מנכ"ל מירלנד: "לגדול לא הצלחנו, אז אנחנו צריכים לקטון - ולקטון זה למכור נכסים"

חברת הנדל"ן מירלנד מעוניינת להירכש או להתמזג עם חברה גדולה יותר, עקב היקף פעילותה המצומצם. במצגת שפורסמה היום (ב') למשקיעים ציינה מירלנד  את הדברים, ומנכ"ל החברה רומן רוזנטל אף הרחיב על כך באסיפת מחזיקי האג"ח של מירלנד, שהתכנסה בשעות הצהריים בתל-אביב.

תחת הכותרת אסטרטגיה עסקית, כתבה מירלנד כי "כחלק מהתמודדותה של החברה עם השינויים בסביבה העסקית, שבה היא פועלת והמצב הכלכלי ברוסיה, החברה בוחנת מעת לעת אלטרנטיבות נוספות לשם מימוש האסטרטגיה העסקית שלה, כדוגמת התקשרות עם משקיע אסטרטגי, מכירת נכסים או מיזוג. החברה בדעה כי התקשרויות מסוג שכזה יאפשרו לה להשתמש בידע ובניסיון שצברה בתחומי פעילותה לצורך השגת יעדיה ולהשאת רווחיה".

"לצורך כך, התקשרה החברה עם יועצים ומומחים בינלאומיים בעלי ידע, ניסיון ומוניטין בתחומים אלה. יחד עם זאת, המדובר בבחינה בעלת אופי ראשוני בלבד ונכון למועד הדוח החברה אינה מצויה במגעים ו/או במו"מ קונקרטי למימוש איזה מהאלטרנטיבות המוזכרות לעיל", כתבה מירלנד במצגת למשקיעים.

באסיפת מחזיקי האג"ח שכונסה היום הסביר מנכ"ל מירלנד רומן רוזנטל כי "אנחנו עומדים בתחזיות שלנו אבל התוחלת של החברה צריכה להגיע או מהכנסת משקיע, או למכור את החברה, או למזג את החברה. הדירקטוריון הקים ועדה ואנחנו אומרים שאנחנו צריכים לגדול או לקטון. לגדול לא הצלחנו, אז אנחנו צריכים לקטון, ולקטון זה למכור את הנכסים. הדבר הזה נמצא בעבודה כבר מחודש יוני 2018. אין לנו קווים אדומים. מה שעומד על הפרק של החברה זה להחזיר את החובות ולהשיא ערך לבעלי המניות".

אסיפת מחזיקי האג"ח כונסה היום לבקשת הנאמן, בעקבות המשבר החדש אליו הגיע מירלנד ואשר הוביל את רואי החשבון שלה להצמיד הערת עסק חי לדוחותיה הכספיים לסיכום 2018. מירלנד, שפועלת בשוק הנדל"ן הרוסי, נקלעה באחרונה לסחרור בעקבות תביעה שהגישה עיריית מוסקבה כנגד אחת מחברות הנכס של מירלנד.

אותה תביעה הובילה להקמת עילת פירעון מיידי לבנק סברבנק אליו משועבד הנכס, ועקב כך גם לבנק VTB שהעניק לחברה הלוואה למימון נכס אחר וכן למחזיקי האג"ח בישראל. העילות לפירעון מיידי גם אילצו את החברה לרשום את מלוא חובותיה הפיננסיים כהלוואות לטווח קצר, והובילו בשל כך את רואי החשבון שלה להצמיד הערת עסק חי לדוחות 2018.

לאסיפה היום הגיעו רוזנטל וסמנכ"ל הכספים של החברה יבגני סטקלוב. בפתיחה סקר רוזנטל את המצב הכלכלי הנוכחי ברוסיה, הסביר את הסיבות לפיחות של כ-25% שנרשם בשנה האחרונה שער הרובל הרוסי מול הדולר, ואף הדגיש כי החברה עמדה בתחזיות לשנים 2017 ו-2018, אותן הציגה בעת השלמת הסדר החוב שלה ב-2016 (שבו הסכימו מחזיקי האג"ח למחירה של כ-80% מהחוב כלפיהם).

בהמשך עבר רוזנטל לדבר על התביעה וציין כי, "בנוגע לתביעה שהתקבלה מעיריית מוסקבה, גם היום מבחינתנו רב הנסתר על הגלוי בגין התביעה הזאת כי ראינו כתב תביעה כוללני ועמום. מדובר בפרויקט משרדים שהיה במקור מפעל לייצור חלקים למכוניות ושנרכש על ידנו בשלבים. הוא שופץ והורחב, כשכל המהלך לווה בקבלת הסכמות מהרשויות במוסקבה".

