הקלות למאחרים - למה לא גם במיסוי מקרקעין?

לאחרונה הוציאה רשות המסים חוזר מקצועי בעניין מכירת מניות של תאגיד, שבה התמורה מתקבלת במועד מאוחר יותר מיום העסקה. החוזר דן במצב שבו נמכרות זכויות הכפופות לחבות במס הכנסה ולא למיסוי מקרקעין. נזכיר כי מכירת מניות של חברה שאין בה מקרקעין תמוסה במס הכנסה, ואילו חברה המחזיקה נדל"ן או קניון תחויב במיסוי מקרקעין.

הנה עיקרי ההנחיות:

1. לגבי עסקת תשלומים: החוזר המקצועי מאפשר לקבוע את התמורה על סמך היוון זרם התשלומים העתידי ליום המכירה והוא יהא התמורה לצרכי מס בעסקת המכר. לצורך היוון התשלומים יש להביא בחשבון את ריבית השוק ביום המכירה. החוזר קובע כי ככל ויהיה הפרש בין התשלומים בפועל לסכום המהוון, הפרש זה ייחשב כהכנסת מימון בידי המוכר.

כמו כן, בעסקה הנקובה במטבע חוץ התמורה תחושב לפי שער המטבע ליום המכירה, יחד עם זאת מאפשר החוזר, לתקן הדיווח בעתיד כפי התמורה שתתקבל בפועל לעת תשלומה למוכר, ובתנאי שהוגש דיווח במועד.

2. דחיית התשלום כשחלק מהתמורה נשמר בנאמנות: לגבי עסקה שבה תמורה המופקדת בנאמנות עד להתקיימות תנאי מסוים, ניתן להחיל לבקשת הנישום (בתוך המועד הקבוע בחוק) מנגנון של דחיית תשלום המס על חלק התמורה שמופקד אצל הנאמן. המס בשל חלק זה ישולם לפקיד השומה בתוספת ריבית והפרשי הצמדה בשל תקופת הדחייה.

3. כשהתמורה בעסקה מותנית או שאינה ודאית: במקרה כזה ניתן לדווח על התמורה שאינה ודאית רק ביום שבו היא תהפוך לוודאית או לכשתשולם בפועל - לפי המוקדם. כך לדוגמה, עבור חלק התמורה הוודאית יוגש דיווח ביום המכירה, ובגינו תותר בניכוי מלוא עלות הרכישה ויחושב שיעור המס האפקטיבי החל (לדוגמה 35%). בעתיד, בעת שהתמורה שאינה ודאית תשתלם או תהפוך לוודאית, על הנישום יהא להגיש דיווח משלים ולשלם את המס לפי השיעור שנקבע בדיווח הראשוני בשל התמורה הוודאית.

יובהר כי מדובר רק בדחיית חישוב רווח ההון מבחינה טכנית, ולא מהותית. לדוגמה, לא ניתן יהיה לקזז הפסדים אלא רק עד שנת המס שבה היה רווח ההון המקורי (כולל אותה), שיעור המס ומס על הכנסות גבוהות יחולו בהתאם להוראות שהיו בתוקף בשנת המס בה חל אירוע המס המקורי.

כניסה למסלול האמור מחייבת הגשת בקשה לפקיד השומה וכפוף לחתימת הסדר מול פקיד השומה לרבות מנגנוני הבטחת תשלום המס בעתיד באמצעות מינוי נאמן ככל שפקיד השומה יבקש.

דרושה ודאות גם במיסוי מקרקעין

מסיבה שאינה ברורה דיה החוזר לא חל על איגודי מקרקעין ועל כל נכס הוני אחר. לטעמנו, ראוי וצריך להחיל הוראותיו של החוזר גם על עסקאות הממוסות במיסוי מקרקעין. אנו סבורים כי אין סיבה להבחין בין מכירת מניות בתאגיד רגיל המתמסה במס הכנסה לבין פעולה באיגוד מקרקעין או בעסקאות הממוסות במיסוי מקרקעין. לטעמינו אימוץ הוראות אלה הינו מקצועי ומביא לוודאות גם במיסוי עסקאות במקרקעין.