בעד ונגד: הורדת הרוב הדרוש לפרויקטים של פינוי בינוי

נגד: אין פה בשורה אמיתית | עו"ד דפנה סירוטה-הולנדר

הורדת הרוב הדרוש במיזמי פינוי-בינוי תאפשר אמנם נקיטת הליכים כנגד הדיירים הסרבנים בשלב מוקדם יותר של הפרויקט, אבל המשמעות הינה כי על היזם להשקיע עלויות גבוהות של ניהול הליכים משפטיים כנגד 34% מהדיירים בשלב בו חוסר הוודאות עדיין רב

משרד המשפטים הודיע לאחרונה כי הוא מגבש הצעת החלטה לפיה תהיה אפשרות להורדת הרוב הדרוש בקרב בעלי דירות במתחם המיועד לפינוי בינוי, מ-80% ל-66% בלבד. לא מעט יזמים בירכו על המהלך ולכאורה מדובר בהצעה שאמורה להגדיל את הוודאות במיזמי פינוי בינוי. אך כלל לא ברור כי אכן מדובר בבשורה שתוציא אל הפועל פרויקטים של פינוי בינוי.

על מנת שפרויקט פינוי בינוי ייצא לפועל דרושה הסכמה של 100% מהדיירים, שכן המחוקק קבע כי הקניין האישי הוא זכות ברמה גבוהה המעוגנת בחוק יסוד, ולכן דרושה לה הגנה חזקה. על כן, השגת הרוב המינימלי איננה מאפשרת את הוצאת הפרויקט אל הפועל אלא רק משנה את הרף הנדרש לשם הנעת ההליכים המשפטיים כנגד המיעוט. כלומר, יזמים אשר עד היום היו צריכים לנהל הליכים משפטיים נגד 20% מבעלי הזכויות במתחם, אולי יגיעו מהר יותר לשופט, אבל ייאלצו לנהל הליכים משפטיים כעת מול 34% מהדיירים הנותרים, דבר שמצריך השקעה של עלויות וזמן רבים, שלא לדבר על הניכור שעלול להיווצר בקרב דיירים אלו.

חשוב להדגיש שגם ניהול הליכים משפטיים מול הדיירים הסרבנים אינו מאפשר בהכרח את הוצאתו של הפרויקט אל הפועל, מאחר שבית המשפט צריך תחילה לקבוע ביחס לכל דייר שהסירוב שלו איננו סביר. רק לאחר שקובע השופט כי סירובו של הדייר איננו סביר כמפורט בחוק, ניתן לפסוק נגד אותו דייר סרבן פיצויים נזיקים, ולחלופין, בעקבות תיקון "חוק הדייר הסרבן" בשנת 2018, יכול בית המשפט גם למנות נאמן - שהוא עורך דין או רואה חשבון שאינו בעל דירה במתחם - על מנת שהנאמן יתקשר בעסקה בשם בעל הדירה המסרב. ככל שבית המשפט יפסוק פיצויים נגד הדייר ולא יבחר למנות נאמן, המשמעות היא כי לא ניתן יהיה להוציא את הפרויקט אל הפועל מאחר ועדין נדרשת חתימת אותו דייר על מסמכי הפרויקט.

 הריסת בניין לקראת תמ``א 38 ברחוב שפירא ברמת גן. רגע אמוציונלי לדיירים / צילום: צילום חכם - רמי חכם

היוזמה החדשה של משרד המשפטים אמנם מגדילה את הכוח של הרוב למול המיעוט שטרם הצטרף לפרויקט, ואולם על מנת שכוח זה יאפשר את הוצאתו של הפרויקט אל הפועל על היזם לנקוט בהליכים משפטיים כנגד כל אותם דיירים שטרם הצטרפו, ונקיטת הלכים נגד שליש מדיירי הפרויקט כרוכה בעלויות רבות והשקעת זמן רב, בשלב מוקדם יחסית וכאשר כלל לא ברור שתוצאת המהלכים הללו תאפשר הוצאתו של הפרויקט אל הפועל. בנוסף קיים חשש כי עלויות משפטיות אלו עלולות להיות מגולגלות חזרה לדיירים ולהיות מופחתות מהתמורות המוצעות על ידי היזם.

דיירים המבקשים לקדם הליכי פינוי בינוי בשכונתם עוברים פעמים רבות דרך ייסורים לא פשוטה בהתנהלות מול בעלי אינטרסים שונים אשר במקרים רבים מנסים להשיא את התמורה המוצעת להם ולשם כך עומדים בסירובם להתקשר בפרויקט. בכוחם של הסרבנים לגרום נזקים עצומים דווקא בשלבים האחרונים של הפרויקט, אם כן נשאלת השאלה - למה להגדיל את מספרם מראש?.

ההיגיון אולי דורש להסתכל אחרת על זכות הקניין מלכתחילה, לה העניק המחוקק ערך גבוה בחוק פינוי בינוי שנחקק ב-2006 ולקבוע שלא צריכים את הסכמתם של 100% מהדיירים על מנת להוציא פרויקט אל הפועל אלא רף נמוך יותר. כך ידעו היזמים כי בכל מקרה בו יקבע בהליך משפטי כי סירוב הדיירים איננו מוצדק, ניתן יהיה להוציא את הפרויקט לפועל באמצעות נאמן שיחתום במקומם, ולא יהיה עוד חשש כי ההליכים המשפטיים הושקעו לריק.

