המחוזי: אם אין גורם מארגן, חברי קבוצת רוכשים ישלמו מס רכישה מופחת

הפסד לרשות המסים: 50 חברים בקבוצות רוכשים שרכשו זכויות להקמת 5 פרויקטים למגורים בחיפה, נדרשו על-ידי רשות המסים לשלם מס רכישה בגין דירה מוגמרת. בית המשפט קיבל את הערעור שהגישו, במסגרתו הם טענו כי בעסקה לא היה מעורב גורם מארגן, ומאחר שקנו חלק בקרקע בלבד, יש לחייבם במס רכישה בגין רכיב הקרקע בלבד ולא בגין דירה מוגמרת. בית המשפט גם לא קיבל את טענת רשות המסים כי הגורם המארגן הוא אייל פרידמן, לשעבר מבעלי גינדי השקעות, שהיה מעורב ברכישת המגרשים.

סגן נשיא בית המשפט המחוזי בחיפה, השופט רון סוקול, בשם ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין, דן ב-5 עררים שהגישו 50 חברים ב-5 קבוצות רוכשים שרכשו חלקים במגרשים בחיפה, רובם בשכונת בת גלים בעיר, וביקשו לבנות לעצמם דירות מגורים. בכל הפרויקטים היה מעורב היזם אייל פרידמן, לשעבר מבעלי גינדי השקעות, ובני משפחתו. את כל העוררים ייצג עו"ד יהושע גבעון, ממשרד פרימס, שילה, גבעון, מאיר.

העוררים טענו כי רכשו זכויות בלתי מסוימות בקרקע, ועל כן עליהם לשלם מס רכישה לפי שווי החלק היחסי בקרקע שנרכשה. לעומת זאת, במנהל מיסוי מקרקעין בחיפה טענו כי יש לראות את חברי הקבוצה כרוכשים של דירות מוגמרות, ועל כן עליהם לשלם מס רכישה בהתאם לשווי הדירות שייבנו.

העוררים הגישו 5 עררים על החלטת מנהל מיסוי מקרקעין חיפה, הכוללים טיעונים דומים שאוחדו ונדונו בבית המשפט המחוזי בחיפה. בפסק דין מפורט הכולל 36 עמודים, סימן השופט סוקול את הקו המפריד והמבדיל בין קבוצת רוכשים שהתאחדו על-מנת לבנות בניין על מגרש שרכשו, ושעליהם לשלם מס רכישה על-פי חלקו היחסי של כל אחד בקרקע בלבד - לבין קבוצת רכישה שבמרכז עומד גורם מארגן, ושעל-פי חוק מיסוי מקרקעין, מחויב כל אחד מחבריה במס רכישה לפי שווי הדירה.

המחלוקת בין הצדדים התרכזה בעיקרה בבחינת השאלה: האם ניתן להצביע בכל אותם מקרים על קיומו של "גורם מארגן", כמשמעותו בחוק, שקיומו הוא אחד התנאים ההכרחיים על-מנת שניתן יהיה לראות בקבוצת הרוכשים משום "קבוצת רכישה" על-פי החוק, ועל כן לחייב את הרוכשים במס רכישה בגין דירות מגורים מוגמרות, ולא בגין רכישת החלק היחסי של הקרקע.

מדובר ב-5 פרויקטים להקמת בנייני מגורים בחיפה, במסגרתם רוכשים ספורים, ביניהם בני משפחת פרידמן, קנו במשותף מגרש, ולאחר הרכישה מכרו את זכויות הבנייה בו לקבוצת רוכשים נוספים, שהתקשרו בהסכם משותף להקמת בניינים. כל הקבצות התארגנו באמצעוץ ועד שנבחר על-ידם, התקשרו עם קבלנים והחלו בעבודות הבנייה. 

לטענת העוררים, בכל העסקאות נרכשו על-ידי חברי הקבוצה אך ורק זכויות בלתי מסוימות בקרקע, ועל כן עליהם לשלם מס רכישה בגין שווי הקרקע שנרכשה. לעומתם, מנהל מיסוי מקרקעין חיפה טען כי יש לראות את חברי הקבוצה כרוכשי דירות מוגמרות, ועל כן עליהם לשלם מס רכישה בהתאם לשווי הדירות שייבנו.

המחלוקת עוסקת בשאלה האם מהות העסקאות היא הצטרפות לקבוצת רכישה - או שמדובר בהסכמי מכר של דירות מוגמרות. האם חברי הקבוצה כלולים בהגדרת קבוצת רכישה באופן שמשליך על המיסוי, והאם בכל אחת מהקבוצות קיים גורם מארגן כהגדרה בחוק.

כל הרוכשים בכל הפרויקטים הגישו הצהרות למנהל מיסוי מקרקעין על רכישת קרקע בלבד. מנהל מיסוי מקרקעין לא קיבל את הצהרות הרוכשים וקבע כי כל אחד מהם רכש למעשה דירת מגורים גמורה, ועל כן חייב אותם במס רכישה על-פי שווי הדירה שהוא צפוי לקבל ואשר אותה רכש למעשה. מהותן האמיתי של כל עסקאות הרכישה, כך נטען, היא רכישת דירות מגורים.

