שנות מאניית הבנייה בצפון הסתיימו, עכשיו אנחנו בעיצומה של הדפרסיה

תנופת הבנייה בצפון נבלמה, והשנה החולפת נחשבת לשנה החלשה ביותר מבחינת התחלות בנייה, מאז 2006. זאת, אחרי שב-2015 דווקא נרשם שיא בנייה במחוז. האם לקראת סוף העשור הנוכחי פוקד את ענף הנדל"ן הצפוני שפל? סגן נשיא התאחדות בוני הארץ ויו"ר ארגון הקבלנים מחוז חיפה והמפרץ חיים פייגלין סבור שכן, אבל ממהר להצהיר, שאינו מתרגש מזה.

"הבנייה בכל המדינה ובמיוחד בפריפריה נעה בין מאניה לדיפרסיה, ואני לא מתרגש מזו וגם לא מזו", הוא מסביר. כיום החברה שבראשה הוא עומד, צמח המרמן, בונה פרויקט בצפון נהריה, באכזיב, ועד לשנים האחרונות הקימה כמה פרויקטים בכרמיאל.

ואולם כדי להבין לאשורו את המצב בצפון, צריך להסתכל פנימה אל תוך המחוז. בעוד מזרח הגליל, צפון בקעת הירדן ורמת הגולן מהווים חלקי ארץ מבודדים פחות או יותר, עם מאפיינים נדל"ניים משלהם, הגליל המערבי קרוב למרחב חיפה והקריות, כך, שבשנים האחרונות נרשמו לא מעט תחרויות בין היישובים השונים. תוכנית מחיר למשתכן, לדוגמה, יצרה תחרות הדוקה בין ערי הגליל המערבי - מעלות, שלומי, כרמיאל, עכו ונהריה - לבין הקריות, שנמצאות קילומטרים ספורים דרומית לעכו.

במסגרת התחרות הזו נוצרו שלוש רמות של מחירים: הרמות הנמוכות של 7,000-6,000 שקל למ"ר נרשמה בשלומי ובמעלות (במעלות המחירים היו ברמה הגבוהה של הטווח ובשלומי - בנמוכה); רמת הביניים נרשמה בנהריה, בעכו ובכרמיאל, והיא הגיעה ל-8,200-7,300 שקל, ואילו בקריות ביאליק ומוצקין נרשמה רמת המחירים הגבוהה ביותר באזור, והיא נעה בין 9,000 ל-9,500 שקל למ"ר.

"אין ספק שבשנים האחרונות הציפו את הצפון והקריות בבנייה, והירידה בהתחלות הבנייה היא תגובת נגד לשנות השיא", סבור פייגלין.

השיא של העשור הנוכחי נרשם כאמור ב-2015 - 10,013 התחלות בנייה, והוא לא נוצר כתוצאה מהממשלה היוצאת, אלא בעיקר תוצר של מאמצים של קודמתה לייצר דירות רבות ככל הניתן. באותה תקופה נוצר "רובע יזרעאל" בעפולה, והעיר רשמה שיא היסטורי של התחלות בנייה בהיקף של כ-1,500 דירות - המקום השלישי בהיקף התחלות הבנייה במדינה; ובנהריה עם 650 דירות שבבנייתן הוחל באותה שנה. בטבריה הוחל באותה שנה בהקמת 44 דירות, חלקן לאוכלוסיה החרדית שפקדה את העיר. בסך הכל באותה שנת שיא, סך הדירות שהוקמו במחוז הצפון הגיע לחמישית מהדירות שהוקמו בכל המדינה.

מאז שיעור התחלות הבנייה בצפון מתוך התחלות הבנייה בכל הארץ נמצא בירידה - במקביל לירידה במספרים: ב-2016 היווה הצפון שישית מכלל ההתחלות, ב-2017 15.6% ואילו בשנה שעברה 13.3% בלבד. אין מדובר במקרה או ב"דפרסיה נפשית" של השוק, אלא במה שמצטייר כבניית יתר בשנים הקודמות.

כיום מוצעות ביישובי הצפון ובקריות דירות מחיר למשתכן לציבור הרחב (חוץ ממשקיעים) ללא הגרלה, וזאת לאחר שצלחו את כל שלוש הסדרות של זכאי המבצע - ולא מצאו רוכשים; דירות רבות שהוקמו בעפולה במסגרת הבום הגדול של הבנייה בשנים האחרונות - טרם נמכרו. מחירי השכירות ירדו בהתאם: באתר יד 2 ניתן למצוא דירות 5 חדרים להשכרה בפחות מ-3,000 שקל.

