מה גרם לסכסוך בין בעלי דירות בפרויקט יוקרה בירושלים

צרות בפרויקט היוקרה: 17 בעלי דירות בפרויקט היוקרה "ירושלים של זהב" בירושלים, שהקים איש העסקים שלמה אליהו, טוענים כי מזה תקופה סובלים הדיירים בפרויקט היוקרתי מירידה בניהול ובתחזוקת הבניין וממטרדים שונים שנגרמים כתוצאה מהשכרת הדירות בו לטווח קצר - כך עולה מתביעה שהגישו למפקח על רישום המקרקעין בירושלים.

בתביעה, שהוגשה באמצעות עורכי הדין רפאל יולזרי ומתן גרינגר ממשרד גדעון פישר ושות', צוין כי פרויקט "ירושלים של זהב" כולל שני אגפים בני 7 ו-12 קומות, ובו 80 דירות. התובעים רכשו דירות בבניין בין השנים 2010-2017.

"תביעה זו עניינה בבניין מגורים יוקרתי בלבה של ירושלים, הכולל אף שירותי קונסיירז', חניה תת-קרקעית, קומת מסחר חלקית, בריכת שחיה מפוארת, ספא, ג'קוזי, חדר כושר, חדר משחקים, מקווה וכו'", צוין בתביעה. 

"אלא שבשנים האחרונות חלה הידרדרות משמעותית בהיבטים שונים הנוגעים לניהול הבית המשותף", מציינים התובעים. "כחלק מהידרדרות משמעותית שחלה בניהול ואחזקת הרכוש המשותף, מתרחשת בבניין מזה זמן רב תופעה פסולה ומדאיגה של השכרת חלק מדירות המגורים לשכירות לטווח קצר".

השכרה לטווח קצר: "פגיעה חמורה בבעלי הדירות"

עוד מסבירים התובעים כי תקופה ההשכרה נעה לרוב בין מספר ימים בודדים למספר שבועות ומתבצעת בעיקר דרך פלטפורמות אינטרנטיות ייעודיות שונות כדוגמת Airbnb ,Booking וכו'. "למעשה, בחלק מהמקרים הבניין אף מוצג בפרסומים השונים כמעין בית מלון של ממש", הם מציינים, ומבהירים כי אין להם כל דרך מעשית לפקח ולברר מי מבעלי הדירות משכיר את דירתו בשכירות לטווח קצר, שכן פעולת ההשכרה נעשית באופן אנונימי או באמצעות גורם מתווך.

"השכרת דירות בבניין לטווח קצר גורמת לפגיעה חמורה ביותר בבעלי דירות אחרים המתגוררים בבית", מוסיפים התובעים. "השכרת הדירות למטרות נופש גוררת עמה באופן בלתי נמנע תופעות המהוות מטרד לדיירי הבניין כולו. השוכרים המזדמנים יוצרים רעש בלתי נסבל בבניין ומותירים אחריהם לכלכוך וזוהמה בשטחים המשותפים השונים דוגמת הלובי, חדר הכושר, אזור הבריכה, והממ"דים המצויים בכל קומה. השכרת דירות לשוכרים מזדמנים המנצלים את הדירות גם לצורך עריכת מסיבות ואירועים המוניים ואף לצורך שימוש לפי שעה, ודי לחכימא ברמיזא, פוגעת אנושות בתחושת החמימות של בית המגורים".

לטענת התובעים, מדובר בפגיעה כפולה, הכוללת מלבד את הפגיעה באיכות המגורים היוקרתית שהובטחה להם בעת רכישת הדירות, גם פגיעה כלכלית הנובעת ישירות מהירידה באטרקטיביות של הבניין, כפי שבאה לידי ביטוי בקושי ההולך וגובר להשכיר את דירותיהם בבניין לטווח ארוך או למכור אותן ללא הפסד.

לטענתם, השכרת דירות לטווח קצר אף נוגדת את הסכם הרכישה שנחתם עם בעלי הדירות בבניין, בו התחייבו הקונים כי הדירה נמכרת למטרת מגורים בלבד, והקונה מתחייב שלא לעשות שימוש בדירה למטרה אחרת. בנוסף כולל ההסכם התחייבות של הקונים כי השימוש בדירה לא יפריע ולא יטריד את המשתמשים ביחידות האחרות בבניין.

עוד נטען כי גם ההסכם עם חברת הניהול מופר, שכן החברה אחראית על-פי ההסכם לשמור על רמתו של הבניין. "תופעת ההשכרות לטווח קצר פוגעת ביוקרתו וברמתו של הבניין וגורמת באופן תדיר להפרעה ולמטרד לדיירים".

