המתווכים חוששים שמס נדל"ן חדש יעמיק את ההאטה בשוק הדירות במנהטן

בענף הנדל"ן בניו יורק חוששים מהאפקט הפוטנציאלי של מיסי מדינה (state) חדשים על שוק הדיור היוקרתי - ובינתיים השוק במנהטן המשיך להתדרדר ברבעון הראשון של 2019, והמכירות ירדו לקצב האיטי ביותר בשש שנים.

מספר דירות הקו-אופ (בניינים קואופרטיביים לכאורה) ודירות הקונדו (בבניינים משותפים רגילים) שנמכרו ברבעון ינואר-מארס ירד ב-5.2% ביחס לרבעון הראשון של 2018, שגם בו נרשמה ירידה במכירות, כך לפי ניתוח עסקאות נדל"ן שביצע הוול סטריט ג'ורנל.

הירידה הזו נמשכת זה שנתיים, והמתווכים אומרים ששינויים במיסים הפדרליים, שהגבילו את יכולת הניכוי או ההכרה למס של מיסים מדינתיים ועירוניים, כולל מס הרכוש, העמיקה את הירידה לאורך רוב התקופה הזו. הם חוששים שמס העברה מדינתי חדש על דירות יוקרה עלול להחמיר את המצב בשוק דווקא כשרואים מעט סימני שיפור בשבועות האחרונים.

"יש תחושה כזו שקונים של דירות יקרות ימשיכו לקנות ויספגו את המס החדש. זה לא נכון", אמר פמלה ליבמן, נשיאת קבוצת קורקורן, רשת גדולה של מתווכי נדל"ן בניו יורק.

בית המחוקקים של מדינת ניו יורק הסכים לאחרונה על מס העברה חדש שיחול על קניית נכסים בשווי 5 מיליון דולר ויותר.

הצעת חוק אחרת למס שנתי על דירות בשווי 5 מיליון דולר ויותר, לשהייה זמנית (pied-à-terre) של מי שאינם תושבי ניו יורק, נדחתה אחרי שקבלנים ומתווכים טענו שהיא תשתק את המכירות במקטע השוק היוקרתי, ותוביל לירידות מחירים חדות. המס היה אמור להיות 4% בכל שנה מערך הדירה.

שוק הנדל"ן במנהטן, עם מגדלי הזכוכית החדשים שלו, ודירות הקו-אופ והטאונהאוס (דירות של כמה קומות או קוטג'ים טוריים), הוא מעין שבשבת של מצב שוקי היוקרה ברחבי העולם. מכירות נכסי הדיור בשנה שעברה הסתכמו ב-24.6 מיליארד דולר במונחים כספיים, ירידה מ-28.6 מיליארד דולר ב-2016, לפי הניתוח של הוול סטריט ג'ורנל.

מכירות דירות קונדו היו חלשות במיוחד ברבעון הראשון, עם ירידה של 9.2% מהרבעון המקביל אשתקד.

משקיעים מציעים לקנות ב-30% הנחה

מתווכים אומרים שהמכירות לא ירדו עוד יותר רק משום שהמוכרים כבר הורידו משמעותית את המחירים שהם ביקשו. יש משקיעים שחגים מעל פרויקטים חדשים של דירות ומציעים לקנות אותן בהנחה של 30%, אמר אחד המתווכים, שציין שעד כה הם נתקלו בסירוב.

מלאי הדירות בשוק עלה במארס ב-21.4% לעומת מארס 2018, לפי דו"ח של סוכנות התיווך Halstead. הדירות חייבו זמן מכירה נוסף של 33%, 8.8 חודשים בממוצע בקצב המכירות הנוכחי, בהשוואה לשנה שעברה, לפי אותו דו"ח. דירות קונדו גדולות יותר עם שלושה חדרי שינה לפחות שכבו בשוק כמעט 15 חודש, והמחירים שלהן ירדו, לפי גרגורי היים, הכלכלן הראשי של Halstead ובראון האריס סטיבנס.

"הנתונים צורחים 'מחירים מנופחים'", אמרה דונה אולשן, מתווכת שעוקבת אחרי מכירות במקטע היוקרה. "עד שזה ישתנה, השוק לא ינוע בצורה יעילה. ככל שזה ייקח יותר זמן, כך יוחמר מצבם של המוכרים ושל כל האחרים (המתווכים)".

דיאן רמירז, יו"ר ומנכ"לית Halstead, אמרה שההאטה החלה בחלק מהנכסים היקרים ביותר והתרחבה לכל השוק. "היה לנו תיקון מחירים אמיתי שאנחנו חיים איתו כבר שנתיים", לדבריה.

אבל היא הוסיפה שפעילות הקונים עלתה בשבועיים-שלושה האחרונים בשכונות רבות בניו יורק סיטי. אבי חרקוב, מתווך של הסוכנות הזו, סיפר על מלחמת הצעות פראית לקונדו של חדר שינה אחד עם חצר אחורית בוויליאמסברג, ברוקלין, שהוצעה למכירה באמצע מארס ב-999,000 דולר.

אחרי בית פתוח אחד שנערך בנכס, 12 מ-25 המבקרים הציעו לקנות אותו, ובשבוע שעבר נחתמה עסקה ב-1.2 מיליון דולר. "השוק בניו יורק נזיל במידה מדהימה", אמר חרקוב. "יש תמיד קונים במחיר הנכון".

לאן הגיעו מחירי הדירות

מחיר חציוני של דירה במנהטן ברבעון הראשון היה 1.1 מיליון דולר, לפי הניתוח של הוול סטריט ג'ורנל, ללא שינוי מהרבעון הראשון ב-2018, אבל ירידה של 7.9% מהשיא נרשם ברבעון השני של 2017.

מחיר חציוני של דירת קו-אופ ברבעון הראשון היה 830,000 דולר, עלייה של 2.5% מהרבעון המקביל ב-2018.

מחיר חציוני של דירת קונדו היה 1.61 מיליון דולר, ירידה של 1.2%.

מחיר ממוצע של דירת קונדו חדשה עלה לשיא של 5.23 מיליון דולר, גם בגלל המכירה בינואר של הבית היקר ביותר בארה"ב, דירה חדשה במגדל ב-220 סנטרל פארק סאות, ב-240 מיליון דולר.

מחיר ממוצע של דירת קונדו - לא רק חדשה - קבע שיא של 3.28 מיליון דולר. רשומות המקרקעין מראות שהסך הזה כולל כתריסר דירות קונדו שנמכרו ברבעון הראשון בהדסון יארדס 15, הפרויקט המדובר בגובה 88 קומות שנבנה על מסילת רכבת ישנה ליד נהר ההדסון.