אור ירוק לג'קי בן-זקן: יקים פרויקט לבניית 650 דירות באשדוד

ניצחון לג'קי בן-זקן ואברהם נניקשווילי: בית המשפט העליון ביטל לאחרונה פסק דין שניתן לפני שנה על-ידי בית המשפט המחוזי בבאר-שבע, שביטל אישור תוכנית להקמת 4 מגדלי מגורים של 650 דירות על קרקע בבעלות בן-זקן באשדוד. המשמעות: אור ירוק להוצאת התוכנית אל הפועל.

התוכנית חלה על חטיבת קרקע המיועדת למסחר הממוקמת בשדרות הרצל במתחם סטאר סנטר, מצפון לרובעים א' ו-ב'. חברת סגול שבבעלות ג'קי בן-זקן ואברהם נניקשווילי רכשה לפני כעשור 50 דונם במתחם מרשות מקרקעי ישראל, והקימה על חלק ממנה שטחי מסחר. על חטיבת הקרקע שנותרה, ביקשה סגול לשנות את ייעוד הקרקע ממסחר שהעיר אשדוד רוויה בו, למגורים.

7 שנים לאישור בוועדה המחוזית

בשל יחסי החברות הידועים בין בן-זקן לבין ראש העירייה יחיאל לסרי, הגישה סגול בשנת 2010 ישירות לוועדה המחוזית תוכנית המבקשת לשנות את ייעוד הקרקע ממסחר למגורים, כך שתכלול 4 מגדלים הכוללים 650 יחידות דיור. הוועדה המחוזית הורתה לחברה לקבל את התייחסות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אשדוד, ובדצמבר 2012 דרש מהנדס העיר לשנות את הקו הכחול של התוכנית, כך שקרקע בבעלות העירייה המיועדת לדרכים תיכלל בתוכנית. התוכנית תוקנה והוגשה מחדש על-ידי חברת סגול ועיריית אשדוד והופקדה להתנגדויות הציבור בספטמבר 2016.

הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז דרום דחתה את ההתנגדויות שהוגשו לתוכנית ואישרה אותה בינואר 2017. לאחר האישור הועלו טענות ביחס לשותפות בין עיריית אשדוד לחברת סגול. בתוכנית אז החליטה סגול להגיש מחדש את התוכנית על הקרקע שבבעלותה בלבד ולא לכלול את שטח העירייה בתוכנית. הוועדה המחוזית אישרה את התוכנית ביוני 2017 וקבעה כי העירייה אינה נפגעת כתוצאה מצמצום הקו הכחול והוצאתה מהתוכנית. אלא שכאן הסאגה לא נגמרה.

לאחר אישור התוכנית הגישה חברת מועצת עיריית אשדוד הלן גלבר עתירה לבית המשפט המחוזי בבאר-שבע נגד אישור התוכנית בוועדה המחוזית והוצאת העירייה מתחום התוכנית, ודרשה הפקדה של התוכנית מחדש להתנגדויות.

בית המשפט המחוזי קיבל בינואר 2018 את העתירה וקבע כי יש להפקיד את התוכנית מחדש, כאשר אין לכלול את עיריית אשדוד כמגישת התוכנית. השופטת גאולה לוין קבעה כי עצם הוצאת העירייה מזהות מגישות התוכנית, מהווה כשלעצמו שינוי מהותי אשר מחייב את הגשתה מחדש של התוכנית, או לכל הפחות את פרסומה מחדש. על כן קבעה לוין כי החלטת הוועדה המחוזית על אישור התוכנית מבוטלת.

"בשורה משמעותית לרשויות מקומיות"

סגול הגישה ערעור על פסק הדין לבית המשפט העליון באמצעות עורכי הדין שחר בן-עמי, רותם ארביב-קופלניקוב וחן גרינבלט ממשרד שרקון, בן-עמי, אשר ושות' & נאמן קינן ושות', וטענה כי יש לבטלו. החברה טענה כי קביעות בית המשפט המחוזי לפיהן שינוי זהות המגיש וצמצום הקו הכחול של התוכנית מחייבים את הפקדתה מחדש, בזמן שבפועל אין כל שינוי מהותי בתוכן התוכנית - הן קביעות שגויות. עורכי הדין אף ציינו כי כבר קיימת הלכה של העליון לפיה המבחן לחובת פרסום מחדש של תוכנית הוא עריכת שינויים מקצה לקצה באופן שמשנה לחלוטין את התוכנית, מה שלא נכון לטענתם במקרה זה.

יש לציין כי ערעור סגול נדון במאוחד עם ערעור נוסף שהוגש על-ידי המדינה בצעד חריג, וזאת בגין קביעותיו העקרוניות של בת המשפט המחוזי בדבר החובה להפקיד את התוכנית מחדש או לכל הפחות לפרסם אותה שוב להתנגדויות - קביעות אשר להן השלכות רוחב משמעותיות על הליכי התכנון.

שופטי העליון - הנשיאה אסתר חיות והשופטים חנן מלצר ויהודית וילנר - המליצו לצדדים לתת הסכמתם לביטול פסק הדין, ובהתאם לכך קבע בית המשפט העליון כי החלטת בית המשפט המחוזי מבוטלת.

לדברי עו"ד שחר בן-עמי, שייצג את סגול, "בפסק הדין יש בשורה משמעותית לרשויות מקומיות, בכך שהוא קובע כי אין הכרח שהרשות תהיה בין מגישי תוכנית, גם אם התוכנית המקודמת כוללת שטחים ציבוריים, וזאת במטרה להפחית את הסרבול במערכת התכנונית".

יש לציין כי למרות פסק הדין של המחוזי, חברת סגול המשיכה בקידומה של התוכנית בדרך של תוכנית איחוד וחלוקה, ללא הסכמת הבעלים, וזאת בהתאם להחלטת הוועדה המחוזית מיולי 2018 שדחתה את ההתנגדויות לתוכנית. לכן, בפסק דינו של בית המשפט העליון צוין כי "בהסכמת הצדדים הליכי התכנון יימשכו על בסיס זה".