האיום החדש על קרנות ריט בארה"ב

חברות גדולות שמחזיקות בבנייני דירות להשכרה בארה"ב צפויות לדווח על רווחים גבוהים בעונת הדוחות, אבל החקיקה לפיקוח על שכר דירה ברמת המדינות בארה"ב מתחילה לעורר חששות במגזר הזה בנוגע לטווח הארוך יותר. כתריסר הצעות כאלה מצויות בשלבי חקיקה מוקדמים, וכמה מדינות כבר רשמו תקדימים בתחום זה.

אורגון העבירה בפברואר האחרון חוק שמגביל את העלאת שכר הדירה השנתית לתקרה של 7% בתוספת האינפלציה המקומית. הדמוקרטים בבית המחוקקים של קולורדו הציגו באפריל הצעת חוק לביטול האיסור הוותיק על פיקוח על דמי שכירות - ביטול זה יאפשר לרשויות מקומיות לקבוע את תקרות העלאת שכר הדירה שלהן. גם המחוקקים במדינת ניו יורק שוקלים לקבוע תקרה להעלאת שכר דירה.

כל האמצעים החדשים הללו לפיקוח על שכר דירה צברו מומנטום אחרי שהדמוקרטים הגדילו את כוחם בכמה בתי מחוקקים במדינות בבחירות שנערכו בנובמבר האחרון.

האפשרות של הידוק הפיקוח על דמי השכירות למגורים מעיקה על המגזר הזה דווקא כאשר ענף השכרת הדירות חזק מכל בחינה אחרת, ולאנליסטים יש תחזיות חיוביות לרווחי הקרנות בתחום בטווח הקצר.

סקירה עדכנית של ברקליס מעריכה שרווחי קרנות הריט היו חזקים ברבעון הראשון של 2019, על רקע שיעורי תפוסה גבוהים בבניינים ותחלופה נמוכה של דיירים. "הטון שאנחנו מצפים לו מהבניינים המשותפים הללו צריך להיות חיובי למדי", אמר רוס סמוטריץ', אנליסט של ברקליס.

אבל סמוטריץ' הוסיף שקשה כעת להעריך את השלכות החקיקה המתגברת לפיקוח על דמי השכירות על הביצועים של הקרנות הללו בטווח הרחוק יותר.

ג'ון פבלובסקי, אנליסט בחברת המחקר בנדל"ן גרין סטריט, אמר שהצעות החוק החדשות עשויות לגרום למניות של קרנות שמחזיקות בנייני הדיור בשכירות להפגין ביצועים פחות טובים ביחס לשוק, אף שנתוני הבסיס שלהן הם חזקים. גרין סטריט הורידה לדירוג "מכירה" את המניות של קרן אסקס פרופרטי, קרן שמתמקדת בקליפורניה, בין היתר על הרקע הפוליטי הזה, הוא אמר.

מניות שש קרנות הריט הגדולות ביותר של דיור בשכירות עלו מתחילת השנה ב-9.8%, לעומת עלייה של 16% במדד המניות הרחב S&P 500.

בניו יורק, שבה הצעת חוק להגבלת העלאת דמי השירות למגורים ברמה המדינתית זוכה לתמיכה מצד יו"ר ועדת הדיור בסנט של המדינה, מכירות בניינים למגורים בשכירות ברבעון הראשון של 2019 צנחו לרמתן הנמוכה ביותר בשש שנים.

יו"ר אסיפת המחוקקים של ניו יורק, קארל היסטי, אומנם לא הפך את הצעת החוק הזו לחלק מהרפורמה שלו בשוק הדיור לשנה זו, אבל דובר שלו השאיר את הדלת פתוחה לפיקוח על השכירות ברמת המדינה. "הרוב באסיפה תמיד תמך חזק בדיירים ובזכויות שלהם, וזהו נושא חדש שאנחנו נבדוק בהרחבה בישיבות השימוע שנקיים בהמשך", הוא אמר.

רוב הצעות החוק בניו יורק מתמקדות בדירות שכבר מכוסות על ידי הגנות קיימות על דיירים. תוספת של רגולציה בשוק עלולה להקפיץ את דמי השכירות בשוק הרחב, אם פירוש הדבר יהיה פחות השקעה ופחות היצע של דירות, אמר ג'וזף פישר, סמנכ"ל הכספים של חברת נכסי הדיור UDR מקולורדו, בשיחה עם אנליסטים בחודש פברואר.
רוב תיק הנכסים של UDR בניו יורק מורכב אומנם מדירות בשכירות שוק (ללא הגנת דיירים), אבל היא רכשה בתחילת שנה זו נכס בוויליאמסבורג, שנמצא תחת פיקוח חוקי ניו יורק.