוועדה חרגה מסמכותה. באשר לסוגיית חברת הניהול סברו השופטים כי על-פי עמדת משרד התיירות, הדרך ליישם את החלטת בית המשפט העליון משנת 2006 היא באמצעות חברת ניהול.

המחלוקת בין השופטים פתחה פתח עבור בעלי דירות הנופש לפנות לבית המשפט העליון בבקשה לדיון נוסף בפרשה; ואולם נשיאת בית המשפט העליון, השופטת אסתר חיות, דחתה את הבקשות ושמה סוף למחלוקת ארוכת-השנים.

חיות קבעה כי הנושא הנדון אינו מצדיק קיומו של דיון נוסף, היות שלא נקבעה בפסקי הדין של העליון הלכה העומדת בסתירה להלכה קודמת, או שמפאת חשיבותה, קשיותה או חידושה של ההלכה שנפסקה, ראוי לקיים בה דיון נוסף.

בין היתר דחתה חיות את טענת בעלי דירות הנופש, לפיה בהתקנת המתווה חרגה הוועדה המקומית מן הסמכויות הנתונות לה סעיף 27(א) לחוק התכנון והבנייה, המסמיך את הוועדה המקומית להבטיח את קיומן של הוראות הדין, להבדיל מקביעתן של הוראות דין - אשר אפשרית רק במסגרת תוכניות בניין עיר והיתרי בנייה. השופטת ציינה כי הטענה לפיה פסק הדין הרחיב למעשה את הסמכויות הנתונות לוועדות מקומיות מכוח אותו הסעיף - אינה נכונה, וציינה כי השופטים דנציגר וברון בסך-הכול קבעו ששאלת סמכות הוועדה המקומית להתקין את המתווה ולקבוע הסדרים פרטניים מהסוג הנדון כבר נדונה בפסק הדין בעניין "אי התכלת" - המהווה פסק דין חלוט, שאין לערער עליו.

עוד ציינה הנשיאה חיות כי גם השופט אורי שהם, אף שדן בהרחבה בסוגיית הסמכות, ציין מפורשות כי הוא אינו קובע מסמרות בסוגיה זו.

כל הטענות שהעלו בעלי דירות הנופש, לפיהן פסק הדין בעניין "אי התכלת" לא הקנה לוועדה המקומית סמכות להתקין את המתווה תוך הפקעת זכויותיהם הקנייניות בדירות הנופש, הוגדרו על-ידי בית המשפט כ"טענות ערעוריות במהותן, שאינן מצדיקות קיומו של דיון נוסף".