מה גובר: בניית חדר על הגג או תמ"א 38?

בעלי דירות בבית משותף לא תמיד רואים עין בעין את ענייניהם המשותפים, ולא אחת נוצרת מחלוקת בדבר אופן מימוש זכויות הנתונות להם.

הנה למשל מקרה שבו בעלי דירות בבית המשותף חפצים לבצע פרויקט תמ"א 38 בבניין, בעוד אחד מבעלי הדירות שבבעלותו דירה בקומה העליונה בבניין, מבקש לבנות חדר נוסף על גג הבניין. בהינתן שקיומו של האחד עלול לסכל את קיומו של האחר- מי יגבר?

זוהי דילמה תכנונית וקניינית שעימה מתמודדים, לא אחת, ועדות התכנון ובתי המשפט.

סוגיה מעין זו נדונה לאחרונה על ידי ועדת הערר המחוזית בתל אביב במסגרת ערר שבמרכזו בקשת בעל דירה בקומה השלישית והעליונה בבית משותף ברחוב עלי הכהן 14-16 בבני ברק לבנות חדר נוסף על הגג מכוח תוכנית הגגות החלה בבני ברק. 66% מבעלי הדירות נתנו הסכמתם לבקשה.

לבקשה הוגשו התנגדויות על ידי שני בעלי דירות בבית המשותף ובבניין סמוך. הוועדה המקומית בחנה את ההתנגדויות והחליטה לדחותן ולאשר את הבקשה. משכך, הגישו המתנגדים ערר לוועדת הערר.

במסגרת הערר טענו המתנגדים, כי הבנייה המוצעת עלולה לפגוע ביציבות הבית המשותף (על שתי כניסותיו). לחיזוק טענתם הציגו המתנגדים חוות דעת מהנדס בניין שלפיה הבניין בן 50-60 שנה, ואינו עמיד מפני רעידת אדמה. בחוות הדעת נקבע, כי תוספת הבנייה המוצעת על הגג תחמיר את מצבו של הבניין הואיל והיא תעמיס על העמודים ועל יסודות הבניין. בחוות הדעת אף צוין שחיזוק חלקי של אגף אחד בלבד בבניין (מס' 14), עלול  להגדיל את סכנת ההתמוטטות באגף השני של הבית המשותף (מס' 16).

עוד טענו המתנגדים שאישור הבקשה להוספת חדר על הגג עלול לסכל את מימוש פרויקט התמ"א בעתיד.

מנגד טענה הוועדה המקומית כי מימוש זכותו של מבקש הבקשה לבנות חדר על הגג באה מכוח תוכנית ספציפית המעניקה זכויות בנייה רק לבעלי הדירות העליונות, ולכן אין בהיתר בנייה מכוח התוכנית הנ"ל כדי לפגוע כהוא זה בזכויות הבנייה של יתר בעלי הזכויות בבית המשותף.

ביחס לטענות בדבר חוזק המבנה טענה הוועדה המקומית, כי על הבקשה להיתר חתום מהנדס קונסטרוקציה ועליו יהיה לוודא שהבנייה תואמת את החישובים הסטטיים וחישוב העומסים לצורך בנייה על הגג.

ביחס לטענות בעניין תמ"א 38 טענה הוועדה המקומית שהעובדה שרוב בעלי הזכויות (66%) נתנו הסכמתם לבקשה מלמדת שהם מסכימים לבנייה על הגג שלא במסגרת תמ"א 38.

ואילו מגיש הבקשה טען מצידו כי ככל שתהיה התארגנות להגיש בקשה מכוח תמ"א 38 בבית המשותף הוא מתחייב שלא להתנגד לבקשה ואף להתפנות במקרה זה מהשטח שאושר לו במסגרת הבקשה, ללא כל דרישה של פיצוי מהדיירים בגין הפינוי, למעט עלות הבנייה בלבד.

לאחר בחינת טענות הצדדים, מצאה ועדת הערר לדחות את הערר.

נקבע כי אין לקבל את טענת המתנגדים לכך שאישור בניית החדר על הגג תשלול את האפשרות לקידום פרויקט מכוח תמ"א 38 משום שהמתנגדים לא הצביעו על כל בקשה או יוזמה קונקרטית בעניין קידום פרויקט מכוח תמ"א 38 ולכן מדובר בטענה ערטילאית שלא ניתן לדון בה.

לעומת זאת את טענת המתנגדים כי הוספת חדר על הגג תגרום לעומס נוסף על הבניין (על שתי כניסותיו), מצאה ועדת הערר לקבל. 

הכותב מומחה במקרקעין ובהתחדשות עירונית