עשור אחרי משבר הדיור, הפרברים האמידים של ארה"ב חוזרים לחיים

הפרברים האמידים, המנוע של שוק הדיור האמריקאי, חזרו לקדמת הבמה.

לפני עשור, בניית בתים חדשים במריקופה, פרבר במרחק 55 ק"מ ממרכז פיניקס, אריזונה, הייתה כמעט חיזיון דמיוני. ארבעה מחמישה בעלי הבתים בפרבר הזה היו "מתחת למים", כלומר המשכנתאות העומדות שלהם היו גבוהות יותר מערך נכסיהם, לפי חברת נתוני הנדל"ן זילו. השכנים הצטרכו לעיתים לפנות את הזבל מהבתים הריקים.

והנה, בשנה שעברה אישרו רשויות מריקופה היתרי בנייה לכמעט 1,000 בתים חדשים. בעיצומה של מפולת שוק הדיור ב-2010, אושרו לבנייה רק 110 בתים חדשים.

ברחבי ארה"ב שוק הדיור הכללי נמצא בהאטה, אבל באזורים שצמודים לפרברים האמידים, בנייה ומכירה של בתים חדשים מתעוררות לחיים. עליית ריבית המשכנתאות ומחירי הבתים, בייחוד במרכזים העירוניים, דוחפת שוב תושבים לנהוג קצת יותר כדי להגיע לבית פרטי בפרברים של ערים כמו דאלאס, לאס וגאס, אטלנטה ומפרץ סאן פרנסיסקו. גם מחירי הבנזין הנמוכים עוזרים למגמה הזו.

ניתוח של התאחדות הארצית של קבלני הבנייה לדיור, שיפורסם מאוחר יותר השנה, מראה שבניית בתים פרטיים (חד-משפחתיים בעגה האמריקאית) עלתה כמעט ב-7% בפרברי ערים גדולות ב-2018 לעומת 2017. בניית יחידות דיור בכלל עלתה בפחות מ-3% באותה שנה.

 גאות ושפל

הקונים של הבתים הללו, לעיתים תכופות בני דור המילניום (ילידי שנות ה-80-90 במאה שעברה) או גמלאים, קנו בתים במרחק ממוצע של 27 ק"מ ממרכזי עסקים עירוניים ב-2018, וזהו המרחק הגדול ביותר מאז שנת 2004, לפי נתוני משכנתאות של חברת המשכנתאות הממשלתית פאני מיי.

הקונים "צריכים לנהוג רחוק יותר ממרכז העיר כדי להרשות לעצמם בית פרטי", אמר דאג דנקן, הכלכלן הראשי של פאני מיי.

במבט היסטורי, הפרברים פרחו תמיד בשלב מאוחר במחזור הדיור, כאשר אזורים סמוכים יותר לעיר כבר מוצפים בבתים חדשים, והקונים לחוצים יותר מבחינה כספית.

אזורי שולי העיר הללו חוו פריחה דומה לפני יותר מעשור במהלך בום הדיור האחרון, עם גישה קלה למשכנתאות וקנייה ספקולטיבית של בתים, שהביאו קבלנים לאזורים שנחשבו נידחים יחסית והיה בהם שפע של קרקעות זולות.

כאשר הבועה פקעה, ערכי הבתים צנחו, כמו גם הכלכלה כולה. קוני הבתים נסוגו חזרה לאתרים מרכזיים יותר, שבהם הבתים חזרו להיות בהישג יד. קבלנים רבים הפסידו מיליוני דולרים או פשטו רגל, ובמשך שנים הם נטשו את הפרברים הרחוקים.

כעת הם מקווים שהם יכולים להימנע מחזרה על הטעות שלהם לפני עשור. הרגולטורים והבנקים הידקו את תנאי מתן המשכנתאות, כדי להבטיח שהביקוש למגורים בפרברים לא ילווה על ידי משקיעים ספקולנטיים או קונים בעלי הכנסה נמוכה שלא יכולים להרשות לעצמם את הבתים. הרשויות מצדן מנסות להרחיב את הבסיס הכלכלי שלהן כדי להיות פחות תלויות בנסיעה של תושבים לעבודה בערים. המטרה היא למנוע בריחת תושבים אם מחירי בתים סמוכים יותר לעיר יירדו.

בשנים האחרונות, בני דור המילניום הניעו את הביקוש לדירות שכורות במרכזי הערים. בתעשיית הנדל"ן היו שחשבו שזו תופעה קבועה. אבל כשהם החלו להינשא ולהביא לעולם ילדים, בני הדור הזה נוהגים כמו הדורות הקודמים, והם מוכנים לעבור לאזורי דיור מרוחקים יותר, לפרברים.

בהשוואה ל"בום" שעבר, הקבלנים וחברות המשכנתאות אומרים שהקהילות (שכונות) החדשות אינן נשענות על משכנתאות סאב-פריים (ללווים לא יכולת החזר) ועל השקעות ספקולטיביות. קונים רבים מקבלים היום משכנתאות שנתמכות על ידי מינהל הדיור הפדרלי, ומחייבות תשלום מקדמה של 3.5% משווי הנכס וסף דירוג אשראי של 580 נקודות בלבד. לחלופין הם נהנים ממשכנתאות גמלאים של משרד החקלאות, שלא מחייבות תשלום מקדמה על הנכס.

אבל הקונים עלולים לסגת שוב מהשוק אם הצמיחה שלו תמשיך להיחלש, ומחירי הבתים שקרובים יותר לערים יירדו, או אם הדלק יתייקר. הקבלנים גם בונים יותר בתים שלא נמכרו מראש, מה שעלול להכניס אותם לצרות אם הביקוש יתייבש. מחזור הגאות והשפל בפרברים המרוחקים הללו מהיר יותר, והקבלנים יסבלו בסבירות גבוהה אם מחירי הבתים יירדו.