"הבניין מופעל על ידנו משנת 2009 ולא היו בו שום סימנים שהיו יכולים להיות לא חוקיים. הבניין גם עבר בדיקת נאותות של סברבנק והשעבוד עליו נרשם, ולכן קיבלנו את התביעה הזאת בהפתעה".

רוזנטל הוסיף כי "אני לא יכול להגיד שזאת תביעה הזויה, כי התובעת היא עיריית מוסקבה, שהיא גוף עוצמתי. אבל אנחנו פועלים עם יועצים משפטיים שחושבים שסיכוי ההגנה שלנו טובים. עם זאת, ברגע של בנק קמה עילה לפירעון מיידי, ההלוואות סווגו לזמן קצר וברגע שזה קורה כל היתר זה כבר עניין טכני, למרות ששכלית זה נראה קצת לא הגיוני.

"אני רוצה להפנות אתכם לצד של הספקות, אבל זה לא אירוע שאנחנו היינו בוחרים להתעסק איתו. התובעים צרפו את סברבנק כנתבעים בתביעה אבל למעט כמה שיחות איתם בנושא לא שמענו מהם התייחסות. הם ביקשו שנעדכן אותם בנושא".

בתשובה לשאלת אחד המחזיקים, אמר רוזנטל כי "אם הבנק יעמיד את ההלוואה לפירעון מיידי אז אין לנו את הכסף להתמודד עם זה. בעקרון השווי הנכסי הנקי של הנכסים המניבים המשועבדים שלנו קרוב לאפס, אבל ברגע שמוציאים אבן אחת מהחומה, קשה לדעת איך זה ישפיע".

רוזנטל הדגיש כי "לא הרסו במוסקבה עד היום בניינים בסדר גודל כזה בגלל טענות של בנייה בלתי חוקית, ולכן אנחנו מאמינים שאו שזה יידחה על הסף או שתהיה סוג של פשרה". הוא הוסיף כי "מדובר על עניין מסחרי בין חברה מסחרית ובין עיריית מוסקבה, ולנו אין לנו אינטרסים במוסקבה כי אנחנו לא בונים בה. הוגשו מאות תביעות במוסקבה כנגד בניינים וזאת שיטת מצליח".

מחר יתקיים שימוע ראשוני בנושא בבית המשפט, שבו תגיש מירלנד את כתב ההגנה שלה. לדברי רוזנטל, אחת הטענות ההגנה אותה תציג החברה נוגעת לעובדה שהיא משלמת לעירייה ארנונה על הבניין מזה שנים.

בתשובה לשאלות בנוגע למצב הכלכלי ברוסיה, למצב העסקי ולהוצאות הגבוהות שמציגה מירלנד מדי שנה, השיב רוזנטל בין השאר כי "לא סתם קבענו את פירעון האג"ח לשנים 2021-2023. הפעילות המניבה שלנו הפסיקה להפסיד באמצע 2018 ועכשיו היא כבר יודעת לשרת את ההלוואות שלה לא צריכה הזרמות מזומנים".

הוא הוסיף כי הרצון הוא לקטון באמצעות מכירת הנכסים המניבים שתסייע להחזיק את החוב, ובמקביל לנסות ולהוציא כסף מפעילות ייזום הדירות למגורים סנט פטרסבורג, שמייצרת רווח גולמי של כ-15%.

"הקרן של האג"ח צריכה להיפרע מפרויקט הבנייה למגורים בסנט פטרסבורג, אבל האפשרות למכור שלבים נפרדים בפרויקט היא לא אפשרית", הסביר רוזנטל בתשובה לשאלות המחזיקים. "האפשרות היא למכור את חברת סנט פטרסבורג כולה בנפרד, אבל זה קשה, כי אנחנו כל הזמן בבנייה, וקשה לתמחר את זה. ניסינו למכור את על הפעילות הזאת אבל לא הצלחנו".

"בשוק במשבר אין כמעט קונים ורואים את זה ההשקעות בנדל"ן בכל רוסיה, שהסתכמו ב-2018 ב-2.9 מיליארד דולר בלבד. זה פחות ממה שמשקיעים בדרום תל-אביב".

הוא הוסיף כי "ממשיכת רווחים מסנט פטרסבורג אנחנו רואים איך נוכל לשלם את קרן חוב האג"ח ב-2021. כל הפרויקט הזה אמור להסתיים ב-2024 אבל אנחנו מנסים להקדים את זה."

מחזיקי האג"ח ביקשו לדעת כמה כסף יניב הפרויקט במלואו עד סיומו ורוזנטל העריך כי הרווחיות גולמית מכל פעילות המגורים צריכה להניב בערך 70 מיליון דולר כאשר בנוסף לכך יש עוד 20 מיליון דולר של הון עצמי ועוד 25 מיליון דולר שתגיע מכירת השטחים המסחריים שממוקמים בקומת הקרקע בבניינים המגורים.