תושבי החוץ נרתעים מהמסים, אבל בירושלים עדיין נסגרות עסקאות על דירות בעשרות מיליוני שקלים

ירושלים מהווה כבר שני עשורים יעד לתושבי חוץ עשירים, שרוכשים דירות מגה-יוקרתיות במחירים של 10 מיליון שקל ויותר. ואולם בשנים האחרונות, עם העלאות המיסוי ומימוש החוק לאיסור הלבנות הון - מספרם ירד במידה ניכרת. אם בתחילת העשור הם היוו כ-10% מהשוק הירושלמי, ב-2016 חלקם בשוק ירד לכ-6%, ואילו בשנה שעברה הם היוו כ-3% בלבד - כך עולה מנתוני הכלכלן הראשי באוצר. ואולם עדיין הם מבצעים בעיר 60-40 עסקות בחודש.

מהבדיקה של הכלכלן הראשי עלה עוד כי המצב לפיו מחירי הדירות שרוכשים תושבי החוץ בירושלים גבוהים בהרבה מהמקובל בקרב ישראלים, נותר על כנו גם בשנה שעברה. בעוד רכישות של ישראלים מגיעות לסדר גודל חציוני של פחות מ-2 מיליון שקל, חלק ניכר מהרכישות של תושבי החוץ עולה על 3 מיליון שקל, ובסוף שנה שעברה רכשו תושבי חוץ כ-100 דירות במחירים חציוניים של כ-5 מיליון שקל, כך שהגם שמספר העסקות שהם מבצעים קטן בהרבה מבעבר - לא ניתן לומר שהם התנדפו מהשוק לחלוטין.

שוק היוקרה הירושלמי נחלקת כיום ל"יוקרה מקומית" - דירות במחירים של 5 עד 8 מיליון שקל, ולמגה יוקרה - שהיא בעיקר נחלת תושבי החוץ. ב-2018, שתי האוכלוסיות רכשו פחות דירות מאשר ב-2017.

 היקפים שנתיים של עסקאות יוקרה בירושלים

14 עסקאות בלבד בשנה

רק 14 עסקות בוצעו בשנה שעברה בירושלים במחירים של 8 מיליון שקל ויותר. העסקה הגבוהה ביותר נעשתה ברחוב כרמיה במושבה הגרמנית, שבו נמכר בית בודד בן 11 חדרים, 680 מ"ר וחצר של 312 מ"ר, ב-58 מיליון שקל. העסקה השנייה בדירוג נעשתה ברחוב מולכו ברחביה, שם נמכרה דירת 6 חדרים, 267 מ"ר, ב-27.5 מיליון שקל.

 פירמידת היוקרה בירושלים

אבל מדובר בעסקות חריגות. המציאות של היוקרה הירושלמית אפרורית בהרבה. "יש ירידה גדולה בשוק היוקרה, הן בקרב תושבי החוץ והן בקרב הישראלים", אומר השמאי אורן אילוז. "נכון שיחסית ל-2014-2013 יש עלייה בקרב הישראלים, אבל אם תשווה לשנים האחרונות, הירידה מורגשת. השוק קפוא וקשה מאוד למכור דירות. גם המחירים בפלח הזה מאוד סטטיים, ובארבע השנים האחרונות הם כמעט שלא עלו".

"יש עסקאות יוקרה, אבל המוכרים חייבים להתפשר. חוק הלבנת הון, השקל החזק ומס הרכישה הגבוה מקשה מאוד על הרוכשים תושבי החוץ אבל עדיין יש שוק לדירות יוקרה, אבל לא במחירים של פעם", אומר המתווך אחיטוב גץ מחזון נכסים.

היזמים שהתבדו: המחירים ירדו ב-15%

הנה דוגמה ליזמים שהתבדו קשות בציפיות שלהם. אחד ממתחמי היוקרה הבולטים של העשור האחרון הוא גוש 50, שמשתרע על כ-25 דונם, בין הרחובות יפו, הנביאים, הרב קוק ושטראוס. במשך שנים הוזנח המתחם, עד שלפני כ-12 שנים החלה אליו נהירה של יזמי מגדלי יוקרה. מחירי הדירות במקום נעים בין 35 ל-40 אלף שקל למ"ר. אפריקה ישראל הציעה בפרויקט הרב קוק 7 למכירה דירות פנטהאוז ב-20 מיליון שקל, אולם הקונים לא נהרו.

בסופו של דבר נמכרה דירה אחת ב-12.1 מיליון שקל ב-2015; באפריל 2017 נמכרה דירה שכנה ברמת מעטפת (כלומר קירות עירומים, ללא ריצוף או חיפוי) ב-8.5 מיליון שקל בלבד. מצבה של הדירה אינו מסביר את הפער הגדול בין מחירי שתי הדירות, וודאי שלא את הפער בינן לבין המחיר ההתחלתי שבו נקבה החברה. העסקה הגבוהה ביותר ב-2018 במתחם זה הייתה על דירת 9 חדרים ברחוב הנביאים 45, שנמכרה ב-7 מיליון שקל.

דוגמה אחרת שמביא אילוז היא של דירה בבית יוקרה ברחוב קרן קיימת 28, בשכונת שערי חסד, שמיועד בעיקר לתושבי חוץ חרדים, שהוצאה למכירה בכינוס נכסים. אילוז העריך אותה ב-7.4 מיליון שקל, אולם בשני ניסיונות ראשונים לא הגיעו בכלל הצעות לרכישה. רק באוקטובר 2018 הגיעו שלוש הצעות, שהגבוהה שבהן הייתה של 6.25 מיליון שקל, והיא זכתה.

גץ מספר על דירת פנטהאוז בפרויקט חדש ברחוב דישראלי בטלביה, שנמכרה לפני שנתיים ב-12 מיליון שקל ואילו לפני חצי שנה נמכרה דירה דומה ב-10.5 מיליון שקל בלבד, וזה אינו חריג. "אני מעריך שמחירי נכסי היוקרה בעיר ירדו בכ-15%", הוא אומר.

למרות זאת, ברחוב ים המלח בשכונת ארנונה הוא מספר על בית בודד שנמכר ב-15 מיליון שקל, שהיה גם המחיר המבוקש. "זה היה מקרה ייחודי של רוכש, שמצא בדיוק את הנכס עם כל המאפיינים שביקש", הוא אומר.

עם הרוכשים, נעלמים גם המוכרים

במצב הנוכחי, אין סיכוי גדול שתושבי החוץ ישובו לכאן בעתיד הקרוב. לא מעט עסקות נדל"ן בעיר בוצעו באמצעות הון שחור, ואין סיכוי שהן ישובו; בנוסף, מס הרכישה הגבוה שהטיל כחלון על המשקיעים חל גם על תושבי החוץ, ובמקרים של עסקות גבוהות במיוחד הוא יכול להגיע אפילו למדרגה של 10%, ולגובה מס שחוצה את המיליון שקל, ואף אחד לא אוהב לשלם מס שכזה.

מה עושים? לא הרבה. אילוז מספר, שבמקביל להיעלמות הרוכשים, נעלמים גם המוכרים. הם פשוט מבטלים את מכירות הנכסים, כי מבינים שאין סיכוי רב שהם ישיגו מחיר שנראה בעיניהם סביר. גץ אומר, שיש עדיין תושבי חוץ שמחפשים דירות יוקרה בבירה, אבל הם בררנים יותר מתמיד, ולא ממהרים לרכוש כמו פעם.