כמעט הכי גבוה, כמעט הכי יקר: הנישה החדשה של דירות היוקרה בארה"ב

מגדל וואן דלטון סטריט החדש בבוסטון, שבו מלון ארבע העונות ויחידות מגורים פרטיות, מתנשא לגובה של 61 קומות. הוא יהפוך לבניין המגורים הגבוה בעיר כשייפתח בעוד כמה שבועות.

הֵרב צ'יימברס, הבעלים של סוכנות הרכב הגדולה ביותר בניו אינגלנד, השתתף לאחרונה באירוע מכירות של הבניין, והשתוקק לרכוש אחד משלושת הפנטהאוזים הדו-מפלסיים בקומה העליונה. אך עם שטח של 678 מ"ר שמשתרעים על שתי קומות, ותג מחיר של 40 מיליון דולר, הפנטהאוז נראה קצת יותר מדי אפילו לאיש שזכה לכינוי "מלך המכוניות של בוסטון".

"אמרתי: אלוהים, זה יותר מדי גדול בשבילי, ואני גם לא רוצה לעלות ולרדת במדרגות", סיפר צ'יימברס. לפיכך הוא קנה "מיני פנטהאוז" במקום את אחת מ-14 היחידות המפוארות שמתחילות בקומה ה-55 של וואן דלטון. דירתו בת 492 המ"ר של צ'יימברס בקומה ה-59 חולקת רבים מהמאפיינים של הפנטהאוז שנמצא ישר מעליה, כולל חלונות מהרצפה ועד התקרה, מרחב חיצוני ולובי מעלית פרטי. המחיר? ממש מציאה, באופן יחסי: "בערך 20-21 מיליון דולר" , לדברי צ'יימברס.

"כשאתה עולה לגובה, בין אם לקומה ה-59 או ה-60, הנוף פחות או יותר אותו הדבר", אמר צ'יימברס. "לא טרחתי לבדוק מה הם הציעו בקומה ה-56, או ה-58 או ה-59".

זוהי הנישה הטרייה ביותר של שוק הדירות הסופר-מפוארות בארה"ב: המיני-פנטהאוז, דירות שממוקמות מתחת לפנטהאוזים האמיתיים.

מצד אחד, זה תכסיס שיווק ממולח מצד היזמים. מצד שני, זו דרך מעשית להציע מגוון של אופציות דיור במחיר גבוה לקונים מהאלפיון העליון. הקונים מקבלים גימור ברמה גבוהה ונופים מרהיבים של פנטהאוז בלי לשלם פרימיום עבור פנטהאוז. אפילו מיליארדרים אוהבים עסקות מציאה.

"לפנטהאוזים אמיתיים יש שוק מוגבל בעיר כמו בוסטון. אנחנו צריכים להציע מוצרים שמושכים מגוון רחב כל האפשר של לקוחות", אמר ריצ'רד פרידמן, יזם וואן דלטון. "באמצעות דירות מיני-פנטהאוז אנחנו מושכים אנשים שרוצים סגנון חיים של פנטהאוז אבל לא רוצים 650 מ"ר או 743 מ"ר... הדירות פשוט קטנות ופחות יקרות, וזאת עובדה".

מחירי המיני-פנטהאוז בוואן דלטון מתחילים ב-12.4 מיליון דולר. פרידמן סירב לחשוף כמה דירות כאלה נמכרו, ואמר רק כי "נותר מספר מועט של דירות". בראש המגדל נותר פנטהאוז אמיתי אחד, שמכונה 'אחוזת פנטהאוז', ומחירו 40 מיליון דולר.

בעיר ניו יורק צצים מיני-פנטהאוזים שעולים מיליוני דולרים במהירות רבה יותר משל פטריות לאחר הגשם. ב-Seaport Residences , מגדל בן 60 קומות שייפתח השנה, יש שבעה פנטהאוזים שנמצאים בתשע הקומות העליונות. המחיר הגבוה ביותר הוא 18 מיליון דולר לפנטהאוז 1 הדו-מפלסי, והוא יורד ל-6,995 מיליון דולר לפנטהאוז 7 הנמוך יותר. מתחת לפנטהאוזים נמצאות יחידות דו-מפלסיות שאינן פנטהאוזים, ושמחירן נע מ-4.25 מיליון דולר ל-4.65 מיליון דולר. בבליקר 40, בניין קונדומיניום בן 12 קומות שייפתח בסתיו, יש שישה פנטהאוזים בשלוש הקומות העליונות, והם בנויים בשכבות כמו עוגת חתונה. מחירם נע מ-6.6 מיליון דולר ליותר מ-15 מיליון דולר.

מבחינתם של חלק מהקונים, היתרון הגדול ביותר של פנטהאוז הוא שיש רק דירת פנטהאוז אחת.

"רוכשי הפנטהאוז הם תת-קבוצה ייחודית בשוק. אכפת להם הרבה יותר שיהיה להם משהו שאין לאף אחד אחר, והם ישלמו פרימיום בשביל זה", אמר ג'ונתן מילר, נשיא ומנכ"ל מילר סמואל, חברת ייעוץ ושמאות נדל"ן. "זה חייב להיות הרבה יותר משם או תג, והזמינות של זה חייבת להיות מוגבלת".

