השמאי הממשלתי: "לא צריך להיכנס ליזם לכיס בפרויקטים של פינוי בינוי"

עולם הפינוי-בינוי בישראל עומד לעבור מהפיכה. ללא חישובי כדאיות ליזמים שינחו את המתכננים, ושינויים אפשריים בנוסחת התמורות שמקבלים הדיירים. אלה ועוד נמצאים במרכז הדיונים של מועצת שמאי מקרקעין במשרד המשפטים, שדנה בימים אלה ביוזמת השמאי הממשלתי אוהד עיני, לערוך שינויים בעקרונות השמאיים שמנחים את הפרויקטים של פינוי-בינוי, במסגרת התקן השמאי 21.

בנובמבר 2012 אושר התקן השמאי 21 לפינוי-בינוי, שבא להסדיר את המערכת המסובכת שבין ועדות התכנון, היזמים ובעלי הדירות הכלולים בפרויקטים של פינוי בינוי. מדובר בשלושה כוחות עם אינטרסים שונים ומנוגדים, שכל אחד פועל למיקסום עמדתו: היזמים מעוניינים למקסם את רווחיהם, ועל כן פועלים מצד אחד להגדיל את זכויות הבנייה שלהם, ולהקטין את התמורות לבעלי הדירות. בעלי הדירות מצידם מעוניינים אף הם למקסם את רווחיהם מהפרויקטים, באמצעות קבלת דירות יקרות יותר בפרויקט החדש, ואילו הוועדות לתכנון ולבנייה פועלות לריסון זכויות הבנייה ולחיוב היזמים בהקמת תשתיות ושטחים ציבוריים, לטובת הכלל.

התקן מתווה סטנדרטים לגבי הדירות שבעליהן צריכים לקבל, ולגבי הרווח היזמי הסביר, שיש לצפות לו. וכך, נקבע, כי בעלי דירות יקבלו דירה הגדולה בכ-25 מ"ר מהדירה הקיימת שלהם (כלומר תוספת של חדר וממ"ד) וגם חנייה ומרפסת. הרווח היזמי הסביר, נקבע בתקן ל-25-30% וזאת לעומת רווח סביר לפרויקט יזמי רגיל, שמגיע לכ-15%. הנימוק לרווח הגדול יחסית הוא, שפרויקטים של פינוי-בינוי מתאפיינים בסיכונים יזמיים רבים, בהם אי ודאות תכנונית, בעיות מצד הדיירים, התחלפות שלטון מקומי מכזה שתמך בתכנית לכזה שמתנגד לה, והתמשכות הפרויקט למשך שנים ארוכות. בוועידת הנדל"ן של גלובס, שנערכה בשבוע שעבר, תיארו יזמים פרויקטים שהחלו לפני 15 ו-20 שנה.

הנקודה הראשונה שאותה רוצה לשנות עיני, היא תקרת הרווח הסביר: תקן 21 קובע, כי אם הרווח היזמי גבוה ממה שנקבע בתקן, לוועדה המקומית יש אפשרות לדרוש את צמצום היקפי הבנייה.

"במקום שהתכנון יוביל, הבחינה הכלכלית היא שמובילה את הפרויקטים של פינוי-בינוי. השמאים שיושבים בוועדות המחוזיות הם אלה שמאשרים את התחשיבים לפי התקן, ומאחר והבחינה הכלכלית הפכה להיות המובילה, יצא שעל פיהם יישק דבר. אני חושב שמה שצריך להוביל זה התכנון ולא הכלכלה ולא חשיבה בנוסח 'נוריד את התכנון כדי שהיזם לא ירוויח יותר מידי' או נצופף עוד או נוסיף קומות רק כדי ליצור כדאיות כלכלית, למרות שאין כל היגיון תכנוני בדבר", אומר עיני. "צריכה להיות מדיניות תכנון ברורה: קודם להכתיב תכנון ולאחר מכן לבדוק אם בתכנון כזה קיימת כדאיות כלכלית, ובמידת הצורך לתקן, בשוליים בלבד.

כשם שאיננו מתערבים ברווח המקסימלי ליזם בתכניות שאינן התחדשות עירונית כך לדעתי גם כאן לא צריך להתערב. צריך לוודא שיש רווח מינימלי כדי שהמיזם יקרה. אני חושב שלא צריך להיכנס ליזם לכיס, ואין גם צורך - היום, אחרי עשור מכירים את המכפילים שיש, ועל הוועדות לקבוע מדיניות תכנונית".

נושא נוסף שנשקל בישיבות המועצה הוא התמורה שיקבלו הדיירים. כיום, כאמור, הם מקבלים דירה שגדולה בכ-25 מ"ר מהדירה הקיימת שלהם. "25 מ"ר בתל אביב, אינם 25 מ"ר בקריית גת, מבחינת שווי תמורה לדייר", אומר עיני, ומוסיף, כי הוא נוטה לצדד בגישה, לפיה כל מחוז יקבע לעצמו את התמורה הנכונה לדייר, לפי התנאים הייחודיים לאותו מחוז. "עם זאת אנחנו עדיין לא שם, ועדיין לא התקבלה החלטה בעניין", הוא מדגיש.

במועצה גם שוקלים להכניס לתקן 21 עקרונות לחישוב היטלי השבחה, וזאת לאחר פערים גדולים שנמצאו בחישובים שנעשו על ידי שמאים שונים. עיני מספר, כי שמאים מכריעים קיבלו החלטות שונות באותו נושא. "חשבנו שיש לעגן את שיטת החישוב בתקן, על מנת ליצור בהירות. לכן נכניס עקרונות לחישוב ההיטל במסגרת התקן. בסופו של דבר התקן בא לחשב היתכנות כלכלית של פרויקטים ליזם, והכוונה ליצור מסגרת שקופה יותר על מנת להקל עליו לערוך את החישובים".