התחדשות עירונית: אלו הזכויות שמגיעות לקשישים בבניין שלכם

■ מדריך זה מבוסס, בין היתר, על חומרים שפורסמו באתר "גלובס", אתר משרד הבינוי והשיכון, חקיקת הכנסת ומקורות נוספים. מטרתו היא לספק לך היכרות בסיסית עם התחום ותובנות ראשוניות שיעזרו לך להתמצא בו. המדריך אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי מוסמך. מדריך זה אינו כולל תוכן שיווקי - הוא נכתב, נערך ומוגש רק עבורך.

תיקון לחוק דייר סרבן, או בשמו המחודש 'עידוד מיזמי פינוי בינוי', עבר ב-2018 את האישור הסופי בכנסת ישראל.

החוק, שהתחיל כהצעה קצרה ותכליתית שמטרתה הקשחת עמדות מול דיירים סרבנים ומתן כלים נוספים לשאר בעלי הדירות לפעול לקידום הפרויקט, הפך לחוק שונה לחלוטין שכולל בין היתר גם התייחסות לכל נושא הקשישים בפרויקטי התחדשות עירונית - פינוי בינוי.

החוק החדש כולל, בפעם הראשונה, סל זכויות משמעותי לדיירים קשישים אותו היזם יהיה מחויב להציע עוד בתחילת הדרך. החוק מגדיר "קשיש" כמי שמלאו לו 75 שנים במועד החתימה של בעל הדירה הראשון בבית המשותף על עסקת התחדשות עירונית.

 זוג קשישים בבית אבות. הקו העליון של הסקלה / צילום: אתר רשת משען

זכויות קשישים בהתחדשות עירונית (בעקבות אישור החוק):

● לקשיש שמעל גיל 75 ביום חתימת החוזה הראשון מחויב היזם להציע:
   ◦ מעבר לדיור מוגן או
   ◦ תמורה כספית בשווי "דירת התמורה" - כלומר השווי המוערך של הדירה לאחר השלמת הפרויקט או
   ◦ דירה מחוץ למתחם או
   ◦ שתי דירות קטנות בפרויקט או 
   ◦ דירה קטנה במתחם וכסף מזומן

● לקשיש שמעל גיל 80 ביום חתימת החוזה הראשון, מחויב היזם להציע:
   ◦ מעבר לדיור מוגן או 
   ◦ תמורה כספית בשווי דירת התמורה או 
   ◦ דירה מחוץ למתחם

● יזם מחויב להציע לקשיש מעל גיל 80 דיור חלופי מחוץ לפרויקט בזמן הבנייה בתמ"א 38 במסלול חיזוק (המסלול ה"רגיל") ותוספת קומות על הקיים

● פטור ממס שבח ומס רכישה לקשישים מעל גיל 70 שימכרו את דירתם ליזם או לצד ג', על מנת לאפשר התקדמות פרויקטים של "פינוי בינוי". יזם שירכוש את הדירה מהקשיש, יוכל למכור את הדירה בפטור ממע"מ, למעט מע"מ על הרווח שהיזם יפיק מהעסקה
   ◦ פטור ממס שבח ומס רכישה יינתן גם לחלופות אחרות מותאמות לקשישים שאושרו במסגרת הצעת החוק: דירה קטנה בתוספת מזומן, שתי דירות קטנות או מעבר לבית אבות

● בעל דירה שהוא או בן/בת זוגו מוגדרים במצב סיעודי, יוכל לקבל תמורה כספית בתמורה לדירה שבבעלותם זאת בתנאי שירכשו זכות מגורים במוסד סיעודי

● לא ניתן לתבוע (תביעת דייר סרבן) בעל דירה בן 75 ומעלה אם לא הוצעה לו לפחות חלופה אחת מעבר להצעת התמורה הסטנדרטית בפרויקט התחדשות עירונית שמשמעותה הגדלת שטח הדירה

● לא ניתן יהיה לתבוע (תביעת דייר סרבן) בעל דירה בן 80 ומעלה אם לא הציעו לו חלופה מחוץ לפרויקט

נציין כי בזמן שחשוב שקשישים יהיו מודעים לזכויות שלהם במהלך גיבוש הפרויקט, חשוב לא פחות שגם בעלי הדירות האחרים בבניין יהיו מודעים לנושא. הדבר חשוב הן כדי להבהיר את המצב ליזם או הקבלן כבר מהרגע הראשון - וגם כדי למנוע חיכוכים מיותרים בשלבים מאוחרים יותר של הפרויקט.

דייר קשיש - לא תמיד ייחשב לסרבן

עוד נקודה שתמיד צריך לזכור, והיא הייתה הבסיס של החוק החדש, היא שדייר קשיש שונה מדייר סרבן רגיל. אם לעתים הסרבנות נובעת מבצע כסף או סחטנות של אחד הדיירים בבניין, הגיוני שהחוק יעמוד לצדם של שאר הדיירים ויאפשר להם לעשות שימוש בכלים משפטיים נגד הסרבן. לעומת זאת, במקרה של דיירים קשישים שחיו שנים ארוכות בדירה, וחוששים מהפרויקט או גם אינם תמיד סבורים שיראו את תוצאותיו עוד בימי חייהם, המחוקק ראה לנכון למצוא פתרון שונה.

חיוב היזם או הקבלן להציע לדיירים קשישים אלטרנטיבות מספקות ומגוונות לפני ההכרזה עליהם כדיירים סרבנים ופניה לערכאות משפטיות היא חשובה לא רק לאותם הקשישים, אלא גם להתנהלות נכונה של הפרויקט.

במקביל, גישה זו גם צפויה לאפשר לפרויקט להתקדם בלוח זמנים מהיר יותר, וזאת לעומת עיכובים שהיו נגרמים בעבר כאשר אותם הדיירים הקישים היו מסרבים והאפשרות היחידה הייתה להיאבק בהם בבתי משפט.

תמיד חשוב לזכור שכבר בשלב הראשוני של גיבוש הפרויקט וגיבוש ההסכמה בין כלל בעלי הדירות בבניין, צריך ליידע את בעלי הדירות הקשישים (באם ישנם בבניין) על הזכויות האמורות. מדובר בזכויות שנקבעו בחוק ואינן קשורות לטוב ליבו של יזם כזה או אחר. באם הצעה של קבלן או יזם אינה כוללת התייחסות לקשישים יש להפנות את תשומת ליבו לנושא כמו גם את תשומת ליבו של עו"ד היזם ועו"ד הדיירים. בכל מקרה, הסבר נכון ומקיף של הזכויות מהרגע הראשון יוכל להקטין משמעותית את החשש מפני הפרויקט בקרב דיירים קשישים ולאפשר את קידומו בצורה טובה יותר ושקופה יותר.