תושבים בגבעת שמואל תובעים את העירייה על רקע תוכנית פינוי-בינוי שנויה במחלוקת

סאגת פרויקט הפינוי-בינוי בשכונת גיורא בגבעת שמואל רחוקה מסיום. בימים האחרונים עשרות בעלי דירות בשכונת גיורא והחברה היזמית א.ב. התחדשות עירונית שבשליטת משפחת דיין המקדמת תוכנית פינוי-בינוי במתחם, הגישו עתירה נגד הכללת המתחם בותמ"ל.

מדובר במתחם בנייני רכבת ישנים ובו 545 דירות. במהלך 2017 התקשרו בעלי הדירות בהסכמי פינוי-בינוי עם החברה, ועל-פי העתירה, מספרם עומד כיום על 320. במקביל החלה החברה בהכנת תוכנית למתחם. אלא שבפברואר 2018 ביטל בית המשפט את צו ההקפאה שבו היה שרוי המתחם מאז שנות ה-90, בשל פרשת שוחד שבה היה מעורב איש העסקים דודי אפל, בעל השליטה בחברת מגדל הזוהר שזכתה בעבר במכרז לפינוי-בינוי במתחם. לאחר התפוצצות הפרשה המכרז בוטל, וצו ההקפאה לתכנונו נותר על כנו עד פברואר 2018.

לאחר שחרור המתחם, עיריית גבעת שמואל החליטה ליזום תוכנית שתקודם במסלול מהיר בותמ"ל. במאי 2018 הכריז קבינט הדיור על שכונת גיורא כמתחם מועדף לדיור, וכיום נמצאת התוכנית שמקדמת המדינה ערב הפקדתה. במקביל, תוכנית שהגישה א.ב. התחדשות עירונית בפברואר האחרון לוועדה המחוזית נדחתה לאחרונה על-ידי הוועדה, בנימוק כי יש לתת קדימות לתוכנית המקודמת בותמ"ל.

התוכנית המקודמת בותמ"ל כוללת מלבד שכונת גיורא גם שני מגרשי השלמה שכוללים שטחי מסחר ותעסוקה, בעוד התוכנית שהגישה א.ב. התחדשות עירונית מתייחסת רק לשיכוני גיורא מבלי להזדקק למגרשי השלמה.

בעתירה שהוגשה נגד הותמ"ל, שר האוצר, הוועדה המחוזית, עיריית גבעת שמואל והוועדה המקומית, טוענים א.ב. התחדשות עירונית ובעלי דירות בשכונה כי צו הכללת התוכנית בותמ"ל אינו חוקי, וכי התוכנית המקודמת על-ידי העירייה והתמ"ל אינה ישימה. בנוסף טוענים העותרים כי בעלי הדירות אינם חפצים בתוכנית אחרת מלבד התוכנית המקודמת על-ידי החברה, ש-320 מתוך 545 דירות, חתומים עמה על הסכם פינוי-בינוי.

לטענתם, כבר עשרות שנים משתוקקים תושבי שכונת גיורא המתגוררים בשיכוני רכבת מטים ליפול, לממש תוכנית התחדשות עירונית בשכונה, אך ריבוי תוכניות סותרות המונחות לפתחם של מוסדות תכנון שונים יוצר דיסאינפורמציה המבלבלת את הדיירים.

על כן מבקשים העותרים מבית המשפט להסדיר אחת ולתמיד את היחס בין התוכניות, במטרה לסלול את הדרך למימוש התחדשות עירונית במתחם. העתירה הוגשה באמצעות עורכי הדין טל בננסון, יובל גלאון ויובל טילינגר.

"העותרים המתינו שנים רבות כי העירייה תצליח לאשר תוכנית התחדשות עירונית ישימה ותקפה, שתאפשר להם להרוס את השיכונים הישנים ולבנות במקומם בניינם מודרניים. המתנה זו הסתיימה", נטען. "העותרים הגישו תוכנית משלהם, והם נחושים להביאה לאישור בהקדם".

