מכה לעיריית ת"א ויום חג ליזמים: ועדת הערר ביטלה בצעד דרמטי שורה של הנחיות שעצרו פרויקטי נדל"ן חדשים

הפקק משתחרר? החלטה דרמטית של ועדת הערר מחוז תל-אביב, בראשות עו"ד הילה סירוטה לבנה, מבטלת חלק ניכר מההנחיות המרחביות לבנייה שניסחה עיריית תל-אביב, ושלטענת יזמים רבים הטילו מגבלות על בינוי חדש בעיר, בעיקר בפרויקטים של התחדשות עירונית. על פי וועדת הערר, ההנחיות שאמורות היו להגדיל את רמת הוודאות לגבי הבנייה בעיר, הפכו לחסם, והתייחסו לנושאים מהותיים בבנייה, שלא ניתן היה לערער עליהם. ועדת הערר קבעה כי ההנחיות צריכות להתייחס לנושאים עיצוביים בלבד, וכי בנושאים מהותיים צריכה הוועדה המקומית לקבל החלטה על סמך שיקול-דעת ועל ההחלטה יוכל מגיש הבקשה להגיש ערר.

את הערר הגישו שורה של יזמים ומגישי בקשות להיתרים ובהם: אקו סיטי, עמותת אדריכלים מאוחדים, האדריכל דן דרין, האדריכל גידי בר אוריין, לשכת המסחר תל-אביב והמרכז, סלקום, פורום תושבים למען טבע עירוני ואיכות סביבה תל-אביב וגורמים נוספים.

במסגרת תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה שהרחיב את סמכותן של הוועדות המקומיות, פרסמה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב ביוני 2016, שורה ארוכה של הנחיות מרחביות לבינוי, אשר השפיעו באופן מהותי על אופן תכנונם של בניינים בעיר. הנחיות מרחביות פורסמו גם ב-40 רשויות מקומיות נוספות, ומטרתן הייתה להגדיל את הוודאות התכנונית לגבי בנייה חדשה בתחומי העיר. במסגרת ההנחיות שניסחה הוועדה המקומית בתל-אביב, שכוללות מאות רבות של סעיפים בעשרות עמודים, טוענים יזמים הפעילים בעיר, כי בפועל הוטלו מגבלות משמעותיות על תכנונם של בניינים בעיר, בעיקר בהתחדשות עירונית.

ההנחיות היו רבות והתייחסו בין השאר לסוגיות קונסטרוקטיביות, הגבלה על היכולת להקים מרתפי חנייה, הפיכת התקן לבנייה ירוקה שלא היה מחייב לתקן מחייב בחלק ניכר מהמבנים בעיר, ועוד הנחיות רבות, אשר צמצמו בצורה משמעותית את האפשרות להגיש בקשות להיתרי בנייה, וצמצמו את שיקול-הדעת התכנוני שיש לוועדה המקומית לדון הבקשות שאושרו במידה ולא עמדו בהנחיות המרחביות. על החלטות שנוגעות להנחיות המרחביות, לא ניתן היה להגיש עררים.

כאמור, בעקבות פרסום ההנחיות המרחביות על ידי הוועדה המקומית, הוגשו מספר עררים לוועדת הערר המחוזית, חלקם באמצעות עוה"ד עפר טויסטר, מיטל טויסטר רוזנטל ואייל אוליקר ממשרד עו"ד עפר טויסטר ושות' העוסק בתכנון ובנייה. בעררים נטען כי חלק מההנחיות נקבעו שלא בסמכות, חלקן עומדות בניגוד לקביעותיהם של מוסדות תכנון בכירים יותר, בחלקן גלומה פגיעה בלתי סבירה בזכות הקניין, וכי הן פוגעות בהתחדשות העירונית.

לאחר דיונים שקיימה וועדת הערר המחוזית, פרסמה אתמול (ה') הוועדה את החלטתה ובמסגרתה ביטלה ושינתה חלקים נרחבים בהנחיות המרחביות. בחלק מהמקרים נימקה וועדת הערר את החלטה מטעמים שלגופו של עניין, ובחלק מהעררים טענה כי ההנחיות הוגדרו בחוסר סמכות.

ועדת הערר קבעה כי על ההנחיות המרחביות לעסוק בנושאים הנוגעים לעיצוב הבניין במובן הפשוט והמצומצם של המונח. כלומר, ברשימה מצומצמת של נושאים שמשפיעים על חזות ועיצוב הבניין. ביחס לשאר הנושאים, קבעה וועדת הערר כי נושאים שראוי כי יהיה לגביהם שיקול-דעת, אינם נושאים אשר מתאימים להיות מוסדרים במסגרת הנחיות מרחביות, ואותם ניתן להסדיר בתכניות או במסגרת מדיניות.