הסיבה לכל זה ברורה: בנייה למגורים, וזה כבר ידוע הרבה זמן, אינה מספיקה, ללא הקמת תשתית תעסוקה, חינוך ותרבות ענפה - ועוד לא הזכרנו את הבריאות. במחוזות הפריפריה בישראל תוחלת החיים נמוכה יותר מאשר הממוצע הארצי.

חיזוק תשתיות התחבורה, בדמות מחלפים והרחבת כבישים, ובאמצעות רכבת העמק והרכבת לכרמיאל, אינן מספיקות להיפוך המגמות הדמוגרפיות השליליות במחוז הצפון, ומי שמצפה שהארכת כביש 6 עד לצפון הרחוק היא זו שתשנה את כללי המשחק, עתיד לגלות שכל הפרויקטים הגדולים הללו אינם תחליף להשבחת היישובים עצמם.

התחלות הבנייה בערים בצפון: 

קריית שמונה

■ שטח: 14.5 אלף דונם ■ מספר תושבים: 23 אלף ■ מדד סוציו-אקונומי: 5
■ מספר יחידות דיור קיימות: 8,000

התחלות בנייה: 184

קצרין

■ שטח: 9,380 דונם ■ מספר תושבים: 7,000 ■ מדד סוציו-אקונומי: 5
■ מספר יחידות קיימות: 2,500

התחלות בנייה: 221

צפת

■ שטח: 30 אלף דונם ■ מספר תושבים: 35 אלף ■ מדד סוציו-אקונומי: 2
■ מספר יחידות דיור קיימות: 10,000

התחלות בנייה: 150

טבריה

■ שטח: 16.3 אלף דונם ■ מספר תושבים: 44 אלף ■ מדד סוציו-אקונומי: 4
■ מספר יחידות דיור קיימות: 15.8 אלף

התחלות בנייה: 1,429

מגדל העמק

■ שטח: 8,750 דונם ■ מספר תושבים: 25.5 אלף ■ מדד סוציו-אקונומי: 4
■ מספר יחידות דיור קיימות: 8,610

התחלות בנייה: 169

בית שאן

■ שטח: 7,440 דונם ■ מספר תושבים: 18 אלף ■ מדד סוציו-אקונומי: 5
■ מספר יחידות דיור קיימות: 5,354

התחלות בנייה: 455

נצרת

■ שטח: 14 אלף דונם ■ מספר תושבים: 76.5 אלף ■ מדד סוציו-אקונומי: 3
■ מספר יחידות דיור קיימות: 16.8 אלף

התחלות בנייה: 862

עפולה

■ שטח: 29.3 אלף דונם ■ מספר תושבים: 49 אלף ■ מדד סוציו-אקונומי: 5
■ מספר יחידות דיור קיימות: 17.6 אלף

התחלות בנייה: 3,397

יקנעם עילית

■ שטח: 8,210 דונם ■ מספר תושבים: 23 אלף ■ מדד סוציו-אקונומי: 7
■ מספר יחידות דיור קיימות: 6,794

התחלות בנייה: 1,012

נצרת עילית

■ שטח: 33 אלף דונם ■ מספר תושבים: 40.5 אלף ■ מדד סוציו-אקונומי: 5
■ מספר יחידות דיור קיימות: 16.4 אלף

התחלות בנייה: 429

כרמיאל

■ שטח: 22 אלף דונם ■ מספר תושבים: 46 אלף ■ מדד סוציו-אקונומי: 6
■ מספר יחידות דיור קיימות: 116.2 אלף

התחלות בנייה: 434

עכו

■ שטח: 14.3 אלף דונם ■ מספר תושבים: 48 אלף ■ מדד סוציו-אקונומי: 4
■ מספר יחידות דיור קיימות: 16 אלף

התחלות בנייה: 866

מעלות תרשיחא

■ שטח: 9,220 דונם ■ מספר תושבים: 21 אלף ■ מדד סוציו-אקונומי: 5
■ מספר יחידות דיור קיימות: 6,738

התחלות בנייה: 370

שלומי

■ שטח: 5,910 דונם ■ מספר תושבים: 6.2 אלף ■ מדד סוציו-אקונומי: 6
■ מספר יחידות דיור קיימות: 1,900

התחלות בנייה: 157