לטענת העותרים, התוכנית שמקודמת בותמ"ל אינה חוקית, מאחר שהצו המכריז על המתחם כמועדף לדיור מתייחס רק למתחם שיכוני גיורא, בעוד התוכנית כוללת גם מגרשי השלמה ריקים ומנותקים מהשכונה עצמה המיועדים לתעסוקה, ששטחם מהווים למעלה מ-50% משטח התוכנית כולה. על-פי חוק הותמ"ל, טוענים העותרים, מגרשי השלמה אינם יכולים לעלות על 20% משטח התוכנית, כלומר 10 דונם. בפועל, שטח שכונת גיורא לגביו ניתן צו התחדשות הוא 50 דונם, ושטח שני מגרשי ההשלמה הם 28 דונם ו-24 דונם.

העותרים התייחסו להחלטת הוועדה המחוזית שלא לדון בתוכנית כל עוד תוכנית הותמ"ל תעמוד בתנאי הסף: "הוועדה עוצרת את תוכנית העותרים הישימה והממשית רק בשל עצם קיומה של התוכנית הלא חוקית". והוסיפו כי החלטת הוועדה המחוזית הושפעה "ממצגי השווא שמייצרת הרשות המקומית בנוגע לתוכנית המקודמת בותמ"ל".

העותרים טוענים גם כי "איבדו אמון בעירייה ואינם סומכים עליה עוד".

לטענת העותרים, מרבית בעלי הדירות במתחם התקשרו בהסכמים מחייבים עם חברת א.ב. התחדשות עירונית, שכבר החלה בקידום תוכנית למתחם, אולם העירייה החליטה "לעצום את עיניה ולהתעלם לחלוטין מעמדות התושבים". בעתירה נטען כי תושבי השכונה לא יתנו את הסכמתם לתוכנית שתעמוד בניגוד לתוכנית העותרים.

לטענת העותרים, העירייה מבקשת לקדם במסווה של התחדשות עירונית, תכנון במגרשי ההשלמה המיועדים למסחר ולתעסוקה, במטרה להכניסם למסלול תכנון מזורז. "החוק מסמיך את הותמ"ל לדון רק בתוכנית שעניינה הוא העניין הדחוף והבהול בתוספת יחידות דיור... הוא אמנם מאפשר הכללת שימושי מסחר ותעסוקה, אך קובע כי השימושים נדרשים לשמש את יחידות הדיור הנכללות בתוכנית ובסביבתה, בעוד שטחי התעסוקה בתוכנית שמקדמת הותמ"ל אינם משרתים את תושבי שכונת גיורא אלא מעמיסים על האזור כולו".

לטענת העותרים, הותמ"ל הוקמה רק לצורך הגדלה מהירה של יחידות דיור, ולא לשם הקמת אזורי תעסוקה ומסחר, כאשר אין כל קשר הדוק בין יחידות הדיור לשטחים הנלווים. "היעדרו של קשר הדוק, משמעו כי לא מתקיימות דרישות חוק הותמ"ל", נכתב בעתירה.

בנוסף נטען בעתירה כי התוכנית שמקודמת בותמ"ל לא נתמכה בחוות-דעת כלכלית המצביעה על היתכנות כלכלית לפרויקט שכולל את מגרשי ההשלמה, או על היעדר כלכליות לפרויקט שאינו כולל את מגרשי ההשלמה.

בעתירה נטען כי התוכנית שיזמה א. ב. התחדשות עירונית לפינוי-בינוי במתחם גיורא, ושבה תומכים מרבית הדיירים, היא בעלת כדאיות כלכלית כתוכנית עצמאית שאינה תלויה במגרשי השלמה כאלה ואחרים. לטענת החברה, האיתנות הפיננסית שלה מאפשרת לה לבצע את הפרויקט ולאפשר התחדשות עירונית לתושבי שכונת גיורא, והסכם הפינוי-בינוי עליהם חתמו הדיירים מבטיח תוספת שטח ניכרת לשטח דירתם הנוכחי. בעוד התוכנית המקודמת בותמ"ל מציעה לדיירים תוספת של 12 מ"ר לדירה, תוך הסתמכות על הרשום בנסח הטאבו בלבד - התוכנית שהחברה יזמה מתבססת על המצב הבנוי בפועל ומציעה תמורה גבוהה יותר לדיירים.

