ביטול תוספות הבנייה ותקנת שבס: האם מחיר למשתכן תזכה ל"החרגה" מהמהלך הדרמטי?

"כשאני הולכת ברחוב אני רוצה לראות בדיוק את מה שאושר - את התוכנית שלקחה בחשבון את כל ההיבטים. מה יאושר זה מה שייבנה", אמרה אתמול מנכ"לית מינהל התכנון דלית זילבר, כשהסבירה מדוע בכוונתה לבטל את המתכונת שהשתרשה זה שנים להוסיף בנייה משמעותית, אחרי שתוכניות בנייה מאושרות. בין התגובות שנשמעו לצעד הזה, שבמידה ויאושר יטלטל את ענף הבנייה, היא פגיעה אפשרית בתוכנית הדגל של שר האוצר משה כחלון "מחיר למשתכן".

מאחר שהתוכנית עצמה אינה כדאית כלכלית, ידוע ומקובל כי הקבלנים שזוכים במכרזים מבקשים בקשה לתוספת יחידות דיור מכוח תקנת שבס ומקבלים אותה. על כן ביטול תקנת שבס עלול ליצור מצב שהתוכנית איננה כדאית כלכלית.

אלא שהיום הבהירו גורמים במשרד האוצר, כי התוכנית לא צפויה להיפגע. גורם בכיר במשרד האוצר הבהיר היום ל"גלובס" כי,"במידה והמהלך של ביטול תוספות הבנייה יאושר בעתיד, הדבר לא ייפגע בכדאיות הכלכלית עבור היזמים בתוכנית מחיר למשתכן. נכון לעכשיו מדובר בשלב ראשוני, ועל כן יהיה זה חסר אחריות 'לזרוק' מתווה כזה אחר שישמור על הרווחיות של היזמים בפרויקט, שאילולא רווחיות כזו ברור שלא תהיה תוכנית, אך ככל שהמהלך יתקדם, תבוא בצידו גם הדרך שתבטיח שמחיר למשתכן תוסיף להתקיים".

 האבולוציה של תוספת שבס

תקנות שבס, שאלות ותשובות

מה זה בכלל שבס?
תקנה המאפשרת תוספת של 20%-30% יחידות דיור מסך יחידות הדיור המאושרות בתוכנית, שאותה מוסמכת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לאשר, מבלי להעביר את הבקשה לבחינת הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. אישור בקשה להקלות (הקלה=השינוי) מחייב את פרסומה להתנגדויות ושמיעתן. במינהל התכנון שוקלים כעת לבטל את כל תוספות הבנייה לאחר אישור תוכניות, כשתוספות ה"שבס" הן המרכזיות שבהן.

מדוע במינהל התכנון יוזמים את ביטול תוספות הבנייה?
אישור ההקלות בהליך מזורז בוועדות המקומיות, משנה את התכנון המקורי שאושר בהליך שארך לעיתים שנים בוועדות המחוזיות והתבסס על תשתיות קיימות. התוצאה היא שבפועל מה שנבנה הוא לא מה שאושר. בנוסף לכך בקשת התוספות, הדיונים על הבקשות והאישור שלהן, מוסיפים זמן רב להתמשכות הליכי הבנייה.

על מי החלטה כזו משפיעה?
בראש ובראשונה על קבלנים שרוכשים קרקעות. בחלק גדול מהתוכניות הקבלנים לוקחים בחשבון בתחשיב הכלכלי גם את כמות יחידות הדיור המאושרות בתוכנית, אך גם תוספת של יחידות דיור מכח תקנת שבס. לא בכל רשות מקומית הקבלנים יודעים מראש אם הבקשה תאושר. עוד יצויין כי במינהל התכנון הבהירו כי במידה והמתווה יאושר הוא לא יחול רטרואקטיבית, אלא רק על תוכניות שיבואו לשולחן הדיונים לאחר חקיקה בנושא

מה יהיו ההשלכות של ביטול ההקלות?
הפרויקטים שייבנו הם הפרויקטים שאושרו במקור בוועדות התכנון, ולקבלנים תהייה וודאות גדולה יותר לפני רכישת קרקעות. השלכה נוספת של המהלך תהייה הפחתת הכח שמצוי בידיהן של הוועדות המקומיות, והקטנת התלות של הקבלנים בנבחרי הציבור המקומיים שיושבים בוועדות אלה. במילים אחרות, המהלך עשוי להפחית את הסיכוי לתופעות של שחיתות שמקורה ביחסים בין קבלנים לפוליטקאים ברשויות המקומיות. השלכה נוספת היא הפחתה של ניהול הליכי התנגדויות וועדות ערר, שמקורם בהתנגדות להקלות מבוקשות. דוגמה בולטת לכך היא התנגדות מצידם של זוכי מחיר למשתכן שמגישים התנגדויות להקלות שבס שמבקשים הקבלנים בפרויקטים אלה, מה שמביא להארכת ההליכים.

מה הסיכוי שתוספות הבנייה יתבטלו?
העובדה שהגורם המקצועי הבכיר בתחום התכנון מבקש לקדם יוזמה שכזו מצביעה על כך שלא מדובר בבלון ניסוי. עם זאת, כיוון שאנחנו נמצאים ערב בחירות, ומכיוון שהמהלך דורש הליך חקיקה בכנסת, ברור שאנחנו לא מדברים על מחר בבוקר. מה גם שטרם ברורה עמדת נבחרי הציבור שייבחרו. כך או אחרת ליוזמה צפויה לקום התנגדות מצד הקבלנים שרבים מהם מורגלים בהגשת בקשות להקלות ואף גוזרים את רווחיהם מכך. ○