המספרים אולי דומים, אבל מחיר למשתכן משנה את התמונה

המספרים אמנם ארעיים ויעודכנו ברבעון הבא, ואולם תחת המגבלה הזו ניתן להבחין בכך שמחירה הממוצע של דירה שנרכשה ברבעון הראשון של השנה חזר לרמה של 2016 ככל הנראה (מ-2017 המחיר הממוצע מחושב בצורה שונה), וכי מדד מחירי הדירות של פברואר-מרץ שב לרמה של יולי-אוגוסט 2018. רק שהיום אנחנו ב-2019, והשוק הוא אחר.

הדבר הבולט ביותר במחירי הדירות בישראל הוא מחירי העסקאות הנמוכים. שוק דירות היוקרה נתון ביובש חמור, ועסקת הענק של מת'יו ברונפמן במגדל מאייר בתל-אביב שנחשפה היום ב"גלובס", היא חריג בנוף הדליל, ובלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) מיטיבים לתאר זאת במספרים: המחירים הממוצעים של הדירות הגדולות (6-5.5 חדרים) שנרכשו במחוז תל-אביב הגיעו ברבעון הראשון של השנה לכ-2.9 מיליון שקל - המחיר הנמוך ביותר בשנתיים האחרונות. לעומת זאת ביתר מחירי העסקאות במחוז תל-אביב לא התגלו פערים משמעותיים במחירים בין הרבעון הראשון של 2019 לבין קודמיו.

המצב בולט יותר במחוז ירושלים, שבו מחירי דירות גדולות הגיעו לפני כשנתיים לממוצע של כ-3 מיליון שקל, ואילו ברבעון הראשון של 2019 הם הגיעו לשפל של 2.4 מיליון שקל; ואולם במחוז זה, גם מחירי הדירות 5-4.5 חדרים בעיר רשמו שפל, כשלראשונה מאז תחילת 2017 הם ירדו אל מתחת ל-2 מיליון שקל, לאחר שרשמו בעבר מחירים ממוצעים של 2.3 מיליון שקל ומעלה; וגם מחירי הדירות הבינוניות של 4-3.5 חדרים רשמו שפל מממוצע מחירים, כשירדו אל מתחת ל-1.7 מיליון שקל. בעבר דירות כאלה נמכרו ב-2-1.8 מיליון שקל בממוצע.

האם זה אומר שמחירי דירות היוקרה במקומות הללו בקריסה? מדד מחירי הדירות המחוזי, החל מאוקטובר-נובמבר 2017, מורה כי מחירי הדירות בירושלים ירדו בכ-6%, ומחירי הדירות במחוז תל-אביב ירדו בכ-3%. כלומר בשני המקומות הללו חלה ירידה אמיתית של מחירים, ואולם ברמות הרבה יותר נמוכות מהירידה במחירים הממוצעים של העסקאות. ההסבר לפער בין המספרים הוא שעיקר הירידה במחירי העסקאות נובעת משינוי בתמהיל הרכישה של הקונים. אולי פחות רכשו בתל-אביב ויותר בבת ים, חולון ורמת גן; או פחות רכשו במרכז ירושלים, ויותר רכשו בשכונות זולות יותר של העיר.

בהפוך, מחוז חיפה רשם את רמת מחירי הדירות הממוצעת הגבוהה ביותר מאז תחילת 2017 - 1.248 מיליון שקל. מחוז זה הוא גם היחיד שמדד המחירים המחוזי שלו של פברואר-מרץ, גבוה מהמדד של אוקטובר-נובמבר 2017. גם במחוז זה נרשמה ירידה במחירים הממוצעים של הדירות הגדולות, ואולם בייתר סוגי הדירות - נרשמו עליות משמעותיות. במילים אחרות גם בחיפה מה שזול - הולך ומה שיקר - נתקע.

מדוע הציבור מחפש נכסים זולים? התשובה טמונה במחיר למשתכן. מרגע שההשפעה של התוכנית על השוק תפסה תאוצה, לאחר ההגרלה הגדולה הראשונה של המבצע, ביוני 2017, הזוגות הצעירים השתלטו על השוק, ומנתוני הכלכלנית הראשית שמתפרסמים מדי חודש, הם מהווים כיום למעלה ממחצית מהרוכשים. הזוגות הצעירים מחפשים דירות זולות, בין אם במחיר למשתכן ובין אם בשוק החופשי, והתוצאה היא התנפלות על נכסים זולים.

לכן, למרות שהמספרים של הרבעון הראשון של 2019 דומים לעבר - המציאות של 2019 שונה, ונכון לעכשיו נראה כי תמשך לפחות עד לסוף השנה הנוכחית, משום שבאופק הקרוב לא רואים שום אלטרנטיבה אמיתית למחיר למשתכן, ללא קשר לזהות שרי האוצר והשיכון הבאים.