תוכנית מחיר למשתכן הוזילה את העסקאות בשוק - אבל לא הורידה את מחירי הדירות

ב משרד האוצר מספרים בחיוך רחב בכל במה על ההצלחה הגדולה שלהם להוריד את מחירי הדירות. ואכן, אם מסתכלים על הגרפים אפשר לראות שהחץ מסמן על ירידה. אבל, וזה האבל הגדול שחשוב להכיר, לא מדובר בירידה נטו של המחירים, כי אם במחיר ממוצע נמוך יותר של כלל העסקאות שנערכו לעומת תקופות מקבילות, ובמילים אחרות ציבור גדול יותר (זוגות צעירים) רוכשים יותר דירת זולות מבעבר. וזה כבר הבדל די משמעותי ממה שמציגים.

מרבית העסקאות - של זוגות צעירים

נסביר, יותר משהוריד מבצע מחיר למשתכן את מחירי הדירות, הוא הצליח לשנות את תמהיל הדירות הנרכשות: דירות זולות נחטפות, בעוד שדירות יקרות יותר נותרות זמן רב יותר על המדף, אך לא מורידות מערכן. התוצאה מכך היא שהמחירים הממוצעים של דירות שנרכשו ברבעון האחרון של 2018 צנחו ב-2% לעומת הרבעון האחרון של 2017 וב-2.4% בהשוואה לרבעון השלישי של 2018. ואולם מדד מחירי הדירות שסיכם את 2018, דומה למדד פברואר באותה שנה, מה שאומר שבמהלך השנה הזו, המחירים כמעט שלא זזו.

למה הציבור כבר פחות מתעניין ב'מחיר למשתכן'

 מחירי העסקאות ירדו

מחיר דירה ממוצעת שנרכשה ברבעון האחרון של 2018 הגיע ל-1.502 מיליון שקל, ירידה של 2% לעומת הרבעון האחרון של 2017 ושל 2.4% לעומת הרבעון השלישי של 2018. הירידה הזו אירעה במקביל לגידול המשמעותי במספר העסקאות שנחתמו במסגרת מחיר למשתכן, שהגיעו לשיא באותו רבעון. הסיפור הזה מגלם את תמצית הדברים: התוכנית טיפלה בעיקר בתמהיל הדירות הנרכשות, והוזילה אותו, אך לא את מחירי הדירות. בנוסף לזוגות הצעירים שרכשו דירות במסגרת מחיר למשתכן, ראינו שוב ושוב בחודשים האחרונים כיצד מגזר זה הופך לדומיננטי בכלל השוק.

 מחירי שכירות ממוצעים

זה השוני העיקרי בין 2017 ל-2018 בכל הקשור לרכישת דירות. אמנם בשתי השנים הללו בוצעו היקפי עסקאות דומים (בין 99 ל-100 אלף במספר) ואולם מה שהפך את 2018 ובמיוחד את הרבעון האחרון שלה לייחודית, היה הפיכת הזוגות הצעירים לפלח הדומיננטי בשוק, עם יותר מ-50% מהרכישות. ככאלה, הם הכתיבו שוק של דירות זולות יותר. מכאן ועד להוזלת מחירי הדירות בכללותן - המרחק רב. 

נכתב כבר בעבר שהנדל"ן הישראלי עובר תהליך של מירכוז גיאוגרפי, כלומר העסקאות חוזרות להתמקד ביישובי מרכז הארץ. הנתונים האחרונים ממחישים עד כמה התהליך הזה מהיר: היקפי העסקאות במחוזות חיפה, הדרום והצפון, ירדו בכ-6% בין 2017 ל-2018. שיעור רכישת הדירות החדשות במחוזות הללו מכלל הדירות החדשות שנרכשו צנח מ-40% ב-2017 ל-31% ב-2018.

