הרצליה פיתוח בקיפאון: הכירו את שוק דירות היוקרה החדש של העיר

לא פחות מ-250 וילות בהרצליה פיתוח מוצעות למכירה - ואין קונה, ויש לזה גם ביטוי במספרים: רק 47 עסקות ברמות מחיר של 5 מיליון שקל ויותר נחתמו בעיר בשנה שעברה - המספר הנמוך ביותר לפחות מאז 2010. מדובר בשפל גדול לעיר, שמורגלת בכמות שנתית כפולה בעסקאות אלה, תוצר של רגולציה ששינתה את הכללים ואולי גם של רוכשים ששינו את טעמם.

במקביל מתפתח בשנים האחרונות שוק יוקרה צנוע יותר בחלקה המזרחי של העיר ובמרכזה, לקונים ישראלים. כאן הסיפור שונה והשוק שומר על יציבות.

מהסקירה האחרונה שפרסמה הכלכלנית הראשית באוצר עולה כי מספר תושבי החוץ שרוכשים דירות בישראל נמצא בנפילה ארוכת טווח, והוא מגיע כיום לכ-1,500 בשנה, לעומת כפול מכך לפני חמש שנים, וכמות מרובעת שנרשמה באמצע העשור הקודם. מי שקונה, מתמקד בעיקר בירושלים ובתל אביב. מכאן הירידה בהרצליה.

"שוק הווילות בהרצליה פיתוח מת", מסכם השמאי ישראל יעקב. "הפעילות שהיתה כאן נעצרה ב-2017, בעקבות העלאת מס הרכישה על ידי כחלון, ויישום החוק למניעת הלבנת הון. לא מעט מהווילות שנמכרו במהלך השנים, נעשו בהליכים של הלבנת הון".

"תושבי החוץ כבר לא מרבים להגיע", מסכים המתווך אורי טל. "כשהם מגיעים לקנות וילה, זה בדרך כלל מתוך אחד משלושה מניעים: עלייה ארצה, השקעה בישראל ורכישת דירת נופש. העלייה נחכתה בצורה משמעותית; אלה שקונים לנופש לא עושים זאת מכיוון שהם מוכרים את הדירות שלהם בלונדון או בפריז, אלא בכסף רזרבי. וכתוצאה מהמשבר שהחל ב-2008 ונמשך גם לאחר מכן, אנשים החליטו להשאיר את הכסף קרוב אליהם.
"הישראלים מחפשים יותר מציאות ונושא של קירבה לים פחות משחק להם. הם יכולים למצוא נכסים זולים בהרבה ברמת השרון".

בין העסקאות הבודדות שבכל זאת נסגרו השנה בהרצליה פיתוח: ברחוב הקדמה נמכרה וילה בשטח 574 מ"ר ב-26.5 מיליון שקל; ברחוב לוי אשכול נמכרה וילה בשטח 600 מ"ר על מגרש של 760 מ"ר בכ-27 מיליון שקל; וברחוב ברוך קמין נמכרה וילה קטנה יותר של 350 מ"ר "בלבד" ב-21 מיליון שקל. אבל כל זה אינו משנה במיוחד את התמונה הכוללת של קיפאון.

 פירמידת היוקרה של הרצליה

וילות ישנות להריסה

"רבות מהווילות המוצעות כיום למכירה במערב העיר, הן ישנות ונבנו על מגרשים של חצי דונם. הן אינן עומדות בסטנדרטים של תכנון ובנייה עכשוויים, ומחיריהן משקפים את מחירי הקרקעות, וזה בדרך כלל 5-6 מיליון שקל למגרש בן חצי דונם. הרוכשים ממילא יעדיפו פעמים רבות להרוס את הווילות", אומר יעקב.

הוא מספר על יזמים שרכשו מגרשים כאלה, השקיעו מיליונים בהקמת בית חדש, וקיוו להפיק ממנו רווחים באמצעות מכירתו, ואולם הקיפאון לא איפשר זאת. לדוגמה, יזם רכש מגרש של 600 מ"ר ברחוב הנוריות ב-6 מיליון שקל, שיפץ ב-6 מיליון שקל ומכר ב-12 מיליון שקל. "הוא תכנן למכור את הווילה ב-18 מיליון שקל אבל לא הצליח", מספר יעקב, "השוק הוא שוק של קונים, והם קובעים את המחיר".

במקרים אחרים, אם למוכר לא בוער למכור, הווילה עומדת למכירה במחיר מסוים במשך שנים. "לפעמים רואים מוכר שמוכן בבת אחת להוריד חלק ניכר מהמחיר, וכך אתה למד שהוא לחוץ", מספר טל. אבל גם כך, יש לא מעט וילות ריקות או מושכרות, שבעליהן כבר מזמן לא גרים בהן.

היוקרה נעה מזרחה

היוקרה במערב העיר, בהרצליה פיתוח, שונה מאוד ממה שקורה בחלק המזרחי של העיר. בשנים האחרונות התפתח שוק יוקרה עצמאי - צנוע יחסית - במרכז העיר וברחובות שסביב המרכז הבינתחומי.

דירות פנטהאוז חדשות באזורים הללו נמכרות במחירים של כ-4 מיליון שקל, אבל ברחוב אסתר ראב בעיר נמכרה דירת פנטהאוז ב-6.15 מיליון שקל, דירת פנטהאוז ברחוב דורי נמכרה ב-5.8 מיליון שקל וב-5.5 מיליון שקל, ואלה רק דוגמאות ספורות למחירים גבוהים שמתקבלים על עסקאות בעיר, שאינן בהרצליה פיתוח.