התחדשות עירונית: כל מה שרצית לדעת על הדייר הסרבן ואיך מתמודדים איתו

כדי לקדם פרויקט תמ"א 38 או פינוי-בינוי על בעלי הדירות בבניין הישן להתאגד ולהשיג את הרוב הנדרש. במקרה של תמ"א 38 מדובר במסלול "הריסה ובנייה", כמו גם בפינוי-בינוי, הרוב הנדרש ליישום הפרויקט עומד על 80% מבעלי הדירות בכל מתחם ( ש-75% לפחות מהרכוש המשותף צמוד לדירות שלהם). בתוך המתחם, יש צורך בהסכמה של 67% לפחות מבעלי הדירות בכל בניין ובניין.

במקרה של תמ"א 38 במסלול חיזוק הבניין הקיים ותוספת קומות מדובר ברוב נמוך יותר - 66% בלבד מבעלי הדירות בבניין אחד.

כמובן שכל יזם או קבלן תמיד יעדיפו בניין בו שיעור ההסכמה של בעלי הדירות עומד על 100%, מה שעשוי להאיץ את התקדמות הפרויקט, אך מדובר במצב רצוי - ולא תמיד מצוי.

דייר סרבן הוא כינוי לדייר שאינו מסכים לקדם את הליך התמ"א או את הליך הפינוי-בינוי בבניין. לסרבנות עשויות להיות כמה פנים וכמה סיבות, אולם השורה התחתונה תמיד תהיה זהה - מדובר בבעל דירה שאינו מסכים למתווה הפרויקט המוצע - לו מסכימים הרוב הדרוש מבעלי הדירות בבניין.

למה דיירים הופכים ל"סרבנים"?

להלן כמה דוגמאות לסירוב דיירים לקידום פרויקט התחדשות עירונית:

● רצון לקבל תמורה גבוהה יותר מזו שהקבלן/יזם הנוכחי מציע.
● התנגדות לזהות היזם/קבלן/עו"ד שמציע את ההצעה.
● חשש מפני מעבר לדירה חלופית.
● גיל מבוגר - קשישים - שאינם רוצים לעזוב את הדירה בה התגוררו עשרות שנים.
● נכות או מוגבלות שמקשה עזיבה של הדירה.
● סחטנות - רצון לקבל תמורה כספית בעבור ההסכמה באמצעות הפעלת לחץ על הקבלן ובעלי הדירות האחרים.
● סכסוכי שכנים שמקבלים משנה תוקף במסגרת קידום פרויקט התחדשות עירונית.

הסיבות הסבירות ל"סרבנות" - ואלו שיסבכו את "הדייר הסרבן" בצרות

כפי שניתן לראות הסיבות להתנגדות מגוונות, ולא כל התנגדות יכולה לגרור את המונח דייר סרבן מחד, אולם מצד שני גם לא תמיד יכולה להיחשב בעיני בית המשפט כסירוב סביר.

מהו סירוב סביר? בית המשפט יכול לראות מספר סיבות לכך:

● אם הפרויקט אינו בעל היתכנות כלכלית או לא כדאי למי מהצדדים
● לא הוצע לדייר הסרבן פתרון של מגורים חלופיים לתקופת הבנייה
● לא הוצעו בטוחות מתאימות לבעל הדירה
● נסיבות אישיות מיוחדות או תנאים מיוחדים שבגללן העסקה הופכת ללא כדאית לדייר
● אם התמורה לדייר הסרבן אינה תואמת את התמורה לדיירים האחרים והיא פחותה או מקפחת
● אם הדייר או מי מבני משפחתו סובל מנכות או ממוגבלות והפתרונות שהוצעו לו אינם כוללים התאמה למצבו
● אם הפגיעה באיכות החיים של הדייר קשה מדי בזמן הבנייה
● אם לדייר טענות לגיטימיות כלפי הקבלן או היזם (במישור האיתנות הפיננסית למשל)
● אם ועד הדיירים בבניין פעל בחוסר תום לב, באופן שאינו מוסרי או הוגן

למה בית משפט? כי זה המקום בו בעלי הדירות שרוצים לקדם הפרויקט יכולים לפעול אל מול הסרבנים. על פי החוק, יכולים בעלי הדירות לפנות לבית המשפט ולטעון כי בעל הדירה המסרב לחתום על ההסכם אינו מחזיק בסירוב סביר  -וכי על בית המשפט לקבוע כי אם לא יחתום יעמוד בפני קנס כספי משמעותי.

