תיקונים לתמ"א 38: מה צפוי לכלול תיקון 4 לתמ"א 38, והאם הוא קרוב לאישור?

לתמ"א 38 שורה של תיקונים שגובשו ואושרו במהלך השנים. מטרת התיקונים היא חידוד הוראות התוכנית, ויצירת וודאות גדולה יותר לכל העוסקים בתחום. עם זאת, התיקון הרביעי לתמ"א 38 היה אמור להיות שונה במהותו מהתיקונים הקודמים משום שתכליתו הייתה לשנות מספר כללים בסיסיים בתמ"א 38.

נכון להיום, העבודה על תיקון זה הוקפאה עד הודעה חדשה, אבל כמו תמיד בענף הנדל"ן - לא מן הנמנע שבעתיד התיקון יופשר וישוב להיות רלוונטי.

הרציונל לתיקון - מתייחס לא רק לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, אלא שדרוג הביטחון האישי של בעלי דירות שמתגוררים בבניינים בהם אין מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) או מקלט. במקביל, התיקון הרביעי גם נועד:

● להגדיל את ההיתכנות לחיזוק מבני משרדים ומבני ציבור
● להגדיר טוב יותר את סל הזכויות ליזמים בתוכנית
● הגברת ההיתכנות הכלכלית של התוכנית ביישובי הפריפריה המרוחקים

תיקון 4 מהווה שינוי משמעותי - שעוד לא הוגדר לחלוטין

כאמור, אחד הסעיפים המשמעותיים במסגרת התיקון הרביעי היה מתן אפשרות להוספת ממ"דים לבניינים שעד כה לא היו זכאים להיכנס לתוכנית תמ"א 38 כלל. כך, התוכנית הייתה להכניס למסגרת תמ"א 38 גם מבני מגורים שנבנו לאחר שנת 1980 ועד שנת 1992 - כל עוד אין בהם מרחבים מוגנים. נזכיר שהתקן הקיים, המחייב כל דירה חדשה שנבנית לכלול ממ"ד (מרחב מוגן דירתי) או ממ"ק (מרחב מוגן קומתי), נכנס לתוקף רק אחרי מלחמת המפרץ הראשונה (1991).

באם שינוי זה היה אכן מאושר, לא מעט בניינים היו מתווספים אל תוך זירת הפעילות של יזמי וקבלני התמ"א - ובמקביל עוד מאות אלפי בעלי דירות היו יכולים לקדם פרויקט והשבחה אפשרית של דירתם הנוכחית. בעת העבודה הראשונית על התיקון הרביעי, עלו הערכות שהתייחסו לטווח של בין כ-230 אלף דירות לכ-360 אלף דירות שיתווספו לתוכנית ברחבי הארץ. מדובר, כמובן, בתוספת משמעותית להיצע הבניינים בתמ"א 38 - מה שיעניק עבודה רבה ליזמים והקבלנים העוסקים בתחום בשנים האחרונות, ובמקביל גם יכניס לא מעט בעלי דירות חדשים למסלול האפשרי להשבחת הדירה ולהוספת המיגון.

עם זאת, בעוד הכנסת הבניינים האמורים לטווח הטיפול של תמ"א 38 היא הכרזה משמעותית, במסגרת הדיונים על התיקון טרם נקבע כיצד יתבצע ההליך בפועל. כלומר, לא ברור האם בניין מגורים שנבנה בין השנים 1980 ל-1992 היה אמור גם לזכות בתוספת זכויות כפי שמאפשרת תמ"א 38 לבניינים ישנים יותר ועל פי מה יחושבו הזכויות.

נקודה נוספת שטרם הוכרעה בנושא זה היא האם בעלי הדירות באותם הבניינים יצטרכו לשאת בעלות מסוימת שתגרור תוספת הממ"ד או שכמו בתמ"א 38 המקורית, כל ההוצאות הכספיות יהיו על חשבון היזם או הקבלן.

במסגרת הדיונים המוקדמים, ביקשו אנשי צוות ההיגוי של התיקון להמליץ כי במקרה והמהלך יאושר, יהיה מדובר במסלול שונה של תמ"א 38 שבין היתר:

● לא יאפשר תוספת נוספת לשטח הדירות מעבר לתוספת הממ"ד (12 מ"ר בלבד)
● יעניק מעט זכויות נוספות לבנייה על הגג (קומה אחת בלבד)
● לא יכלול חיוב בהיטל השבחה
● לא יחול על מבנים נמוכים או קטנים

תמ"א 38 - לא רק למבני מגורים?

