יושבות על הר של כסף: לקרנות הנדל"ן בארה"ב אין במה להשקיע

מנהלי קרנות נדל"ן, שיושבים על סכומי שיא של מזומנים, נתקלים בקושי גובר להוציא את כל הכסף הזה לפני הדד-ליין המובטח למשקיעים.

קרנות בעלות משך חיים מוגבל מראש מבטיחות בדרך כלל למשקיעים כי ישקיעו את כספם תוך שלוש עד חמש שנים. אך קרנות נדל"ן סגורות שהושקו ב-2013 ו-2014 עדיין החזיקו ביוני שעבר ב-24.8 מיליארד דולר שלא נעשה בהם שימוש. על פי נתוני פרקין (Prekin Ltd), הקרנות עדיין לא השקיעו הון זה שהפקידו המשקיעים בידיהן.

"המון חברות לא עושות מאומה ואינן גורמות לכסף לעבוד, וזה מסוכן", אמר כריסטיאן דלזל, שותף בכיר בחברת השקעות הנדל"ן דלזל קפיטל פרטנרס, ולשעבר בכיר בסטארווד קפיטל גרופ.

גבוהים הסיכויים שהמצב אף יחמיר. סך הכספים שלא נעשה בהם שימוש ושמוחזקים בידי קרנות נדל"ן פרטיות סגורות תפח החודש לשיא של 333 מיליארד דולר, לעומת 134 מיליארד דולר בסוף 2012, לפי נתוני פרקין.

בסקר שנערך ב-2018 דיווחו 68% ממנהלי הקרנות לפרקין על קושי גובר למצוא השקעות אטרקטיביות בהשוואה לשנה הקודמת.

העיכוב נובע בעיקר מהקושי שבו נתקלות החברות במאמציהן לעמוד ביעדי התשואה הגבוהים מדי שלהן לאחר עשר שנות שוק שורי. מציאת בניינים רווחיים לרכישה הפכה למשימה קשה יותר בשל התחרות העזה, ההאטה בעליית דמי השכירות, והחשש ששוק הנדל"ן עומד להיחלש.

מבחינתן של חברות פרייבט אקוויטי, אם הן מחמיצות דד-ליין עליהן לפנות למשקיעים בבקשה להארכת הדד-ליין, או להשיב את הכסף למשקיעים. מבחינת המשקיעים - קרנות פנסיה, קרנות עומדות, קרנות השקעה ריבוניות וקרנות אחרות - פירושו של דבר הוא שיהיה להן קשה יותר לעמוד ביעדי התשואה של עצמן.

כמה קרנות פרייבט אקוויטי נאלצות לבצע תיקונים באסטרטגיית ההשקעה שלהן כדי לעמוד בדד-ליינים.

כשג'יימסטאון החלה ב-2016 לגייס הון ממשקיעים גרמניים פרטיים עבור קרן נדל"ן שמתמקדת בארה"ב, היא הודיעה להם כי תוציא את כל כספם עד סוף 2018. אך כשסוף 2018 הלך והתקרב, עדיין היה לקרן בת 570 מיליון הדולר הון שלא נעשה בו שימוש, והיא התקשתה למצוא נכסים שעמדו בקריטריוני ההשקעה שלה, על פי מקורות יודעי דבר.

במקום זאת, ובניסיון להשתמש בכסף לפני פקיעת הדד-ליין, רכשה ג'יימסטאון נכסים בעסקאות על טהרת המזומנים, והשתמשה בפחות אג"ח מהמתוכנן למימון הנכסים לאחר מכן, לדברי אותם המקורות. בין היתר קנתה את מרכזי קניות פארקסייד שופס ואקסצ'יינג בהאמונד, במטרופולין אטלנטה.

אלה מהלכים יוצאי דופן לחברה שמנהלת קרנות פרטיות, שנוהגות להשתמש באג"ח למקסום התשואה. מקור שמכיר את הקרן אמר שאג"ח היוו כ-20% מהכסף שהיא הוציאה על הרכישות - שיעור נמוך משמעותית מ-60% שהתירו לה התנאים. 

"בסביבה עם שיעורי ריבית עולים, עם שיעורי היוון נמוכים, ועם שאלות רבות לגבי הצמיחה העתידית, צריכה להיות לך משמעת עצמית גבוהה מאוד", אמר אחד מדוברי ג'יימסטאון בהודעה כתובה. "בכל הנוגע לקרן הסגורה שלנו, משמעת עצמית זו הובילה למספר קטן יותר של רכישות בהשוואה לכוונה המקורית, אך גם למינוף נמוך משמעותית שמצמצם את הסיכון למשקיעים הגרמנים שלנו".

מגייסות את הקרנות הגדולות אי פעם

בעיה זו צצה בזמן שחברות פרייבט אקוויטי מגייסות כמה מקרנות נדל"ן הגדולות ביותר אי פעם, בין השאר הודות להצלחה שנחלו בשנים האחרונות בעמידה ביעדי התשואה. במועד מוקדם יותר השנה סגרה ברוקפילד אסט מנג'מנט את קרן הנדל"ן הגדולה ביותר שלה אי פעם בסך 15 מיליארד דולר. בלקסטון גרופ עומדת להשלים את גיוסה של קרן בגודל שיא של 20 מיליארד דולר. קרנות גדולות אלה טוענות כי ביכולתן לעמוד בדד-ליינים שלהן בקלות רבה יותר מאשר עמיתותיהן הקטנות, מכיוון שהן משקיעות בקנה מדיה עולמי ויש להן כל כך הרבה הון זמין שהן יכולות לרכוש חברות שלמות או תיקים שלמים.

גודלה של ברוקפילד מאפשר לה להשיג תשואות "שאתה פשוט לא יכול להשיג אם אתה משקיע פרטי שקונה קניון עצמאי אחד", אמר בריאן קינגסטון, מנכ"ל זרוע הנדל"ן של ברוקפילד.

קנת קפלן, מנהל משותף של פעילות הנדל"ן של בלקסטון, שסירב להגיב בסוגיית גיוס ההון, אמר שהשווקים הפכפכים, וכי התשובה לשאלה אם קיימות או לא קיימות הזדמנויות רכישה "עשויה להשתנות במהירות רבה מאוד".

כמה קרנות קובעות לעצמן יעדי גיוס פחות שאפתניים. לון סטאר פאנדס חשפה לאחרונה לציבור שהיא מגייסת 3 מיליארד דולר עבור קרן הנדל"ן האחרונה שלה, שגודלה כמחצית הקרן שקדמה לה.

עוד ועוד קרנות אחרות מבקשות מהמשקיעים שלהן הארכה של דד-ליין, אומר דאגלס ווייל, שותף בחברת הייעוץ הודס ווייל ושות'. "כשעוברת יותר משנה אחת, המשקיעים מתחילים לשאול מה קורה", ואו שהם מסרבים לתת הארכה נוספת או שהם פותחים מחדש את המו"מ על העמלות, אמר ווייל.