במקביל, צריך לזכור שבית המשפט יכול גם לקבוע מחד שהסירוב הוא סביר ו/או לקבוע כי הפיצוי בו יהיה חייב הדייר הסרבן יהיה על חלק מהנזק שעל פניו נגרם לדיירים ולא על כולו. את ההחלטה יבסס בית המשפט על כמה שיקולים:

● גובה הנזק שצפוי להיגרם לבעלי הדירות מאי קידום הפרויקט
● אפשרות התשלום של בעל הדירה הסרבן
● נסיבות העסקה כולה שנחתמה בין היזם או הקבלן לבעלי הדירות

נציין כי בעוד בפרויקט פינוי-בינוי דייר סרבן ובעלי הדירות האחרים יגיעו לבית משפט בסופו של יום כדי לפתור הבעיה, בתמ"א 38 הכתובת היא  למפקח על הבתים המשותפים במשרד המשפטים. בסמכותו של המפקח לחייב את הדייר הסרבן להסכים, אבל גם במקרה הזה - רק אם מצא בצורה ודאית שסירובו אינו סביר.

כלים נוספים לבעלי הדירות מול דיירים סרבנים

בעוד חוק דייר סרבן נתן לבעלי הדירות המעוניינים לקדם את הפרויקט כלי משמעותי במלחמה בדייר הסרבן המעכב את הפרויקט, בשנים האחרונות נראה כי לא תמיד מדובר בכלי מספק. במקביל, השאלה מהו סירוב סביר הלכה והתחדדה כאשר גם לטיעונים כאלו ואחרים של מתנגדים (בעיקר קשישים) ניתן משקל רב יותר.

מסיבה זו הוחלט על ידי משרד המשפטים לקדם תיקון לחוק דייר סרבן כדי להעניק לו עוצמה גדולה יותר מחד, וכך גם איום גדול יותר על מי שתוהה האם כדאי לו להיות דייר סרבן, אך גם לנקוט בגישה חדשה, חברתית יותר, אל מול אוכלוסיית הקשישים.

התיקון החדש שאושר במחצית 2018 קבע כי לעומת המצב הישן בו תביעת דייר סרבן תהיה תביעת נזיקין, במצב החדש התביעה תוכל להיות כזו במסגרתה בית המשפט לא רק יוכל לפסוק פיצוי כספי אלא פינוי של הדירה המוחזקת על ידי הדייר הסרבן.

בית המשפט, במקרה של סירוב שאינו סביר, יוכל על פי התיקון החדש להוציא צו פינוי לבעל הדירה ולמנות מורשה חתימה במקומו שיוכל להתקדם מול היזם או הקבלן בעסקה הפינוי-בינוי.

הצד החברתי של התיקון לחוק קבע מספר פרמטרים אותם יהיה חייב היזם או הקבלן להציע לדייר קשיש בפרויקט. רק במקרה והקשיש קיבל הצעה למספר פתרונות ולא הסכים לכך, הוא יוגדר כדייר סרבן שניתן לנקוט נגדו צעדים משפטיים. חשוב לציין כי את החלופות לקשישים מחוייב היזם להציע רק בפרויקט פינוי-בינוי ולא בתמ"א 38. עם זאת, במסלול חיזוק הבניין ותוספת קומות (תמ"א 38/1) מחוייב היזם להציע לדייר מעל גיל 80 דיור חלופי בזמן הבנייה.

■ מדריך זה מבוסס, בין היתר, על חומרים שפורסמו באתר "גלובס", אתר משרד הבינוי והשיכון, חקיקת הכנסת ומקורות נוספים. מטרתו היא לספק לך היכרות בסיסית עם התחום ותובנות ראשוניות שיעזרו לך להתמצא בו. המדריך אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי מוסמך. מדריך זה אינו כולל תוכן שיווקי - הוא נכתב, נערך ומוגש רק עבורך.