לצ'יימברס, שמתאר את עצמו כ"מכור לארבע העונות", יש כבר היום דירה כפולה בקומה ה-12 של בניין ארבע העונות ברחוב בוילסטון. הדירה בשטח 325 מ"ר. הוא קנה אותה תמורת 8,875 מיליון דולר ב-2016, ושיפץ תמורת 3 מיליון דולר נוספים במשך קרוב לשנה - והיא אינה פנטהאוז אמיתי.

במובנים רבים, היא טובה יותר. היא נמצאת בחזית מבנה ארבע העונות, ונשקף ממנה נוף ל-Public Garden, ל-Boston Common ולקו הרקיע של בוסטון. לעומת זאת, הקומות הגבוהות יותר בבניין - 13-16 - מרוחקות מאוד מהחזית, וקרובות לחלקו האחורי של המבנה. "מארבע הקומות האלה רואים בעיקר את גג הדירה שלי", אמר צ'יימברס.

לדירתו של צ'יימברס בוואן דלטון אין הלוקסוס של אחוזת הפנטהאוז שמעליה. הוא לא יוכל, למשל, ללגום קוקטיילים ליד האח במרפסת ששטחה מתקרב ל-53 מ"ר ושגובהה כפול. במקום זאת הוא יצטרך להסתפק במרפסת בשטח 5 מ"ר בלבד. אבל כמו באחוזת הפנטהאוז שמעליו, הוא יוכל להשתרע באמבט עומד בחדר האמבטיה הראשי, המחופה קירות זכוכית. ויהיה לו גם אותו הנוף שמחירו 40 מיליון דולר - אך במחצית המחיר בלבד.

"במסיבות לרגל החגים אנשים אומרים: הרב, למה אתה רוצה לעזוב את המקום הזה? תראה איזה נוף", מספר צ'יימברס, בהתייחסו לדירתו הנוכחית ברחוב בוילסטון. "אבל זה לא בקומה ה-59. ברור שיש רכיב של יוקרה בלהיות בחלק העליון של בניין גבוה - אני חושב שלא נגמלתי מזה".

עבור היזמים, הפנטהאוז (בין אם אמיתי ובין אם מיני-פנטהאוז) הוא הזדמנות פז למכירות.

"מי שבונה 50 יחידות דיור ורק שני פנטהאוזים אינו מנצל באופן מלא את ההזדמנות שלו להרוויח", אמר רנדל דייביס, יזם מגדלי קונדומיניום רבי קומות ביוסטון. "אנשים משלמים פרימיום כדי לגור בפנטהאוז בגלל היוקרה".

הפרויקט האחרון של דייביס יחד עם היזם רוברטו קונטררס, הוא Arabella, בניין קונדומיניום בן 33 קומות ו-99 יחידות דיור שנפתח ביוסטון בדצמבר, שבו 14 פנטהאוזים בשבע הקומות העליונות. שתי יחידות זמינות מוצעות למכירה ב-2.875 מיליון דולר ו-4.35 מיליון דולר. לכל המיני-פנטהאוזים יש תקרות בגובה 3.65 מטרים, מרפסות ומעליות שמזניקות את הבעלים מהחניה לכניסה פרטית בטרקלין הכניסה של דירתם.

רסטי פניק, בן 62, נשיא Maintenance Supply Headquarters, חברה שמספקת ציוד תחזוקה לתעשיית מתחמי המגורים, ואשתו טרישה, בת 61, סיירו בפנטהאוז בקומה העליונה אשתקד, כשפרויקט ארבלה עדיין היה בשלבי בנייה אשתקד. תג המחיר עמד על 10 מיליון דולר. אך שטח של קרוב ל-1,022 מ"ר נראה לבני הזוג גדול מדי. הם רוצים לצמצם דיור ולעבור לדירה קטנה יותר מביתם במיסורי סיטי, טקסס, ששטחו 650 מ"ר.

"אם היינו קונים אותו היינו נשארים באותו מצב", אומרת טרישה, יועצת נסיעות בגמלאות. "זה היה טיפשי באמת".

אבל מיני-פנטהאוז בשטח 464.5 מ"ר בקומה ה-28 התאים להם בדיוק. בני הזוג פניק שילמו בינואר כ-4 מיליון דולר עבור דירת הקונדומיניום בת ארבעה חדרי שינה, וכעת הם מתאימים אותה לצורכיהם באמצעות ארונות קיר, משטחי שיש במטבח ומניפת צבעים חדשה. מהפטיו ומחדר השינה נשקף הנוף "המהפנט" של אזור העסקים של העיר, לדברי טרישה. לדירה יש שטח חיצוני של 37 מ"ר שמתחלק בין שתי מרפסות.

"אני עדיין יכולה לגדל צמחים בלי שתהיה לי חצר", אמרה טרישה. "אנחנו מעשנים, אבל אני לא מרשה לעשן בתוך הבית, אז שתי מרפסות זה ממש מושלם".

בני הזוג פניק יעברו לדירה החדשה בחודש הבא. "אנחנו לא אנשים של גינדורים וסלסולים, אז זה יהיה שינוי גדול בשבילי", ציינה טרישה.