כישלון ביצירת צמיחה ובשוק דיור

בסיום כהונת שר האוצר הנוכחי, משה כחלון, אפשר לציין שני כישלונות - האטה בצמיחה הכלכלית ואי-פתרון בעיית מחירי הדיור.

הכישלון החמור ביותר הוא בכך שהגידול בתוצר הריאלי ירד מ-4% ב-2016 ל-3.5% ב-2017 ולכ-3% (בשיעור שנתי) בחצי השני של 2018. בתרגום לשקלים, אבדן של 1% בצמיחה פירושו הפסד מקורות שנתי של כ-13 מליארד שקל או כ-1,400 שקל לנפש.

העתיד נראה יותר גרוע. יש האטה מתמדת מאז 2016 בהשקעות בנכסים קבועים ויש ירידה ממש של 1.2% בהשקעות המפעלים במכונות וציוד בשנת 2018. כל אלה מנבאים פיגור בצמיחה בשנה הבאה משום שהשקעות משקפות ציפיות לעתיד. צמיחת התוצר לנפש בישראל היא 1.3% - נמוכה בהרבה מקצב הצמיחה הממוצע ב-OECD שעומד על 1.9%. בסיום כהונת שר האוצר, הפיגור בהכנסה לנפש בישראל לעומת חו"ל הולך ומעמיק.

הירידה הגדולה היא בהשקעה בבנייה למגורים ב-8.2% ב-2018, לעומת עלייה של 9.1% ב-2016. במדינה מתוקנת, גידול בבנייה נחשב לחדשות טובות ובמשרד האוצר שלה נוקטים מדיניות להגדלת הביקושים בענף הבנייה, הידוע כמנוע צמיחה. אצלנו - להיפך. מדיניות משרד האוצר הובילה להקטנת הבנייה ולהאטה במשק.

יש שתי דרכים להוריד את מחירי הדירות: הגדלת היצע הדירות או הקטנת הביקוש. הגדלת ההיצע מביאה לבנייה ולצמיחה כלכלית. במקום זאת, האוצר יזם מדיניות של החנקת הביקושים של המשקיעים ואף התגאה בכך. אחר כך נקט המשרד תכסיס להקטנת הביקושים באמצעות הוצאת אלפי אנשים ממעגל מבקשי הדירות והעברתם לעמדת המתנה.

הוא העניק הבטחות לאלפי זוכים בתוכנית "מחיר למשתכן" ולעוד אלפים שקיבלו תעודת זכאות להשתתפות בהגרלות מבלי לספק דירות בפועל - במקרים רבים אף לא החלה כלל הבנייה. הקטנת הביקושים הביאה לירידה בהתחלות הבנייה בשנת 2018. בעוד שב-2015 ו-2016 התחילו בכל שנה לבנות כ-54,400 דירות, ירדו התחלות הבנייה ב-2018 ל-47,400 דירות, לאחר שגם ב-2017 הוחלה בנייתן של רק 48,200 דירות בלבד.

תוספת הדירות נטו למשק אף נמוכה מהתחלות הבנייה, מפני שבמיזמי התחדשות עירונית נהרסות דירות קיימות. לעומת זאת, דרושות למשק לפחות 50,000 דירות לשנה בגלל הצרכים הטבעיים, שמוכתבים על ידי הגידול הטבעי של משקי בית והעלייה ברמת החיים (למשל, ילדים שגרים בנפרד מהוריהם). מדיניות האוצר תביא למחסור בדירות לעומת הביקוש, מה שיילחץ לעליית מחירים.

התהליך המסובך והמסורבל של "מחיר למשתכן" מסיט מקורות מינהליים מפתרון הבעיה המרכזית שבולמת את הבנייה - צוואר הבקבוק באישורי בנייה והסדרים של תשתיות תומכות. עובדי מדינה שמתעסקים במכרזים ובמפרטי הדירות של "מחיר למשתכן", אינם פנויים לפתור את בעיית חוסר היכולת של הקבלנים לבנות.

ההאטה בבנייה מתורגמת לעליית מחירים. בנוסף, סירוב האוצר למכור קרקעות, שלא במסגרת "מחיר למשתכן", מגביל בנייה חפשית ומקטין עוד יותר את היצע הדירות.

בנוסף, תוכנית "מחיר למשתכן" גרמה להעברת עושר לאומי מאנשי הפריפריה לאנשי המרכז, שהכנסתם הממוצעת ממילא גבוהה יותר. זאת משום שההנחה במחיר הדירה שהוענקה לזוכים במרכז גבוהה יותר מאשר זו בפריפריה. הזוכים בראש העין, למשל, קיבלו מתנה כפולה בגודלה מהזוכים בשדרות. צדק חברתי אין כאן, חוסר תבונה יש ויש.

דבקות האוצר בתכנית הנפסדת של "מחיר למשתכן" מזיקה למשק. אפשר לנקוט מדיניות אחרת שתעודד צמיחה כלכלית, תוריד את מחירי הדירות ותהיה שוויונית יותר.

ראשית, הממשלה תמכור קרקעות לציבור בכל הארץ. הממשלה היא מונופול הקרקעות, והיא האשמה במחירי הקרקע הגבוהים.

שנית, האוצר ירתום את כל "ארגז הכלים" שקיבל למטרה אחת: לאפשר בנייה מהירה, כלומר השגת אישורים והסדרי תשתית מתאימים. ידוע שהעיכובים בבנייה בארץ הם מהגבוהים בעולם - ואת זאת צריך לתקן במהירות. האצת הבנייה תביא גם לצמיחה כלכלית ועלייה בהכנסות וגם לירידה במחירי הדירות. אפשר יהיה לקבוע מס שנתי אם רוכש הקרקע לא יבצע פיתוח או בנייה תוך מספר קבוע של שנים לאחר הענקת אישור הבנייה.

ושלישית, אם האוצר חפץ לתמוך בזכאים, הוא יכול לספק תלושים שיעניקו הנחה שווה - למשל בגובה של 200 אלף שקל - לרוכשי דירות במפרט מסוים בשוק החפשי בכל מקום בארץ.

הכותב הוא פרופסור למינהל עסקים באוניברסיטת ניו-יורק