הפספוס העצום ביעד הממשלתי להתחלות בנייה הוא תוצר ישיר של מחיר למשתכן

בליץ של כמעט 14 אלף התחלות בנייה ברבעון האחרון של 2018, שיפר מאוד את מאזן התחלות הבנייה ב-2018. ואולם בבחינה שנתית, 2018 תיזכר כשנה שבה התחלות הבנייה צנחו דרמטית של 10.4%, לעומת 2017. מדובר בשנה עם התחלות הבנייה הנמוכות ביותר מאז 2012. כך עולה מנתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה).

1. יעדים לחוד ובנייה לחוד

לפני כשלוש שנים הממשלה הציבה לעצמה יעד להגיע לקצב בנייה של 60 אלף יחידות דיור בשנה. ב-2016 היא התקרבה למימוש היעד הזה, אבל מאז היא מתרחקת והולכת ממנו, והשנה הוחל בבנייתן של 47,427 דירות בלבד. הסיבה: אינך יכול לדכא את השוק החופשי לטובת מבצע ממשלתי שמוקדש לפלח אחד בשוק, ולצפות להגדלת קצב הבנייה. רוצים להגדיל את קצב הבנייה? תנו לשוק החופשי לדבר, או שהממשלה תיקח על עצמה את ענף הבנייה. אחרת, כפי שהוכח בשנתיים האחרונות, לא ניתן להגיע ליעד הממשלתי.

2. מדינת מחיר למשתכן

תוכנית "מחיר למשתכן", מכתיבה את התנהלות ענף הבנייה לטוב ולרע. הוא גורם לירידה כוללת בבנייה, עקב דיכוי השוק החופשי, ובקפיצות בהתחלות בנייה בערים שבהן מתקיימים מבצעים גדולים של מחיר למשתכן.

 אלופות הבנייה

וכך ברוב הערים שנמנות על צמרת התחלות הבנייה, היו גם מבצעי מחיר למשתכן: בירושלים שהגיעה למקום ראשון עם 2,877 דירות שבהקמתן הוחל, בהרצליה שהגיעה למקום השלישי בהיקף ההתחלות (1,685), בראש העין (מקום רביעי עם 1,640 התחלות), בראשון לציון (מקום חמישי, 1,569 התחלות), בבאר שבע (שביעית, 1,232) בטירת הכרמל (שמינית 1,204) וחיפה (עשירית עם 1,162 התחלות). הצמרת הזו מראה גם, עד כמה מנותקת הבנייה של מחיר למשתכן, ממקומות הביקוש. בטירת הכרמל בונים יותר מאשר בגבעתיים? בראש העין בונים יותר מאשר בנתניה? רק במחיר למשתכן.

3. חלפו ימי הפריפריה

קשה להאמין, שבשנים שעברו מחוזות הפריפריה הגיעו למקומות גבוהים מאוד בהתחלות הבנייה שלהם, ודחקו לאחור את מחוז תל אביב. ב-2015 וב-2016 מחוז הצפון היה השני בכמות התחלות הבנייה שנרשמו בו. ב-2017 מחוז חיפה הגיע למקום השני בהיקפי התחלות הבנייה. לא עוד.

 שנתיים של ירידות בהתחלות הבנייה

היזמים מסרבים להיכנס להרפתקאות נוספות בפריפריה, נוסח עפולה והקריות מלפני 3-4 שנים. התחלות הבנייה שנרשמו במחוזות הדרום, הצפון וחיפה ב-2018 רשמו שפל של שנים והוכיחו, כי היזמים נוטשים בהדרגה.

4. אזורי הביקוש מצטמצמים

המחוז היחיד שחגג במספר התחלות הבנייה היה מחוז תל אביב, שרשם גידול של 10.7%, ושיא של עשור לפחות, על אף שבתל אביב עצמה התחלות הבנייה (2,741) היו נמוכות ב-20.4% יחסית ל-2017. הגידול הזה מיוחס להתחלות הרבות שנרשמו בערים אחרות במחוז - הרצליה, רמת גן, חולון, וקרית אונו. כל זה מעיד על נהירה חזרה חזרה לכיוון העיר הגדולה, גם אם בה עצמה הבנייה פחתה.

ומה קורה במחוז הגדול מבחינת בנייה, הלוא הוא מחוז המרכז? הוא ממשיך להוביל את התחלות הבנייה בישראל, ובשנה שעברה נרשמו בו 11,742 התחלות בנייה. מדובר בירידה של 5% לעומת 2017, ואולם נקודה מעניינת היא, שבמחצית השנייה של 2018, מחוז תל אביב עקף אותו, במה שמהווה אירוע נדיר.

מה קרה? ערים שהורגלו להיות בצמרת הבנייה, כמו פתח תקווה ונתניה, ירדו לעשירייה השנייה (פתח תקווה למקום ה-13 בהיקף התחלות הבנייה עם 935 התחלות, ונתניה למקום ה-16 עם 772 התחלות).

אם מדובר בתחילתו של תהליך, או בתופעה זמנית - איננו יכולים לדעת כרגע. יתכן שקיים קשר הדוק בין מדיניות התכנון והבנייה והתחבורה, שהאריכה את זמני הנסיעות בין ערי המרכז לתל אביב, וגרמה בכך להתרחבות מעגלי הפריפריה גם לערי השרון המזרחיות והצפוניות, ושפלת החוף הדרומית, ובכך הפכה את המקומות הללו לאטרקטיביים פחות למגורים.