התרופה הטובה ביותר לשוק הדיור: מדיניות לטווח ארוך

הבחירות לכנסת הן אחד הגורמים המשפיעים ביותר על שוק הנדל"ן ועל הגופים הפועלים בו. ככל שהשינויים הפוליטיים תכופים יותר, כך אי-הוודאות רבה יותר. בייחוד בשנים האחרונות, כשהדיון על עליית מחירי הדירות הוא מרכזי ומשמעותי וקברניטי המשק פועלים במרץ כדי להציע רפורמות ופתרונות.

עם תום הבחירות, לאחר קביעת המדיניות החדשה בשוק הדיור, נדרשים כל השחקנים האמונים על מלאכת ייצור הדירות להתאים את עצמם אסטרטגית וכלכלית למציאות המשתנה. גם עם קביעת המדיניות החדשה, נמצאים כל יצרני הדירות בהמתנה, בחוסר ודאות ומעדיפים להקפיא חלק מהתוכניות. מרגע ההכרזה על הבחירות לכנסת ועד כחצי שנה מרגע יישום מדיניות חדשה, המגזר הפרטי נמצא בהמתנה שמשמעותה אובדן ערך רב.

אם בוחנים את הסיטואציה כיום, בעקבות הבחירות לכנסת עולות השערות וספקולציות בדבר המשך תוכנית מחיר למשתכן. אם ייבחר שר אוצר חדש, הוא עלול שוב להחליט על שינוי המדיניות בשוק הדיור מקצה לקצה, והתוצאה - המנגנונים הקיימים בשוק הדיור יצטרכו להסתגל למציאות החדשה ושוב, נקבל שוק בהמתנה. הקבלנים, היזמים, גופי התכנון, משרדי עורכי הדין, השמאים והבנקים נדרשים בכל שינוי להתארגן לתוכניות החדשות המוכתבות בכל פעם שמתחילים לסובב את הספינה הענקית שנקראת שוק הדיור הישראלי.

ניקח למשל בנק שמעניק מימון לפרויקט גדול של פינוי-בינוי או מחיר למשתכן. הבנק בוחן עשרות רבות של משתנים וככל שאי הוודאות גדולה יותר קדימה, כך הנטייה שלו תהיה להקשיח את הדרישות ולהיות סלקטיבי יותר, על מנת להבטיח את כספי הפרויקט ואת היכולת של היזם להשלימו על הצד הטוב ביותר.

בתקופות של שינויים תכופים, יצרני הדיור נוקטים במדיניות שמרנית ומתכננים פחות, השמרנות מביאה את כולם לייצר פחות דירות ובכך המצב הקיים אינו יעיל לאף אחד.

גורם פוליטי שנבחר לתפקיד מעוניין להוכיח את פועלו. עם זאת, כדי לפתור את בעיות שוק הדיור יש לייצר במקביל למדיניות המשתנה, גם תוכנית אסטרטגית ארוכת-שנים וחוצת משרדי ממשלה, שתחייב את כל הגורמים.

בשנים האחרונות היו ניסיונות ליישם רעיון כזה, אך רק ברמה המקומית, דרך הסכמי-גג בערים ספציפיות. כאשר משרד ממשלתי אחד או יותר קידמו זאת, משרדים ממשלתיים אחרים לא היו מתואמים ורצון לקדם בנייה במקום אחד, נתקל במחסור בתקציבי תשתית כדי ליישם את אותם פרויקטים למגורים.

על כן יש להקים מטה ארצי לתכנון לטווח ארוך או לשנות את ייעודו והרחבתו של מטה הדיור. כך יקום גוף שיכלול את משרדי האוצר, השיכון, התחבורה, החינוך ומשרדי ממשלה רלוונטיים נוספים, שמטרתו תכנון מרכזי של ערים ויישובים. גוף כזה יפעל עם כל גופי התכנון והתיאום ומול כל מחלקות ההנדסה ברשויות המקומיות.

רק תוכנית אסטרטגית שתאפשר וודאות ארוכת-שנים, אליה יהיו מחויבים כל משרדי הממשלה והרשויות המקומיות, תאפשר וודאות החיונית למגזר הפרטי. תוכנית כזאת תייצר מסגרת עליונה ומחייבת, שבתוכה יהיה ניתן לבצע שינויים ואף תוכל לשפר באופן משמעותי גם את הליכי הרישוי המסורבלים, שמקשים מאוד על יזמים וקבלנים לממש פרויקטים בפרק זמן סביר.

גוף תכנוני אסטרטגי יוכל להמשיך ולפעול גם בתקופות של החלפת ממשלה וראשי ערים, מאחר שהוא יפעל ליישום תכנון ארוך-טווח ופחות יהיה מושפע משיקולים צרים. תכנון כזה, אם יפעל בשקיפות, יאפשר לכל אזרח להבין מהם השינויים שעתידים להתרחש בעיר או בשכונה שלו, וכיצד הוא יכול להיערך אליהם.

הכותב הוא מנהל סקטור הנדל"ן וליווי בנייה למגורים בבנק ירושלים