עוד נטען כי הרוכשים כולם התארגנו בכל אחד מהפרויקטים כקבוצת רכישה באמצעות גורם מארגן, שהוא הרוכש המקורי, ועל כן יש למסות את הרוכשים במס רכישה על-פי שווי דירות מגורים.

קבוצות הרכישה הוקמו בעבר במטרה לרכוש במשותף קרקע, ועליה להקים פרויקט מגורים תוך הורדת עלויות, לרבות מס רכישה, המשולם בגין רכיב הקרקע בלבד ולא בגין דירת מגורים. ביוני 2010 תוקן החוק, כך שכל חבר בקבוצה ישלם מס רכישה לפי שווי דירה מוגמרת, והגורם המארגן יישא בתשלום מס רכישה על הקרקע.

לטענת העוררים, הרוכשים בכל פרויקט התארגנו בינם לבין עצמם ללא גורם מארגן במטרה להקים בניין מגורים, וגם ההסכמים בין הרוכשים משקפים רכישת זכות בקרקע והסכמה משותפת לבנייה.

מנגד, מנהל מיסוי מקרקעין טען כי הרוכש המקורי הוא הגורם המארגן שהתחייב למכור לרוכשים נוספים דירות מגורים, כאשר בני משפחת פרידמן הם שיזמו וארגנו את הקמת הבניינים. בנוסף טען מנהל מיסוי מקרקעין כי יש להתעלם מההתקשרויות החוזיות שנחתמו בין הצדדים ולהתבונן במהותן האמיתית של העסקאות, לפיה הרוכשים המקוריים בכל פרויקט מכרו ליתרת הרוכשים דירות מוגמרות.

סוקול לא קיבל את עמדה זו של מנהל מיסוי מקרקעין וקבע כי על-פי החוזים הממכר הוא חלק בלית מסוים בקרקע, ואין התחייבות של המוכרים לבנות עבור הרוכשים בניין מגורים. החוזים כוללים אך ורק הסכמה בין המוכרים לרוכשים לבנייה משותפת. התמורה שהתחייבו הרוכשים לשלם למגורים היא רק עבור חלקן היחסי בקרקע ולא תמורת בניית בניין. בחוזי השיתוף נקבע ועד מפקח שיפעל מבלי לקבל שכר ושיקיים אסיפה כללית שתפעל בשם הקבצה לשם התקשרות עם קבלן, אדריכל וכדומה. עוד נקבע כי עלויות הפרויקט יחולקו בין הרוכשים בהתאם לחלקם היחסי, כאשר נקבעו גם הוראות למקרה הפרה.

"כל אלה מלמדים כי חוזי השיתוף נועדו להסדיר את היחסים בין חברי הקבוצה לבצע בנייה עצמית של בניין מגורים", נקבע בפסק הדין. "מחוזי השיתוף עולה מפורשות כי אין גורם המוכר דירות מוגמרות לרוכשים, אלא הרוכשים קובעים מנגנון לבנייה עצמית תוך מחויבות הדדית זה לזה. קיומה של ערבות הדדית של החברים זה לזה היא מאבני-היסוד של הבנייה העצמית. את ניהול הפרויקט ובחירת הספקים הותירו הצדדים להחלטת הקבוצה".

עוד צוין כי מאחר שבחלק מהפרויקטים נרכשה הקרקע שעוד לא היה ידוע מה ניתן להקים עליה, ואף היה צורך בחלק מהמקרים בפינוי מחזיקים, הדבר מוכיח כי הרכישה הייתה של חלק בקרקע ולא של דירה מוגמרת.

סוקול קיבל את טענות העוררים וקבע כי בכל המקרים לא ניתן להגדיר גורם מארגן, ועל כן לא מדובר בקבוצות רכישה על-פי החוק, ומכאן שכל הרוכשים זכאים לשלם מס רכישה בגין חלקם היחסי בקרקע ולא בגין רכישת דירה מוגמרת. "הגעתי למסקנה כי העסקאות האמיתיות שנכרתו בין הצדדים הן רכישת זכויות בלתי מסוימות והסכם לבנייה עצמית משותפת של כל חברי הקבוצה", קבע סוקול. "העסקאות תואמות את החוזים שנכרתו, ולא הוכח שהקבוצות פעלו באמצעות גורם מארגן".

לדברי עו"ד יהושוע גבעון שייצג את העוררים, "מפסק הדין עולה כי על-מנת שניתן יהיה להגדיר קבוצה של רוכשים כ'קבוצת רכישה' בהתאם לחוק, מערכת ההסכמים הנכונה שבין הצדדים אמורה לתת בידי כל רוכש זכות כלפי 'גורם מארגן' (שמקבל שכר עבור פעולותיו ככזה) לקבלת דירת מגורים מסוימת ומוגמרת (בניגוד לרצון או ציפייה בלבד), מה שלא התקיים במקרים הנידונים".