לטענת התובעים, הם פנו פעמים מספר לחברת הניהול והתריעו בפניה על התופעה, והחברה הסתפקה בשליחת מספר הודעות התראה לכלל דיירי הבניין, בהם דרשה לחדול מהשכרת דירות לטווח קצר. "ואולם מכתבים אלה זכו להתעלמות בוטה בקרב אותם בעלי דירות המושכרות לטווח קצר", צוין בתביעה. "המצב בשטח לא השתנה. דירות בבניין ממשיכות להיות מוצעות לשכירות מזדמנת באתרי האינטרנט השונים, ושוכרים מזדמנים ממשיכים להלך בבניין ובמתקניו, ומטרדי הרעש והלכלוך ממשיכים לפגוע בדיירי הבניין".

על כן מבקשים התובעים מהמפקח להורות לחברות לאכוף על בעלי הדירות המפרים את התחייבויותיהם החוזיות "ולשים סוף לתופעה הפוגענית של השכרת דירות בבניין לטווח קצר, כמתחייב בהסכמי הרכישה והניהול".

הפרה של חוק המכר: החברה לא מוסרת פרטי הדיירים

עוד נטען בתביעה כי חרף העובדה שהבית מאוכלס ומנוהל מזה מספר שנים, הבית טרם נרשם כבית משותף כדין, טרם התקיימה אסיפה כללית של הדיירים, וטרם נבחרה נציגות דיירים. לטענת הדיירים, הם פנו למוכרת לבקש את שמותיהם ואת פרטיהם של הדיירים בבניין, על-מנת לאפשר להם לקיים אסיפת דיירים, אולם המוכרת נמנעה מלמסור את המידע.

לטענת התובעים, מדובר בהפרה של חוק המכר, ועל כן הם מבקשים מהמפקח לחייב את החברות למסור להם את פרטי הקשר של בעלי הדירות בבניין.

 גדעון פישר / צילום: שי שקולניק

דמי הניהול: הסכום גבוה ממה שסוכם

עוד טוענים התובעים כי הם חוששים כי סכומי דמי הניהול שגובה מהם חברת הניהול, גבוהים ממה שהם אמורים לשלם. לטענתם, הם מחויבים בדמי ניהול גבוהים בשל העובדה שהמוכרת עודנה מחזיקה בדירות רבות בבניין שטרם נמכרו, ואינה משלמת את חלקה כנדרש בדמי ניהול.

"ככל הידוע לתובעים, למר שלמה אליהו, שהינו בעל עניין במוכרת, ישנו חוב משמעותי בסך מיליון שקל לחברת הניהול", נטען בתביעה. "מאחר שמר אליהו מחזיק במרב הקולות ההצבעה, שכן חלק מהדירות עוד לא נמכרו, יש לו אינטרס שחברת הניהול תהיה בשליטתו". הם מוסיפים כי "מדובר בהתנהלות פסולה ולא חוקית".

בנוסף טוענים התובעים כי החברה מונעת מהם אפשרות לעיין בצורה חופשית ומסודרת בדוחות הכספיים של חברת הניהול ולבחון את טיבם, וזאת חרף החובה שחלה בחוק על גזבר הבית להתנהל בשקיפות. על כן הם מבקשים מהמפקח להורות לגזבר לחשוף את הדוחות הכספיים של חברת ניהול הבניין החל משנת 2014.

תגובה: "דיירים בודדים שאינם שבעי-רצון"

מפרויקט "ירושלים של זהב" נמסר: "החברה המנהלת את הפרויקט נמצאת בדיאלוג שקוף וברוח טובה עם בעלי הדירות בפרויקט, וזאת על-מנת לשמור על רמתו הגבוהה של הפרויקט וכן כדי להגיע להסכמות לגבי נושאים שונים. מטבע הדברים, יש דיירים בודדים שאינם שבעי-רצון. אחד התובעים משכיר בעצמו דירה לטווח קצר.

"הטענות המועלות בכתב התביעה הובאו לידיעתנו בפעם הראשונה בצמוד לפרסום התקשורתי. היציאה לעיתונות עוד טרם פנייה לחברה תמוהה ומעלה תהיות בנוגע למניעי המלינים, נלמד את טענותיהם ונפעל במידת הצורך.

"אנו פועלים ונמשיך לפעול בשקיפות מלאה מול בעלי הדירות וברמת שירות גבוהה לטובת פרויקט 'ירושלים של זהב' ודייריו".