אם מחיר למשתכן תיפסק - הביקושים יתפרצו

בשנים האחרונות נדמה היה כמה וכמה פעמים כי המערכת הפוליטית קרובה לבחירות, אך אלה לא קרו עד עתה. כעת הבחירות כבר כאן - ויתקיימו בעוד כחודשיים ב-9 באפריל. עבור שוק הנדל"ן מערכת הבחירות עשויה להיות הרת-גורל. בעניין הזה, אחת השאלות הגדולות לאחר הבחירות תהיה "מחיר למשתכן - לאן?".

התוכנית, פרי יוזמת שר האוצר משה כחלון ומשרד האוצר, נועדה להקל על חסרי דירה לקנות דירה ראשונה בתנאים מועדפים. נוסף לכך, היא נועדה למתן את נסיקת מחירי הנדל"ן שחלה בשוק בעשור האחרון. במטרה לייצר דירות זולות הוחלט באוצר לשנות את שיטת המכרזים המסורתית של שיווק למרבה במחיר, ובמקום זאת למכרז את המגרשים המשווקים בשיטה שלפיה הזוכה יהיה היזם שיתחייב למחיר המכירה הנמוך ביותר, בהינתן מחיר קרקע קבוע ומוזל ע"י המדינה.

למרות יעדיה החיוביים, התוכנית לא זכתה לתמיכה בקרב מרבית היזמים, שטענו כי יצירת תקרת זכוכית לרף ההכנסות, לא מותירה רווח יזמי ראוי, ואף חושפת אותם לעלויות בלתי צפויות ולרמת סיכון גבוהה. נוסף לכך, הפכה התוכנית לשנוייה במחלוקת אף בקרב מחוסרי הדיור הזכאים, שטענו כי תנאי התוכנית, שלפיהם הם נדרשים להשתתף בהגרלה בשלב כה מוקדם, יוצרים אי-ודאות גדולה, שכן בחירת הדירות מתבצעת רק לאחר קבלת היתר בנייה, קרי, כשלוש-ארבע שנים לאחר ההגרלה. אי לכך הפכה התוכנית לשנוייה במחלוקת.

וכעת, מערכת הבחירות עשויה להכריע גם את גורל התוכנית, אשר היוותה תוכנית דגל של שר האוצר כחלון מעת כניסתו לתפקיד הבכיר. אם אכן שר האוצר כחלון ימשיך בתפקידו, אפשר להניח די בביטחון כי תוכנית מחיר למשתכן תישאר עמנו, לפחות לתקופה הקרובה. שהרי מדובר ב"בייבי" של כחלון, כך שסביר שהוא ישאף להמשיך לקצור את הפירות שלהן הוא מצפה מהתוכנית. יחד עם זאת, קדנציה שנייה בתפקיד תאפשר לו גם להיות חופשי מלחצים ומדעות קדומות, ולבצע שינויים בתוכנית הקיימת, ככל שיידרשו, בהתאם למצב שוק הנדל"ן.

חשוב להבין, כי להיבט הפסיכולוגי יש השפעה רבה על השווקים הכלכליים בכלל ועל שוק הנדל"ן בפרט. אירוע של תהליך בחירות מהווה אירוע מכונן, שתוצאותיו עשויות לחולל שינויים בשוק הנדל"ן. לכן, באופן מסורתי, תקופת טרום-בחירות כרוכה בקיפאון/ישיבה על הגדר של רוכשים פוטנציאלים, הממתינים לראות אם יחול שינוי בשוק. חזרה של כחלון לראשות האוצר, תביא לתחושה בשוק של המשך מדיניות ריסון מחירי הנדל"ן, ותגרום להמשך הקיפאון בשוק; קרי, התמתנות/ירידה במחירי הנדל"ן.

ומה יקרה אם כחלון לא יהיה שר האוצר הבא? אז, כך נראה, ניפרד לשלום מתוכנית מחיר למשתכן, לטובת תוכנית אחרת, שתהיה ה"בייבי" של מחליפו. עבור יזמי הנדל"ן, המשמעות היא ככל הנראה סוף תקופת הקיפאון בשוק. סביר להניח, כי הציפיות להתרסקות מחירי הנדל"ן יתפוגגו, והממתינים שישבו על הגדר בציפייה דרוכה, יבינו כי בשוק הנדל"ן הישראלי - בהיעדר די קרקעות זמינות למגורים - מה שהיה הוא שיהיה.

סיום תקופת הקיפאון וחזרת הביקושים יביאו להפיכת פרויקטים של מחיר למשתכן לאטרקטיביים יותר עבור הזכאים, שיבינו כי יש ספק אם ההטבות בתוכנית יחזרו. הירידה הצפויה מהגדר תביא שוב להתפרצות הדרגתית של הביקושים ולעליית מחירים מתונה. להערכתי, הקבלנים לא ימהרו להעלות מחירים בפרויקטים קיימים, גם במטרה להיפטר ממלאים שהצטברו.

עם זאת, אווירה אופטימית בשוק הנדל"ן והקטנת מלאי הדירות שהצטברו, יגרמו שוב לעליית מחירי המגרשים בבעלות פרטים, בשל היעדר היצע זמין של מגרשים פרטיים לבנייה. סימן-השאלה הגדול שימשיך לרחף באוויר הוא מה תהיה התוכנית שיביא שר האוצר החדש. זאת גם מכיוון שהמדינה/הממשלה - באמצעות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) - מחזיקה במרב הקרקעות המיועדות לבנייה, והיא הגורם הדומיננטי ביותר המשפיע על הכיוון בשוק הנדל"ן.

הכותב הוא מנכ"ל גמלא-הראל