נושא שני שעלה במסגרת התיקון הרביעי לתמ"א 38 הוא חיזוק מבנים שאינם מבני מגורים. כיום, תמ"א 38 כמעט ולא מתייחסת למבנים שאינם למגורים. היכן שכן קיימת התייחסות, היא מינורית ומאפשרת תוספת קומה אחת בלבד - דבר שהופך את החיזוק ללא כדאי ליזם או לקבלן. מכיוון שאת רוב שעות היום מבלים אנשים במקומות עבודה, מבני ציבור או מוסדות חינוך, הרציונל של התיקון הרביעי קבע שיש לטפל גם במבנים אלו.

 בנייני משרדים באזור הבורסה ברמת גן / צילום: תמר מצפי

במסגרת התיקון החדש נשקלה האפשרות להעניק זכויות בנייה נרחבות יותר, ואף אולי להסב את הזכויות או את המבנה כולו למגורים כדי לעודד את החיזוק ולהגדיל את ההיתכנות הכלכלית. השלבים הראשוניים של גיבוש התיקון הרביעי התייחסו למתן תוספת של 2.5 קומות למגורים על בניין שאינו למגורים או תוספת בנייה של 2.5 קומות למגורים יחד עם הסבת הבניין כולו למגורים.

כמה מבנים כאלו רלוונטיים לתיקון החדש? על פי הנתונים הזמינים, נכון להיום קיימים ברחבי המדינה כ-784 בנייני משרדים שנבנו לפני שנת 1980 ולא עומדים בתקן, למעלה מ-2,000 מרכזים מסחריים שנבנו לפני שנת 1980 וכ-205 בתי מלון.

תמ"א 38 - גם בפריפריה

עוד נקודה בה היה אמור לטפל התיקון הרביעי לתמ"א 38 היא היעדר ההיתכנות הכלכלית ליישום תמ"א 38 בערי הפריפריה.

במישור זה התיקון היה אמור לטפל בסוגיה באמצעות הטבות מיסוי ביישובי הפריפריה או במקביל לנסות ולייצר מנגנון של ניוד זכויות מעיר לעיר. על פי הרעיון המתגבש, יוכל יזם או קבלן לחזק בניין בפריפריה, ואת הזכויות הנוספות להעביר (בשפה מקצועית, "לנייד") לעיר אחרת בה יש לו קרקע פנויה המיועדת לבנייה שיכולה לקלוט את אותן זכויות בנייה נוספות.

בנקודה זו חשוב לציין כי בעוד התיקון הרביעי נמצא בהקפאה, דווקא נושא ניוד הזכויות זכה להתעניינות מחודשת כאשר ברשות להתחדשות עירונית החליטו לנסות ולקדם אותו כפתרון נפרד. הצעת מחליטים (הצעה לאישור הממשלה) גובשה בנושא אך טרם הספיקה להתקדם.

עוד שאלות ונושאים שעלו במסגרת הדיונים המוקדמים על התיקון הרביעי לתמ"א 38:

● האם לחייב את הקבלנים והיזמים לעמוד בתקן לבניה ירוקה הקיים (תקן וולנטרי ולא מחייב, נכון להיום)
● האם לאפשר שילוב של שטחי ציבור לצד שטחי המגורים בבניינים החדשים והאם להעניק לשם כך זכויות בניה נוספות
● האם לאפשר שימוש מסחרי בקומת הקרקע בפרויקטים
● האם להוסיף עוד אפשרויות לשיפור העמידות של מבנים שאינן עומדים בתקן מלבד הבנייה המתאפשרת במסגרת תמ"א 38
● שילוב דיור בר השגה בתמ"א 38

נזכיר שוב כי נכון להיום התיקון הרביעי לתמ"א 38 אינו מקודם בפועל, אם כי לא מן הנמנע שחלקים ממנו יקודמו בנפרד. בכל מקרה, אם אתם שוקלים להיכנס לתהליך תמ"א 38, חשוב להכיר את התיקון ואת ההשלכות האפשריות שלו.

■ מדריך זה מבוסס, בין היתר, על חומרים שפורסמו באתר "גלובס", אתר משרד הבינוי והשיכון, חקיקת הכנסת ומקורות נוספים. מטרתו היא לספק לך היכרות בסיסית עם התחום ותובנות ראשוניות שיעזרו לך להתמצא בו. המדריך אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי מוסמך. מדריך זה לא כולל תוכן שיווקי - הוא נכתב, נערך ומוגש רק עבורך.