עיריית גבעתיים העניקה זכויות בנייה ע"ס פרשנות תכנונית מוטעית

החלטה שנתנה ועדת ערר מחוזית בעניינו של פרויקט בנייה בגבעתיים, עומדת להשפיע על פרוייקטים עתידיים בכל העיר: ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב קבעה כי הוועדה המקומית טעתה בפרשנות שלה את הגדרת "מגרשים מדרוניים" בתוכניות המקומיות. כן היא קבעה שהוועדה המקומית אישרה תוספות בנייה לדירות שהוקמו מכוח תמ"א 38 במגרשים מדרוניים - ללא סמכות.

בשל הטופוגרפיה הייחודית שלה, בגבעתיים נהוג כי מגרש מדרוני מקבל תוספת זכויות בנייה לשטחי שירות. מגרש מדרוני מוגדר ככזה אם הוא בעל שיפוע יורד של 8% ומעלה. כלומר כזה, שחלקו האחורי נמוך מחזיתו. במגרש כזה היזם זכאי לקבל מהוועדה המקומית תוספת של 15% לזכויות הבנייה.

חברת אקו סיטי אס.אל יזמות ובנייה בע"מ, שיזמה פרויקט תמ"א 38 בגרסת הריסה ובנייה מחדש ברחוב בורוכוב 34 בעיר, ביקשה לקבל אחוזי בנייה מכוח תקנה זו. כחלק מהפרויקט שיזמה היא ביקשה להרוס שני מבנים בני 3 קומות, ובהם 12 דירות ויחידה אחת של משרד. לפי התוכנית, ביקשה החברה להקים במקומם בניין בן שני אגפים ו-7 קומות, שיכלול 34 יחידות דיור. אחרי שהחברה הגישה את התוכנית לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה גבעתיים, זו אישרה בתחילת 2017 להקים בניין בן 6.5 קומות מעל לקומת כניסה בשני האגפים ובו 32 דירות.

 רן קוניק, ראש עיריית גבעתיים / צילום איל יצהר

טענת העוררים: פרשנות הוועדה מוטעית

כנגד התוכנית הוגשו מספר עררים. הראשון של היזמים עצמם שטענו בין היתר, כי המכפיל (כלומר היחס בין דירות חדשות לישנות) יוצא כ-2.5, כשלטענתם מדובר במכפיל נמוך מידי. טענה זו נדחתה על ידי ועדת הערר ש קבעה כי המכפיל סביר.

ערר אחר הוגש על ידי שכנים מרחוב בורוכוב באמצעות עו"ד עומר קריסטל. אלה העלו שתי טענות מהותיות. האחת שהפרשנות של הוועדה המקומית להגדרת המגרש כמדרוני מוטעית, היות והמגרש הינו בשיפוע עולה, כך שהחלק האחורי של המבנים גבוה מחזיתות המבנים. הטענה השנייה שהעלו המתנגדים היא שהיזמים קיבלו כפל זכויות בנייה - הן מכוח תמ"א 38 והן מכוח הגדרת המגרש כמדרוני - דבר שנעשה לטענתם שלא כדין.

הוועדה המקומית הגיבה לטענה זו והסבירה, כי שטחי השירות שהיא מאשרת לפרוייקטים כאלה מגיעים ל-39 מ"ר, כולל ממ"ד. לטענת הוועדה, אין שום הבדל בין פרוייקטים שמאושרים מכוח התכנית המקומית, הכוללת את אבחנת המגרשים המדרוניים, לבין פרוייקטים שמוקמים מכוחה של תמ"א 38. ממילא, במצב שבו נהרס בניין ומוקם מחדש, לא ניתן לערוך אבחנה בין דירות "ישנות" לדירות "חדשות". הוועדה טענה, כי החלטותיה ניתנות בהתאם להגדרת המגרש המדרוני בתכניות.

ועדת הערר קיבלה את טענות המתנגדים

בוועדת הערר דנו בטענות הצדדים והחליטו לקבל את טענות המתנגדים. ראשית, לגבי הגדרת המגרש המדרוני, ציינה ועדת הערר, כי המגרש ברחוב בורוכב 34 הוא אכן מגרש משופע, אבל עם שיפוע עולה, ועל כן אינו מתאים להגדרה של מגרש מדרוני. הוועדה דחתה טענות שהושמעו בדיונים, כאילו אושרה בעיר תכנית שהרחיבה את הגדרת המונח של מגרש מדרוני. הועדה הסבירה, כי התכנית המדוברת הבהירה מהו שיעור השיפוע שממנו מגרש שבו קיים שיפוע יורד - ייחשב למדרוני. ועדת הערר קבעה, כי לטעמה, לא ניתן לקבל פרשנות, לפיה התכנית הרחיבה את המונח מגרש מדרוני גם למגרשים בעלי שיפוע עולה.

בנוסף קיבלה הוועדה את הטענה שלא ייתכן כפל מתן זכויות - הן מכוח תמ"א 38 והן מכוח מגרש מדרוני, מה גם שלטעמה, כאמור, אין מדובר כלל במגרש מדרוני.

תגובת עיריית גבעתיים: "ועדת הערר קבעה בערר זה שתי קביעות מהותיות. הראשונה עניינה הגדרת מגרש מדרוני באופן כללי ולא רק ביחס לפרוייקטים מכוח תמ"א 38 והשנייה, עניינה הוספת שטחי שירות לדירות החדשות מכוח תמ"א 38.

ביחס לנושא הראשון, נהגה הוועדה המקומית מאז אישורה של תכנית גב/מק/2002, לאשר תוספת של 15 אחוז למגרשים שעמדו בהגדרה של מגרש מדרוני לפי התכנית שהינה תכנית בסמכות מקומית. מגרש מדרוני מוגדר בתכנית גב 123, כמגרש שחלקו האחורי-עורפו נמוך מהחזית. מגרשים הפוכים בהם החזית נמוכה מהעורף, קיבלו גם הם זכויות מכוח תכנית 2002. ועדת הערר קבעה שרק מגרשים בהם העורף נמוך מהחזית זכאים לתוספת בניה ומגרשים הפוכים אינם זכאים לקבלת תוספת זו. יובהר כי מגרשים מדרוניים הפוכים הם אינם מגרשים מהסוג הנפוץ בעיר, והפרשנות בסוגיה לעניין מגרש מדרוני רגיל או הפוך, הייתה נהוגה מאז אישורה של תכנית 2002 שאושרה בשנת 2003.

הנושא השני הינו הוספת שטחי שירות לדירות חדשות בפרויקטים של תמ"א. שטחי שירות אלה מתווספים מכוח תקנות חישוב שטחים ביחס לתכניות שאושרו לפני שנת 1989 לאחר שנתקבלה החלטה על כך. החלטת הוועדה המקומית לפי תקנות אלה הייתה להוסיף 35 מר לכל דירה ולאחר כניסתן לתוקף של תכניות התמ"א, הוסיפה הוועדה המקומית לאשר זכויות אלה גם לדירות החדשות מכוח התמ"א וועדת הערר קבעה כי זכויות אלה מיועדות אך ורק לדירות מכוח התכניות התקפות ולא לדירות החדשות מכוח התמ"א. מדובר בהחלטה המצמצמת את נפחי הבניה בפרויקטים מכוח תמ"א 38, דבר העומד במגמה התכנונית של העירייה הגורסת לצמצום נפחי הבניה לטובת שטחים ציבוריים ותשתיות שייטיבו עם העיר."