הילולה בנתיבות: מה גורם לפעילות הנדל"ן החריגה בעיר הדרומית?

"נתיבות השתנתה מאוד ומגיעים לכאן אנשים מכל הארץ, רובם משקיעים", מנסה המתווכת רותי טרבלסי, מאור נכסים, להסביר את פריחת הנדל"ןהמפתיעה שפוקדת את העיר בשנים האחרונות. עמיתה אביב זוהר, מסוכנות כאן נדל"ן, מייחס חלק מהביקושים הרבים שנרשמים בעיר לקו הרכבת שמחבר את העיר לתל אביב ולמצב הנדל"ן האזורי. כך או אחרת - שנים רבות לא הייתה פריחת נדל"ן כזו בעיר הגדולה בנגב המערבי, והכל מתרחש דווקא בשנים שבהן שוק הנדל"ן בארץ סובל מהאטה.

נתיבות מוזכרת בדרך כלל בתקשורת בהקשרים של הילולות הבאבא סאלי ושל קסאמים מעזה, אולם לאחרונה עלתה לכותרות בהקשר נדל"ני. העיר חווה בשנים האחרונות פעילות נדל"ן חריגה, שבאה לידי ביטוי במספרים מרשימים: אם בין 2007 ל-2015 היו בעיר בין 60 ל-170 עסקאות ברבעון, מאז 2016 נרשמות יותר מ-200 עסקאות ברבעון, וברבעון השלישי של אותה שנה נרשם שיא של כ-400 עסקאות.

בסקירת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) על ביקושים לדירות, שהתפרסמה בשבוע שעבר, התנוסס השם "נתיבות" במקום הראשון של מכירת דירות חדשות בשלושת החודשים שבין נובמבר 2018 לינואר 2019, עם 513 דירות חדשות שנרכשו באותה תקופה - גבוה יותר ממספר הדירות החדשות שנרכשו בתל אביב ובירושלים גם יחד.

נכון שמדובר בעסקאות שבוצעו בעקבות הגרלות "מחיר למשתכן", ואולם הפריחה הגדולה החלה הרבה לפני התוכנית. ב-2017 הגיעה נתיבות למעמד של אחת מהערים עם התחלות הבנייה הרבות בארץ, עם 1,070 דירות. גם בשנה שעברה היא פקדה את צמרת הבנייה, עם 914 דירות, שהחלה בנייתן. מדובר בכמויות משולשות בהשוואה להתחלות הבנייה בעיר ב-2015 ובשנים הקודמות.

 התחלות בנייה בנתיבות

במקביל, נכללות כ-2,000 דירות חדשות בעיר במסגרת הגרלות מחיר למשתכן, שרובן הוגרלו בשנה שעברה. הדבר מבטיח שגם בשנתיים הקרובות תימשך בעיר תנופת הבנייה.

העיר גם חווה הגירה חיובית, תופעה נדירה בקרב ערי פריפריה. ב-2011 היא חצתה את רף ה-30 אלף איש, וכיום היא מונה כ-38 אלף.

"זו תוצאה של פיתוח גדול שבוצע בעיר בשנים האחרונות", סבור סמנכ"ל השיווק של חברת י.ח. דמרי, עמוס דבוש. מטה החברה, שבשליטת היזם יגאל דמרי, ממוקם בעיר, והיא הקימה בה כמעט כשליש מהדירות. "מבני הציבור, פארקים, תעסוקה, ושכונת 'בנה ביתך'", מספר דבוש.

לעניין זה קל לראות, כי בעוד שב-2012-2013 מכרזי קרקעות של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) על מגרשים לצמודי קרקע, שלא נענו על ידי הציבור ברמות מחירים של 400 אלף שקל, נענים כיום במחירים של 500-600 אלף שקל על ידי ציבור רחב של מתמודדים, שהגיעו במחצית 2017 בהמוניהם לנסות לרכוש מגרשים של 400 מ"ר בשכונה המערבית נווה שרון.

 העסקאות בנתיבות מזנקות

מי קונה דירות בנתיבות?

אנשי הנדל"ן מנתיבות מסכימים שחלק גדול מהרוכשים אינם תושבי העיר. "יש הרבה מאוד משקיעים מהמרכז, שיכולים למצוא בעיר דירות במחירים שהם לא מכירים", מספרת טרבלסי. "אנשים יכולים לרכוש דירות שלושה חדרים ב-800 אלף שקל, ולהשכיר ברמות של 2,700 שקל - כ-4% תשואה". במסגרת תוכנית מחיר למשתכן נמכרו לפני חודשים אחדים דירות במחירים של 600-650 אלף שקל, מה שמשך לדברי טרבלסי משקיעים נוספים. "הגיעו לכאן זוגות צעירים מאזור תל אביב והמרכז, ואני מניחה שמדובר במשקיעים, ולא באנשים שבאמת מעוניינים לגור כאן", היא אומרת.