לטענת העותרים, מדובר בתמריץ שלילי להתחדשות עירונית שיאפשר לממש במתחם פרויקט תמ"א 38 בלבד ולא פינוי-בינוי. "תושבי גיורא כמהים וממתינים מזה שנים ארוכות לקידומה של תוכנית התחדשות עירונית שרירה תקפה ובעלת היתכנות. למרבה הצער, התוכנית המקודמת בותמ"ל אינה כזאת, וקידומה רק יעכב ויפגע באינטרס של יותר מאלף דיירי המתחם", צוין בעתירה. "התוכנית המקודמת בותמ"ל נסמכת על צו שניתן לא כדין ושיבוטל הצו תבוטל גם ההכרזה".

יצוין כי במקביל לחברה, פועלת במתחם חברה אחרת בשם כנען, שגם היא החתימה דיירים על תוכנית פינוי-בינוי משלה למתחם.

מעיריית גבעת-שמואל נמסר: "כל מטרת קידום תוכנית ההתחדשות בותמ"ל היא לקדם את התוכנית בדרך המהירה ביותר, וזאת למען תושבי השכונה. העירייה היא היחידה שרק טובת תושבי השכונה והעיר כולה לנגד עיניה, וזאת בניגוד ליזמים הפועלים מתוך אינטרסים כלכליים גרידא. היזמים מנסים באופן קבוע ובכל דרך אפשרית לטרפד ולעכב את תוכנית ההתחדשות תוך פיזור הבטחות-שווא חסרות ביסוס לתושבים, כפי שניסו לעשות בהליכים קודמים, עד שבית המשפט העליון שם קץ לניסיונות אלה ביום 8.1.2019 ואף חייב את היזמים בהוצאות משפט.

"יודגש כי המלצתה של לשכת התכנון בוועדה המחוזית מרכז היא לדחות כל תוכנית אחרת המקודמת במקביל לתוכנית המרכזית המקודמת על-ידי המדינה, רמ"י, הרשות להתחדשות עירונית ועיריית גבעת שמואל במסלול ותמ"ל. אנו קוראים ליזמים לשים את האינטרסים הכלכליים בצד, לראות את תושבי השכונה לפני הכול ולפעול במסגרת מוסדות התכנון כפי המקובל".

מהותמ"ל נמסר כי "קבינט הדיור הכריז על שכונת גיורא בגבעת שמואל כעל מתחם מועדף לדיור ב-7.5.18, לבקשת עיריית גבעת שמואל, זאת על-מנת לקדם את אישור ויישום ההתחדשות העירונית בשכונה בלוח זמנים מהיר. מאז ועד היום בוצעו כל הצעדים הדרושים לצורך קידום התוכנית, והעירייה פועלת בשיתוף צוות הותמ"ל בגיבוש מסמכי התוכנית, אשר תוגש בימים הקרובים לצורך דיון בהפקדתה לוועדה. לאור זאת, לא ברורה טענת העותרים בדבר עיכובים כאלה ואחרים".

מקבוצת כנען, אשר החתימה גם היא דיירים במתחם על הסכמי פינוי-בינוי, נמסר כי "ברור לכל היום שמשפחת דיין ודודי אפל מנסים לתקוע את המתחם לעוד שנים רבות, בניסיון נואש להחזיר להם קרקעות השייכות למדינה. כמו כן, משפחת דיין הגישה תוכנית לוועדה המחוזית, בעוד אוטוטו מאושרת תוכנית מקבילה על אותו המתחם בותמ"ל, דבר הנוגד כל היגיון עסקי ונדל"ני".