הגנה על קשישים בפינוי-בינוי? דרושים כמה שינויים בחקיקה

בסוף אוקטובר האחרון נכנס לתוקף תיקון מס' 6 לחוק חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), שבו הוסדרו מנגנונים להגנה על זכויות קשישים ואנשים עם מוגבלות לדיור חלופי מתאים במסגרת מיזמי פינוי-בינוי ותמ"א 38. בין היתר נקבעה בתיקון חובה להציע דיור חלופי לקשיש או לאדם עם מוגבלות בזמן הבנייה גם במסגרת תמ"א 38 (חיזוק).

כחלוף כחצי שנה מכניסת התיקון לחוק לתוקף, אפשר כבר לבחון איך עמד במבחן המציאות, ומה חסר בו. במקרים שונים עוד לפני התיקון לחוק הגיעו המחלוקות להכרעת המפקח על רישום המקרקעין וגם ממקרים שונים שבהם טיפלתי בנושא הדיור החלופי בעסקאות מסוג זה, ניתן לראות כי החוק הותיר שאלות שונות ומשמעותיות ללא מענה. הנה כמה מהן.

בפסק הדין בתיק 4/173/2015 החליטה המפקחת על רישום המקרקעין כי הדיור חלופי יכלול עלויות אריזה, תיווך והובלה . בניגוד לכך, החוק רק דורש שיוצעו לקשיש "מגורים חלופיים לתקופת ביצוע העבודות" ללא כל פירוט וללא כיסוי הוצאות שונות הכרוכות במעבר לדיור חלופי. יש לקוות שיזמים יפעלו בהתאם לפרשנות המרחיבה ויכללו בדיור החלופי גם את הדברים הנלווים למעבר דירה.

בפועל יזמים מתנים לעיתים את מימון הדיור החלופי במתן זכות ליזם לשכור את דירה הקיימת של הקשיש לצורך שימוש בה במהלך הפרויקט או לצורך השכרתה לשוכר חלופי (במטרה לכסות על חלק מהוצאות הדיור החלופי). החוק אינו מתייחס לשאלה זו, שיכולה להיות משמעותית גם בהחלטת הקשיש האם לעבור לדיור חלופי, שכן ישנם קשישים שחוששים מכך שאנשים זרים יעשו שימוש בדירתם, כולל החשש מנזקים לדירה.

על הדיור החלופי חלות הוצאות שחלקן מקבילות להוצאות הדירה הקיימת, ובמקרה שהדירה אינה עומדת לרשות היזם ו/או שוכר, הקשיש עלול להיות במצב של תשלום כפול של ארנונה, חימום, ביטוח לשתי הדירות, ביטוח להובלה ועוד, שאינם יכולים לשאת בהם. האם על היזם לקחת על עצמו את עלויות התשלומים הכפולים?

נראה שהיה מקום לתת פטור לקשישים מתשלום ארנונה על דירתם הקיימת במקרה שהיא נותרת פנויה והם עוברים לדיור חלופי (לא די באפשרות הקיימת בחוק לבקש מהרשות המקומית פטור על נכס ריק לתקופה של עד 6 חודשים שאינה קשורה לפרויקטי תמ"א 38).

בהתאם לחוק, גיל הקשיש לצורך בחינת הזכאות לדיור חלופי הוא 80 במועד חתימת הסכם התמ"א 38. במציאות מחתימת הסכם ועד לביצוע הפרויקט עוברות בד"כ 3-5 שנים ולעיתים אף יותר. כך יתכן שאדם היה בן 79 במועד חתימת ההסכם והגיע לגיל 84 במועד ביצוע הפרויקט ולא יהיה זכאי לדיור חלופי בעוד אדם שהיה בן 80 במועד חתימת ההסכם ויהיה בן 82 במועד ביצוע הפרויקט כן יהיה זכאי לדיור חלופי. מן הראוי היה לקחת בחשבון גם את גיל הקשיש במועד ביצוע הפרויקט.

ביטחונות - יש להבטיח את מימון הדיור החלופי על ידי היזם כחלק מהביטחונות שניתנים לכלל הבעלים במסגרת הפרויקט (ערבות הביצוע) ו/או בנוסף אליהם (ערבות ספציפית או פיקדון כספי) כדי למזער את הסיכון לבעלי הדירה.

יש מקום להסדיר את הסוגיות הפתוחות ו/או חלק מהן בחקיקה באמצעות מנגנונים שיתנו מענה לכלל השאלות שישנן בנושא הדיור החלופי. הדבר ימנע את הצורך לשאת ולתת מחדש בענין זה בכל פרויקט בנפרד וגם יבטיח שיותר בעלי דירות הזכאים לדיור חלופי יחתמו על ההסכם, שכן הוא יענה על הצרכים שלהם. כך גם יימנע הצורך לפנות בתביעה למפקח על רישום המקרקעין, הליך הכרוך בהוצאות ובעיכוב מיותר לפרויקט.

לדעתי אף ראוי לתקן את חוק החיזוק ולהקנות באופן מפורש סמכות למפקח על רישום המקרקעין לדון בסכסוכים בין בעלי דירות ליזם לגם אחר חתימת ההסכם על ידי הקשיש ובפרט במהלך ביצוע הפרויקט ולהבטיח אפשרות להליך משפטי פשוט, זול שייתן פתרון מהיר לבעלי דירות שיזדקקו לסעד בנושא.