הכותבת היא מנהלת מחלקת הנדל"ן וההתחדשות העירונית במשרד עוה"ד צבי שוב

 תמ"א 38. היועצים אמונים על הפרטים הקטנים / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

בעד: לחזק את התשתיות בערים ולהגן על המתנגדים | עו"ד ענת רודניצקי

לאחרונה פורסמה יוזמה חדשה של משרד המשפטים, ולפיה בפרויקטים של התחדשות עירונית מסוג פינוי-בינוי יופחת הרוב הדרוש של הסכמות הדיירים מ-80% ל-66%, כמקובל בפרויקטים מסוג של חיזוק והרחבת מבנים (תמ"א 38/1). לכאורה, השינוי מגדיל את הסיכון שיזמים ינצלו את שיעור ההסכמות הנמוך יותר בכדי להוציא לפועל פרויקטים הפוגעים בדיירים. אך בפועל מדובר דווקא במהלך ציבורי וחברתי מתבקש, המגדיל את היצע הדיור ואף עשוי לחזק קבוצות מוחלשות.

התחדשות עירונית היא כלי מרכזי ויעיל בהגדלת היצע הדיור לנוכח עתודות הקרקע המוגבלות בישראל - וגם בקידום שינוי חברתי. מדי 25 שנים מכפילה אוכלוסיית ישראל את גודלה, אך אין די עתודות קרקע לתת לכך מענה. בנוסף, מבנים רבים בארץ לא נבנו בהתאם לתקן הבנייה שנכנס לתוקף רק ב-1980, ואינם עמידים בפני רעידות אדמה. מכאן, שפרויקטים לפינוי-בינוי תורמים להגדלת היצע הדירות ולחידוש תשתיות עירוניות.

לפרויקטים אלה ישנה גם חשיבות חברתית, שכן שוויין של הדירות החדשות שמקבלים הדיירים עולה באופן ניכר על שווי הדירות הישנות, ובכך הפרויקטים תורמים להגדלת ההון המשפחתי. בכך גם נחסכות עלויות כבדות של שיפוצים וחידוש תשתיות בדירות ובבניינים הישנים - עלויות הפוגעות במיוחד בדיירים מעוטי יכולת. הדירות והבניינים החדשים אף מונגשים, דבר המסייע רבות לדיירים זקנים או בעלי מוגבלויות המתגוררים כיום במבנים ישנים ללא מעליות. אמנם, בבניינים חדשים נדרשים הדיירים לעלויות תחזוקה גבוהות יותר, אך בחלק מהפרויקטים הקלו על הדיירים באמצעות חיוב היזם להקים קרן תחזוקה לרווחתם - פתרון שראוי אף לעגנו בחקיקה.

הבעיה המרכזית היא שחרף היתרונות הגדולים בפינוי בינוי קיים קושי להוציא פרויקטים לפועל לנוכח הדרישה להסכמות דיירים בשיעור של 80%. מדובר ברף גבוה במיוחד, המהווה חסם בפני חידוש המרקם העירוני. במצב הנוכחי ישנם דיירים הפועלים מתוך החשש המוכר "לצאת פראיירים" - אף שחלק ניכר מהם כלל אינם נמנים על קבוצות מוחלשות, אלא פשוט מנסים למקסם את התמורה שיקבלו במסגרת הפרויקט. הורדת רף ההסכמות ל-66% תאפשר אפוא להסיר חסם מרכזי המונע כיום ביצוע פרויקטים, וזאת הן לטובת רוב הדיירים המעוניינים בהם והן לטובת האינטרס הציבורי בקידום התחדשות עירונית.

 מתחם לפינוי בינוי, יבנה / צילום: איל יצהר

לצד זאת, חשוב להקפיד על מנגנוני איזון, שיגנו על דיירים מפני ניצול אפשרי בידי יזמים. חלק מהמנגנונים האלה כבר קיימים כיום. לדוגמה, החוק מחייב כבר עתה יזמים לכנס את הדיירים לשם הצגת סוג העסקה המוצעת על ידם, ולהעביר להם מסמך עם עיקרי ההצעה לפני תחילת ההחתמות. החוק אף מסמיך את הממונה על פניות הדיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית לבטל הסכמים בין דיירים ליזם, במקרים שבהם דיירים חתמו על הסכמים בשפה שאינה ידועה להם, ומבלי שהיזם הסביר להם את עיקרי העסקה בשפתם. עוד נקבעו בחוק הטבות מיוחדות לדיירים זקנים, ואלה מתווספות להגנות ותיקות יותר על דיירים עם מוגבלות.

יש לזכור כי החוק נותן מענה גם לדיירים הסרבנים עצמם ומתיר להם לנמק בבית המשפט את עילת סירובם כאשר הם נתבעים על ידי רוב הדיירים המעוניינים בביצוע הפרויקט. אם בית המשפט משתכנע כי הסירוב מוצדק, הוא ימנע את ביצוע הפרויקט - וכך לא יהיה פינוי בינוי מבלי ש-100% מהדיירים הסכימו לו או השמיעו את טענותיהם בפני בית המשפט.

במובן זה, השינוי שמציע משרד המשפטים אינו דרמטי כפי שהוא מצטייר. כל שהשתנה הוא שכעת יידרשו "רק" 66% - עדיין שיעור גבוה של שני שלישים - כדי לאפשר לרוב לפנות לבית המשפט ולתבוע את הסרבנים. השינוי שמציע משרד המשפטים הוא על כן צעד נכון לקידום התחדשות עירונית.  

הכותבת היא עורכת דין בקליניקה לדיור, קהילה ומשפט באוניברסיטת תל אביב