קבוצות הרכישה: אין מס על אופציה לרכישת קרקע

פסק דין ועדת הערר למיסוי מקרקעין של בית המשפט המחוזי בחיפה פסק לאחרונה כי אין לשלם מס רכישה על אופציה לרכישת קרקע.

הרקע: אופציה ייחודית

כלי חשוב בארגון קבוצות הרכישה הוא האופציה מבעל הקרקע, הניתנת למארגן לרכישת הקרקע, ומועברת מהמארגן לקבוצה. חוק מיסוי מקרקעין מעניק מעמד מיוחד לאופציה שעומדת בתנאי סעיף 49י, ומכונה בשם "אופציה ייחודית". הסעיף מעניק פטור ממס שבח וממס רכישה בעת מכירת האופציה. עם זאת, יחול חיוב במס פירותי או במס רווח הון. סעיף זה נפוץ מאוד אצל מארגני קבוצות רכישה, שעושים בו שימוש נרחב בבואם לרכוש קרקע עבור קבוצות רכישה.

במוקד המחלוקת: שני הסכמי אופציה

בעניין מיראז' חתמה העוררת על שני הסכמי אופציה שבמסגרתם ניתנה לה אופציה סחירה, ייחודית ובלתי חוזרת לרכישת שני שטחי מקרקעין.

האופציה ניתנה לתקופה של שישה חודשים ואפשרה לעוררת וכן לגורם שאליו תסחר האופציה, אפשרות לממש את האופציה על פי התנאים שהוסכמו.

מנהל מיסוי מקרקעין קיבל את הדיווח על הסכמי האופציה והכיר בהם כהסכמי אופציה ייחודית, העומדים בתנאי סעיף 49י לחוק מיסוי מקרקעין, המקנה את הטבות שהוצגו לעיל.

לאחר קבלת האופציה החלה העוררת לבצע פעולות לשם ארגון קבוצת רוכשים במטרה לסחר אליהם את האופציה, בתמורה לגביית פרמיה על מחיר האופציה.

בהמשך חתמה העוררת על הסכמי סיחור של האופציות עם קבוצת הרוכשים. במקביל חתמו יחידי קבוצת הרוכשים על הסכמי שיתוף המסדירים את מערכת היחסים בינם לבין עצמם ונתנו ייפויי כוח בלתי חוזרים למשרד עו"ד לחתום בשמם ועבורם (היחידים) על הסכמי סיחור האופציה והן על הסכמי המכר למימוש האופציה. במקביל נחתמו הסכמי מכר בין בעלת המקרקעין לבין קבוצת הרוכשים.

אולם מנהל מיסוי מקרקעין דחה את עמדת העוררת לפיה רכשה אופציה מבעלי המקרקעין ולאחר מכן סיחרה אותה לקבוצת הרוכשים שהתקשרה בהסכם עם בעלי הקרקע. לעמדת המנהל, הנסיבות מצביעות על כך שהעוררת היא זו שרכשה את הקרקע מבעלי הקרקע ומכרה אותה בשלב הבא לקבוצת הרוכשים.

ועדת הערר: מקבלת את הערר

הסוגיה הגיע לפתחה של ועדת הערר.

ראשית יצוין כי התמורה (הגבוהה) שקיבלה העוררת בגין הסיחור חויבה במס על פי פקודת מס הכנסה והעוררת שילמה את המס המגיע בשל כך. למעשה, המחלוקת נגעה אך ורק למס הרכישה בו חייב המנהל את העוררת בעסקת רכישת המקרקעין.

ועדת הערר קיבלה את הערר, וקבעה כי הפרשנות שנתן המנהל למסכת העובדות ומערכת ההסכמים בין בעלת המקרקעין, העוררת וקבוצת הרוכשים, אינה תואמת את כוונת המחוקק ואף עומדת בסתירה למהות הכלכלית האמיתית שבבסיס העסקה.

בנוסף, ועדת הערר קבעה כי יש לדחות גם את טענת המנהל לפיה יש להכיר בסיחור אופציה כדין רק כאשר מסחר האופציה יוצא כליל מהתמונה לאחר סיחורה לגורם אחר. לעמדתה הוועדה, טענה זו אינה עולה בקנה אחד עם המציאוּת המסחרית הנוהגת.