כך, בין היתר נקבע שלא ניתן לקבוע הנחיות מרחביות לגבי נושאים המשליכים על חזות הבניין, כמו למשל הגבלת מספר הדירות בקומה, מיקום הממ"ד בחזית בניין, מפלס הכניסה הקובעת וכו'. וועדת הערר ביטלה למעשה בשלמותם פרקים המתייחסים לעצים, ניהול אתרי בנייה, ובפרקים אחרים הוכנסו שינויים מהותיים, שעל הוועדה המקומית הוטל לתקן. עוד נקבע כי גם על התיקונים ניתן יהייה להגיש עררים.

"אנו סבורים כי על ההנחיות המרחביות לעסוק בנושאים הנוגעים לעיצוב הבניין במובן הפשוט והמצומצם של המונח, וכי מטרתן של ההנחיות המרחביות לקבוע קביעות עיצוביות ברורות בנושאים אשר ראוי כי לא יתנהל לגביהם דיון במסגרת בקשה להיתר, וכי לא ניתן יהייה להפעיל שיקול-דעת בעניינם במסגרת דיון בבקשה להיתר" נקבע בהחלטה. "אנו סבורים כי רשימת הנושאים שניתן לקבוע לגביהם הנחיות מרחביות היא רשימה מצומצמת של נושאים שמשפיעים על חזות ועיתובהבניין אשר הוועדה המקומית החליטה לגביהם כי היא אינה מעוניינת או כי היא אינה זקוקה להפעלת שיקול-דעת פרטני ביחס לבקשה קונקרטית. נושאים שראוי כי יהיה לגביהם שיקול-דעת אינם נושאים אשר מתאימים להיות מוסדרים במסגרת הנחיות מרחביות ואותם ניתן להסדיר בתוכניות או במסגרת מדיניות".

אילי בר, מנכ"ל משותף בחברת אקו סיטי, שריכז מטעם איגוד לשכות המסחר את הטענות המקצועיות בערר, מסר כי ההחלטה מהווה הישג משמעותי לתחום ההתחדשות העירונית בתל-אביב. "ההנחיות המרחביות יצרו מערכת בלתי אפשרית של דרישות תכנון שהלכה למעשה כבר החלו תוקעות לחלוטין את הליכי הרישוי בתל-אביב". אמר בר "החלטת וועדת הערר ביטלה בצדק מעל מאה הנחיות מרחביות שיורדות לפרטי פרטים ושאיימו להפוך כל דלת חדר אשפה, גדר, פילר חשמל ושורשים של עץ שכן לחסמים שלא ניתן להתגבר עליהם. כך למשל קבעו ההנחיות כי אם במגרש מסוים שהשתבש לגביו היתר בנייה, קיים עץ ויש אישור של כל הגורמים לכריתתו, בהנחיות המרחביות נקבע כי אם השורשים שלו מצויים במגרש השכן יש להביא את הסכמתם החתומה של 75% מבעלי הדירות במגרש הסמוך. כתוצאה מכך, התארך הזמן להגשת בקשת ההיתר או שכלל לא ניתן היה להגיש בקשה, וההנחיה הזו בוטלה".

עו"ד עפר טויסטר, שייצג יחד עם עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל ועו"ד אייל אוליקר את איגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית, מסביר כי "מדובר בהחלטה עקרונית בעלת חשיבות רבה, לא רק למתכננים וליזמים בתל-אביב, אלא גם בערים אחרות, שכן בעקבות ההנחיות המרחביות של תל-אביב, גם ערים אחרות פרסמו הנחיות מרחביות דומות, וייתכן שכעת, לאור החלטתה העקרונית של ועדת הערר, ועדות מקומיות אחרות יתאימו עצמן להוראות וועדת הערר". עו"ד טויסטר מוסיף כי "מטרתן של ההנחיות המרחביות הייתה לפשט ולייעל את ההליכים, אולם בפועל ההנחיות כפי שפרסמה הוועדה המקומית תל-אביב, במהותן והיקפן, היו בחזקת גולם שקם על יוצרו". לדבריו, לאור ההחלטה המצמצמת את היקף ההנחיות, ייתכן כי יותקנו הנחיות מרחביות "ידידותיות" יותר, שיהיו לעזר למתכננים ולא לרועץ כפי שקרה בפועל.

יש להדגיש כי במידה והוועדה המקומית של תל-אביב תרצה לערער על ההחלטה היא תיאלץ להגיש עתירה לבית המשפט נגד החלטת וועדת הערר המחוזית.