דירות מפה לאוזן בין חברים? שוק בהאטה? אז איך זה שכמות מתווכי הנדל"ן בישראל לא מפסיקה לגדול

בקדנציה הנוכחית של הממשלה, שהתאפיינה בחלקה הגדול על פי משרד האוצר בהאטה בשוק הדיור ובירידת מחירי דירות, מספר המתווכים בישראל המתפרנסים משוק זה - דווקא זינק. כך עולה מבדיקת "גלובס". אם בשנת 2015, עת נכנס משה כחלון לתפקיד שר האוצר, עמד מספר המתווכים על למעלה מ-17 אלף, הרי שבסוף שנת 2018 המספר צמח והגיע לשיא של למעלה מ-21 אלף מתווכי נדל"ן רשומים.

מהנתונים שריכז משרד המשפטים לבקשת "גלובס" עולה כי בתוך עשור מספר המתווכים המורשים בישראל עלה בכ-70%. בעוד שמספר המתווכים בשנת 2009 עמד על 12,533, הרי שבשנת 2018 עמד מספר המתווכים המורשים על 21,331. הקפיצה השנתית הגדולה ביותר בעשור האחרון נרשמה דווקא בשנת המחאה החברתית, כשבין 2010 לבין 2011 עלה מספר המתווכים בישראל בלא פחות מ-2,686. מבדיקת הנתונים עולה כי למעט שנת 2013, בכל אחת מהשנים נרשמה צמיחה במספר מתווכי הנדל"ן.

 מספר המתווכים בישראל / נתונים: משרד המשפטים

פחות עסקאות, יותר מתווכי נדל"ן

המתווכים בישראל פעילים בשוק היד שנייה, ומובילים עסקאות של מכירה והשכרה של דירות. לפי נתוני אתר מדלן ב-2018, שבה נרשם גידול נוסף בהיקף המתווכים, חלה ירידה של 12.5% במספר עסקאות הנדל"ן בשוק היד שנייה, כך שהשינוי החיובי במספר המתווכים יכול להיתפס כמפתיע. אם היה מצופה שיותר מתווכים יתייאשו מהשוק ויחפשו הסבה מקצועית, הרי שבפועל, כך על פי נתונים של משרד המשפטים, המגמה היא הפוכה.

כיצד ניתן להסביר את הגידול? כלומר אלה שעוברים את המבחן של יחידת רשם המתווכים במשרד המשפטים, ומתווספים לפנקס המתווכים המורשים. כל זאת כשברקע פועלים על פי הערכות כמה אלפי מתווכים ללא רישיון, תדמית שלילית יחסית של המקצוע, והפגיעה הישירה שספג המקצוע, בדומה למקצועות אחרים, כתוצאה מצמיחה של אתרי אינטרנט יעודיים למכירת דירות דוגמת יד2.

לשר האוצר משה כחלון, כך מסתבר, היתה תרומה ממשית לשימור וצמיחת המקצוע. לפי נתונים שפירסמה לאחרונה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, עולה כי בתל אביב למשל, נרשם שפל ברכישת דירות חדשות שלא היה כמותו מאז 2004, כאשר בשנת 2018 כולה נמכרו רק 807 דירות חדשות. בלמ"ס הדגישו והזכירו כי רק ב-2004 וב-2009 נרשמו היקפי מכירות הנמוכים מ-1,000 דירות חדשות בשנה. הסיבה היא כמובן הפעילות המואצת של תוכנית מחיר למשתכן בערים מסויימות שבהן שיווקה המדינה מסה של קרקעות שמרבית הבנייה החדשה בה מיועדת לדירות במסלול מחיר למשתכן. בין אם העסקה תצדיק בסופו של יום את המהלך מבחינתם של הזכאים שהחליטו לנצל את ההטבה הממשלתית ובין אם לא, הרי שבערים שבהן אין שיווקים של מחיר למשתכן, הפעילות המרכזית היא של שוק היד שנייה.

ערים כאלה כמו תל אביב, כמות משרדי המכירות באתרי בנייה של קבלנים המציעים דירות חדשות היא מזערית, בעוד כמות משרדי התיווך המציעים דירות יד שנייה בעיר- רק הולכת וגדלה.

עיקר הנשר במקצוע - בשנתיים הראשונות

לדברי ליליה נחמן מנכ"לית רשת התיווך "אנגלו סכסון" המונה 80 סניפים בארץ, "אין בהכרח קשר בין היקף העסקאות למספר המתווכים. מאחר ובמיוחד בתקופה של ירידה בהיקף העסקאות, יש הרבה אנשים שניגשים לבחינות של רשם המתווכים, אך הם לא מתכוונים לעסוק בתחום. עורכי דין למשל או אנשים מתחום הביטוח שמעוניינים בידע משלים למקצוע שלהם. בנוסף ישנם אנשים שניגשים למבנים מתוך כוונה לעסוק בתחום, אבל לא שורדים בו לאורך זמן. מאחר וסף הכניסה לתחום הוא מאוד נמוך, מבחן פשוט שלא דורש הכשרה או לימודים, המבחן האמיתי הוא כמה מהמתווכים שנכנסים לתחום מצליחים להישאר בו לאורך זמן". נחמן מוסיפה כי "אין ספק שבתקופה של פריחה בשוק הנדל"ן, ישנה נהירה אל התחום. אבל גם בתקופה קשה יותר של ירידה בהיקף העסקאות, הביקוש למתווכים טובים, מביני עניין, הוא רב יותר, כי קשה יותר למכור דירה ולוקח זמן ארוך יותר למכור דירה. יש מקומות במתווך בעל ניסיון באזור גיאוגרפי מסוים, מכיר את כל הנכסים שמוצעים למכירה, את כל התוכניות שחלות באזור, את המחירים של הדירות שנמכרו, איזה תשואה יש על דירות להשקעה באזור, ואת המידע הזה לא ניתן למצוא בלוחות האינטרנטיים".

העובדה שמדובר במקצוע שמוסיף למשוך עוד ועוד ביקוש, אפשר למצוא בכניסתה של רשת התיווך הבינלאומית קלר וויליאמס לישראל בשנת 2017. זאת לצד רשתות וותיקות ומבוססות כמו אנגלו סכסון, רימקס ועוד. הרשת החדשה מפעילה כיום בישראל 15 סניפים. "בפועל מתוך אלפי אנשים שעוברים את המבחנים כל שנה, רק מאות שורדים במקצוע", אומר מנכ"ל הרשת עמוס נעים. "רוב האנשים שאולי חלמו להתעשר במהירות, או שרוצים קריירה שנייה, מתפכחים ומבינים שתיווך זאת עבודה קשה, ולכן מרבית האנשים שעברו את המבחנים והחלו לעסוק במקצוע, ינשרו בשנתיים הראשונות". נעים מסיף כי "גם בתקופות טובות וגם בתקופות של האטה, התפקיד של המתווך נשאר להביא מקסימום תמורה במינימום זמן ואת זה תמיד צריך. הרבה פעמים התפקיד של המתווך הוא לתת למוכר או לקונה תמונה ריאלית של השוק ושל מחירי הדירות שעוד לא עודכנו ברשות המיסים".