ייתכן שנתיבות מסומנת כיום על ידי משקיעים, על רקע התחושה שבאר שבע, בירת ההשקעות הדרומית עד לשנים האחרונות - כבר מיצתה את עצמה, וכי היא מוצפת בדירות במסגרת מחיר למשתכן ותכניות ותמ"ל.

זוהר ודבוש לא מסכימים עם ההערכות הללו. "הרוכשים כאן לא מגיעים מתל אביב או מנס ציונה", אומר דבוש. "רובם הם תושבים חוזרים ואנשים מהאזור".

ואילו זוהר יותר ספציפי: "הלקוחות באים בעיקר מבאר שבע, מאשדוד ומאשקלון, כי נתיבות מהווה אופציה טובה לתושבים שם, מכיוון שהמחירים כאן זולים בהרבה. השכונה המערבית החדשה היא האטרקציה העיקרית", הוא מסביר. "הגיע אלי מישהו שמכר קוטג' ישן בבאר שבע ב-2.1 מיליון שקל וקנה כאן וילה חדשה ב-2.25 מיליון שקל. זה היה עבורו שדרוג מצוין, במחיר מינימלי".

תחנת הרכבת החדשה חיזקה את מעמדה של העיר, סבור זוהר. קירבתה של שכונת נווה שרון לתחנה ניכרת לעין. "זה מסייע לאנשים מהאוכלוסייה הדתית והחרדית, שעובדים במרכז, להתיישב בעיר", הוא אומר.

אלמנט חשוב מאוד שמזכירים דבוש וזוהר, הוא הטבות המס, שלהן זוכים תושבי העיר, בהיות נתיבות כלולה ברשימת היישובים באזורי עימות. "הזיכוי הזה מוסיף הרבה מאוד להכנסתם הפנויה של התושבים, ולכן גם לאטרקטיביות של העיר", אומר דבוש.

דירות יד 2: נאלצים להוריד מחירים

הפריחה במספר העסקאות אינה מביאה בהכרח לעליות מחירים בעיר. העסקאות שמתבצעות במחיר למשתכן אינן משקפות מחירי שוק חופשי, והעובדה שרבים מהמשתתפים בהגרלות אינם תושבי המקום ואפילו אינם שוקלים לעבור להתגורר בו, מעידה על כך שכנראה אם לא יזכו בהן - לא ינסו לרכוש דירות בשוק החופשי.

המתווכים מספרים עוד כי דירות יד שנייה אינן נמכרות בקלות: "פעם דירות 4 חדרים באזור המערבי של העיר היו עולות 1.02-1.03 מיליון שקל, והיום נאלצים להוריד לרמות של 970 אלף שקל", אומר זוהר.

כשמדובר בדירות בשכונות הוותיקות, שכוללות דירות פחות אטרקטיביות - המצב קשה אף יותר. לדוגמה, דירה בקומה הרביעית ברחוב ורדימון בעיר נמכרה במאי אשתקד ב-580 אלף שקל, מחיר דומה למחיר דירה שכנה שנמכרה באוגוסט 2016, בעוד שבפברואר 2017 מחיר דירה שלישית בבניין הגיע ל-620 אלף שקל. בשדרות ויצמן בעיר נמכרה בינואר השנה דירת שלושה חדרים בקומה השלישית ב-426 אלף שקל; במאי 2016 נמכרה דירה דומה בקומה מתחת ב-600 אלף שקל, ואילו ב-2011 נמכרה דירה בקומה השנייה ב-400 אלף שקל, מה שמרמז על כך שרמות המחירים בנכס הזה חזרו לאחור הרבה שנים. ברחוב חזני נמכרה בינואר 2017 דירה ב-310 אלף שקל, ואולם היא הוערכה ברשות המסים בשווי של חצי מיליון שקל; אותה דירה נמכרה לפני שנה בחצי מיליון שקל. שלוש העסקות האקראיות הללו אינן מדגם מייצג כמובן, אולם הן מרמזות על אפשרות של קיפאון וירידת מחירים בשוק הדירות הישנות.

האם הפערים בין דירות חדשות לישנות ימשיכו לצמוח? כשהילולת מחיר למשתכן תרד, וההסתערות המסיבית של משקיעים שמתפתים למחירי הדירות הזולים בעיר תסתיים, ניתן יהיה לבחון את השוק בנתיבות בעיניים מפוקחות יותר ולהבין האם מדובר במגמה ארוכת טווח, או שמדובר בסך הכל בתגובה של השוק למדיניות הממשלתית.