"אזורי הזדמנות כלכלית": החקיקה טרם נקבעה, השקעות כבר מתבצעות

חברת מקדוגל קוסמוס קנתה לאחרונה קולנוע לשעבר בשטח 800 מ"ר בלאבוק (Lubbock), טקסס. חברת הנדל"ן המשפחתית הזו עדיין אינה יודעת אם היא תסב את המבנה לדירות, משרדים, מלון או שילוב כלשהו שלהם.

למשקיעים כמו מקדוגל יש סיבה טובה לקנות עכשיו ולתכנן מאוחר יותר. הבניין בלאבוק שבפינה הצפון-מערבית של טקסס, הוא באזור שנקבע כהזדמנות כלכלית. פירוש הדבר הוא שהשקעות מסוימות בנדל"ן ובעסקים שם מאפשרות למשקיעים לדחות תשלומי מס על רווחי הון, אם הם משקיעים את הכספים הללו חזרה תוך 180 יום. מסים על רווחים עתידיים יכולים לרדת או להתבטל לגמרי.

למקדוגל לא הייתה ברירה אלא לקנות משהו במהירות, כי השעון תקתק אחרי שהיא מכרה דירות שלה בשנה שעברה. החלופה הייתה לשלם מס על רווח של עשרות מיליוני דולר ממכירת דירות.

מקדוגל הייתה אחת המשקיעות הראשונות שניצלו את חקיקת אזורי הזדמנות, סעיף בחבילת הרפורמות במס של הרפובליקנים מסוף 2017. היא הכניסה כסף לעבודה למרות שמשרד האוצר הפדרלי עדיין לא גיבש את הכללים המדויקים להשקעות הללו.

קרוב ל-9,000 אזורי הזדמנות נוצרו במקומות חלשים מבחינת הכנסה לנפש, במסגרת הרפורמה במס הפדרלי. משקיעים מקבלי דחייה של תשלום מיסי שבח או רווחי הון, מס מונמך על רווחים ישנים ופטור מרווחים שהושגו על השקעות שמוחזקות לפחות עשר שנים. בסתיו שעבר, שר האוצר סטיבן מנוצ'ין העריך שהאזורים הללו ימשכו מעל 100 מיליארד דולר בהשקעות של הון פרטי.

חברו פיננסיות מגייסות מיליארדי דולר להשקעה באזורים הללו. ערכי הנדל"ן בהם החלו לעלות כאשר ספקולנטים התחילו לקנות במהירות נכסים.

החקיקה של אזורי ההזדמנות (opportunity zone) נועדה למשוך השקעות נדל"ן ובעסקים פעילים באזורי מצוקה. רוב תשומת הלב עד כה היתה על השקעות בנכסים, מפני שהחוקים לגבי השקעה בעסקים פעילים לא ברורים עוד יותר.

משרד האוצר פרסם את מקבץ ההנחיות הראשון שלו על האזורים הללו בסתיו שעבר, אך הוא עשוי לבצע בהן שינויים לפני שהרגולציה היה סופית. סבב שני של פרסום, שנדחה בגלל השבתת הממשל החלקית, צפוי בקרוב. PTM Partners, עוד משקיעה מוקדמת, קנתה לאחרונה אתר בשכונת Overtown במיאמי ב=9.7 מיליון דולר.

לאחד המשקיעים ב=PTM היו רווחי הון בתחילת יוני. "הוא היה צריך להשקיע", אמר מייקל טילמן, מנכ"ל החברה. "זה כל הסיפור כאן".

כמה משקיעים הזהירו מפני עסקאות לפני שמשרד האוצר יגיר את כללי המשחק של איך בדיוק יעבדו הקלות המס כשהמשקיעים ירוויחו מהחלפת הלוואות לריבית נמוכה יותר. "אתה לא רוצה להמר על דבר כזה", אמר מארק אדלסטין, יו"ר יחידת הנדל"ן בחברת עורכי הדין מוריסון אנד פורסטר.

אבל כמה קבלנים, כולל PTM, אומרים שהם קונים נכסים שהם התעניינו בהם בכל מקרה.

הקבלן סקוט אשקוף מניו ג'רזי הקים קרן לאזורי הזדמנות, שקנתה 440 אקר של אתר ייצור לשעבר של דופונט באיסט שיקאגו, אינדיאנה. הוא מתכנן לבנות מחסנים בשטח של 350,000 מ"ר על האתר הזה.

"בדקנו את המקום הזה לפני שלוש שנים. מבחינה כלכלית, וזה עבד כבר אז. העובדה שזה אזור הזדמנות הופכת את זה לקורץ יותר", הוא אמר.

פב קפיטל, חברת השקעות נדל"ן מבוקה ראטון, פלורידה, חתמה על חוזה לקניית אתר באזור הזדמנות בדלריי ביץ', פלורידה. החברה תשקיע באתר הזה 155 מיליון דולר שיתקבלו מכירת שני מרכזי קניות שלה בפלורידה, אמר טד רוזנברג, ממנהלי פב (Pebb).

פב מתכננת פרויקט מעורב בהשקעה של 130 מיליון דולר היא ניהלה מו"מ עם הבעלים הנוכחיים עוד לפניש התברר לה שזהו אזור הזדמנות, אמר רוזנברג.

לדבריו, ההשקעה בדלריי תהיה בסדר גם אם כללי המימון מחדש הסופיים של משרד האוצר יהיו נוקשים יותר מכפי שהחברה מעריכה. "בסופו של דבר, ביטלנו חלק מאי הוודאות על ידי מחשבה על התרחיש הגרוע ביותר", הוא אמר.