ועד הבית יעלם? משרד המשפטים רוצה לחייב אתכם להשתמש רק בחברות תחזוקה

המוסד הוותיק של ועד הבית כנראה יסיים את דרכו בעתיד הנראה לעין, או שיוגבל לעסוק בתחומים מסויימים בלבד. במשרד המשפטים עוסקים בחודשים האחרונים בגיבוש הצעת חוק, שתבטל את קיומו של הוועד, ותחייב את דיירי הבית המשותף לשכור שירותי חברות תחזוקה שינהלו את הבתים, גם בבניינים ישנים.

כיום הפלטפרומה החוקית, לפיה מנוהל הבית המשותף, מעוגנת בחוק המקרקעין, תוצר בן 50 שנה, שהוא זה שהסדיר את קיומו של ועד הבית, שבלשון החוקית מכונה "נציגות הבית". הסדר זה הצליח עד לתקופה הנוכחית להחזיק מעמד, ואולם כבר בשנים האחרונות ניכרו בעיות קשות בתפקודו, זאת בשל העובדה שהמטלות של הוועד שהכרנו פעם השתנו ללא היכר וחורגות בהרבה מהמשימות של ניקוי חדר מדרגות והחלפת נוריות שרופות בשטחים המשותפים. כיום "ועד הבית" מטפל בטיפול בשלל נושאים ובהם הכנסת מכלולים טכנולוגיים מורכבים כמו מעליות, אינטרקום, משאבות, בריכות מים וצנרת עניפה, אזורי גילוי וכיבוי אש, מחסומים לחניון וצ'יפים וקודנים חשמליים. כל אלה דורשים מוועד הבית הרבה מעבר למה ששכן פנסיונר, שלרוב מתנדב לשמש כוועדה הבית, יכול להעניק. הדבר גורם ללא מעט סכסוכי שכנים ולתופעות סרבנות, שהוועדים מתקשים לטפל בהן, מה גם שכיום הם צריכים לתת טיפול למבנים שכוללים מספר מרובע ומחומש של דירות, ממה שהיה קיים בעבר. מאידך, כשוועד הבית כבר שוכר שירותי חברת ניהול, מתברר לא פעם כי מדובר בחברה שמשמשת חברת תיווך בין הוועד לבין אנשי המקצוע, ולא חברה מומחית לניהול ולתחזוקת הבית.

לאור זאת כל זאת, החליטו כעת במשרד המשפטים, בהובלת עו"ד כרמית יוליס, לבחון תיקון חקיקה מקיף בחוק המקרקעין, בכל הנוגע לדרך הניהול והתחזוקה של מבנים שהם בתים משותפים, בדגש על בניינים גבוהים. הכוונה לקבוע תיקון על-פיו יחויבו ועדי הבתים המשותפים למנות חברת תחזוקה לבניין. מעבר לעובדה שמדובר בחקיקה שתשפיע על חלק נרחב מהאוכלוסייה בישראל, המשמעות בחלק גדול מהמקומות הוא תוספת תשלום חודשי של משקי בית רבים, שכיום חלקם כאמור משלמים מינימום תשלומים חודשיים לשכן "מתנדב" כאמור.

במסגרת בחינה מחודשת של הסדרי הניהול והתחזוקה בבתים משותפים, המחלקה האזרחית בייעוץ וחקיקה שבמשרד המשפטים פרסמה היום "קול קורא", המזמין את הציבור להשמיע את טענותיו ולהעביר הערות והצעות בכתב הנוגעות לשינויים הנדרשים בהסדרת התחום, על היבטיו השונים. את הערות הציבור ניתן לשלוח למשרד המשפטים עד לסוף חודש אפריל.

ההחלטה על בחינת הסדרה חדשה תוצג בהמשך היום על-ידי עו"ד כרמית יוליס, ראש תחום הנדל"ן במשרד המשפטים, ביום העיון השנתי שעורך משרד עורכי הדין צבי שוב.

עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובנייה, התייחס להצעת החוק ומסר כי "חוק המקרקעין קובע את הרוב הנדרש להתקשרות עם מתחזק ותו לא, מדובר בנושא פרוץ שאיננו מפוקח ואיננו מעוגן כיאות בחוק. בעבר ועד בית של 4 דירות נוהל בהתנדבות על-ידי אחד הדיירים בבניין, במצב שנוצר כיום, קיימים בניינים של מאות יחידות ומדובר בלוגיסטיקה מורכבת של ניהול.

"חשוב להזכיר כי נציגות הבית המשותף הוכרה כאישיות משפטית שניתן לתבוע, וקיים צורך דחוף להתאים את החוק למציאות הבנייה הקיימת. יוזמת משרד המשפטים להסדרת תחום חברות הניהול וועדי הבתים חשובה מאוד, וראוי כי תכלול ותסדיר את הנושאים להם אין כיום מענה בחוק אך הבעיות בהם צפות פעם אחר פעם, לדוגמה, השירותים הבסיסיים שחברות הניהול מחויבות לתת, רמתם ומחירם, הגבלת תקופת ההתקשרות עם הדיירים, ביטוח חברות הניהול והאחריות החלה עליהן, רמת האחזקה של הרכוש המשותף, הציוד, המבנה ובטיחותם, הגבלת היזם שבנה את הבניין להתקשר עם חברת ניהול בשם דיירי הבניין העתידי, רגולציה ממשלתית, שקיפות מול הדיירים לרבות הצגת תוכניות שנתיות ודוחות, קבלת ערבות אישית של מנהלי חברת הניהול, ועוד".

גיל מעין, שמאי המקרקעין ומנכ"ל חברת הניהול והאחזקה מיקדן הוסיף בהתייחס להצעת החוק כי "זהו צעד חשוב ומתבקש, בעיקר לאור העלייה הגדולה במספר המגדלים בישראל. ועד בית המורכב מנציגות דיירים אולי מצליח לדאוג לצרכי בניינים משותפים קטנים, אבל אנחנו זקוקים לסטנדרטים אחרים של ניהול כאשר מדובר בבניין הכולל עשרות דירות ומותקנות בו מערכות מורכבות כגון מעליות מהירות, כיבוי אש, חניון תת-קרקעי, משאבות מים, גנרטור ועוד. הדברים דורשים ידע ומומחיות ולא יכולים להיות מטופלים על-ידי דיירים שאינם מיומנים בכך. ועדי הבתים מסתכנים כיום באחריות וחבות אישית שעלולה להיות אף פלילית במקרים של פגיעה בחיי אדם.

"ההצעה להחיל רגולציה על תחום חברות ניהול מבורכת בעיני. מדובר בתחום פרוץ עם סף כניסה נמוך במיוחד, וזאת למרות האחריות הגדולה והסכנות המשמעותיות הכרוכות בו. כל 'קבלן טנדר' יכול להקים בין לילה חברת ניהול אחזקה גם אם אין לו שום ניסיון מקצועי, מוניטין או יכולת כספית מוכחת. מצב זה מוביל לירידה במקצועיות בענף, כניסת שחקנים לא איכותיים, הורדת רמת שירותים ופגיעה משמעותית בטיב האחזקה אשר משמעותה ירידה בערך הנכסים לאורך זמן וסיכון חיי אדם".