 מחירי דירות 3

שינוי הדפוס הזה מתבטא היטב גם במדד מחירי הדירות החדשות. הנה, מחירי הדירות החדשות שנרכשו בחודשים האחרונים מוסיפים לרדת, אולם בשיעורים של עשיריות האחוז, וזאת על אף ששיעורי הדירות שנמכרות במסגרת מחיר למשתכן כבר חצו את רף השליש מקרב כלל הדירות החדשות שנרכשו. האם יתכן שמחירי הדירות החדשות שנרכשו בשוק החופשי דווקא עלו? סביר מאוד. כפי שהודגם, רוכשי השוק החופשי ממעיטים את רכישותיהם בפריפריה וחוזרים למרכז, ושם המחירים גבוהים יותר. 

והנה, דווקא שם, במחוזות תל-אביב וירושלים, מחירי הדירות רשמו את הירידות החדות ביותר - כ-5% כל אחת, מאז הלמ"ס החלה למדוד את מדד מחירי הדירות לפי מחוזות (בנובמבר 2017). בחינה של העסקאות שבוצעו במקום מעלה כי חלו ירידות גם ברמות הממוצעות של מחירי הדירות שנרכשו ברבעון האחרון של 2018. מחיר דירת 3.5-4 חדרים שנרכשה בירושלים ברבעון האחרון של השנה שעברה ירד ב-7.3% יחסית לרבעון האחרון של 2017, ל-1.8 מיליון שקל. בתל-אביב מחיר ממוצע של דירה בגודל דומה ירד ב-6.5% ל-2.16 מיליון שקל. לעומתן מחירי דירות כאלה שנרכשו במחוז הצפון, עלו ב-3.3% ל-941 אלף שקל בממוצע. בדרום הם עלו ב-1.6% ל-1.1 מיליון שקל. באזורים אחרים נרשמה ירידה - בחיפה הם ירדו ב-0.2% ל-1.21 מיליון שקל בממוצע, ובמרכז הם ירדו ב-0.8% ל-1.66 מיליון שקל בממוצע.

מעבר למדדי המחירים, קיים מדד תשומות הבנייה. נתון זה משפיע על הרוכשים לא פחות, במיוחד על רוכשי מחיר למשתכן ורוכשי הפריסייל, שמתאפינים ב"רכישה ארוכת-טווח", כלומר בכזו, שחולף זמן ארוך בין החתימה על החוזה (ובמקרה של מחיר למשתכן - מקבלת ההודעה על הזכייה בהגרלה) עד למימושו. הסכמי המכר עם היזמים מוצמדים כולם למדד זה, שבין ינואר 2018 לינואר 2019 עלה ב־2%, מהם 0.6% רק בחודש שעבר. זו מכה כואבת, כי אם יתרת החוב של רוכש על דירתו היא מיליון שקל, חובו עלה בסוף שבוע שעבר ב־6,000 שקל, עקב ההצמדה למדד תשומות הבנייה.

בשורות לא טובות לשוכרי הדירות

מחירי השכירות רשמו עלייה שנתית של 3% ומאז תחילת הקדנציה של כחלון כשר אוצר, במחצית 2015 - ב-5%, כך עולה מהנתונים. דירה ממוצעת בישראל הושכרה בסוף שנה שעברה ב-3,915 שקל לחודש. בחיפה נרשמה עליית דמי השכירות הגבוהה ביותר מסוף 2017 לסוף 2018, שהגיעה ל-5%. שכר דירה ממוצע בחיפה הגיע ל-2,716 שקל. אחריה בדירוג העליות נמצאים מחוז הדרום וגוש דן, שרשמו עליות של 4% במחירי השכירות. הראשון ל-2,889 שקל בממוצע והשני ל-4,085 שקל. בצפון דמי השכירות עלו בשיעור של 3.7% ל-2,641 שקל, במחוז המרכז מחירי השכירות עלו ב-3.2% ל-3,855 שקל, בירושלים הם עלו ב-3% ל-4,308 שקל, בתל-אביב הם עלו ב-2.7% ל-5,734 שקל ואילו בקריות של חיפה הם עלו ב-2.4% ל-2,500 שקל בחודש.