שהמים לא יעלו להם לראש: עיריית ת"א דורשת מיזמים כתב שיפוי למקרה של הצפות

האם אחרי עשור של תכנון, התנגדויות ואישור, נשאר בתוכנית הרובעים של תל-אביב סעיף שאינו חוקי? בית המשפט יצטרך בקרוב לקבוע.

תוכנית הרובעים, החלה על בנייני מגורים במרכז העיר משני עבריו של רחוב אבן גבירול, מטמיעה את המדיניות העירונית בכל הנוגע לפרויקטים של תמ"א 38.

התוכנית פורסמה להפקדה בנובמבר 2012, ובתנאים למתן היתר בנייה נכללה גם חתימה על כתב שיפוי לוועדות המקומית והמחוזית בגין הצפות העלולות להיגרם כתוצאה ממיקומו של המגרש בתחום "מישור ההצפה" של הירקון, ונקיטת האמצעים הנדרשים למיגון הבניין בפני הצפות.

מקרים שבהם הירקון עצמו עולה על גדותיו אינם שכיחים - הירקון הציף לאחרונה את סביבותיו לפני יותר מרבע מאה, אולם בעיית מי התהום היא בעיה שיזמים רבים מכירים מקרוב, וכבר עצרה בעבר עבודות בכמה פרויקטים.

בעקבות עתירה שהגישו ארבע חברות נדל"ן, יצטרך בית המשפט לקבוע האם דרישת העירייה חוקית. מדובר בהחלטה שתשפיע על כל יזמי התמ"א שפועלים ברובעים אלה, על הדיירים - ובהרבה מאוד כסף.

העותרות הן חברת אקו סיטי, שמקדמת פרויקט ברחוב בני דן 20-22 ברובע 4; חברת אשדר, המקדמת פרויקט ברחוב צירלסון 29-35 ברובע 4; חברת גליה בנורדאו, המקדמת פרויקט ברחוב נורדאו 63 ברובע 3; וחברת שלום את נתן, המקדמת פרויקט ברחוב סנהדרין 13 בשכונת בבלי - גם היא ברובע 4. העתירה הוגשה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב באמצעות עוה"ד מיטל טויסטר-רוזנטל וחן פרס ממשרד עפר טויסטר.

 הבניינים ברחוב בני דן / צילום: איל יצהר

העתירה הוגשה נגד עיריית תל-אביב, נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה וכן נגד הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל-אביב, בגין התניית היתרי הבנייה לפרויקטי תמ"א 38 ברובעים 3 ו-4, הסמוכים לירקון, בכתב שיפוי למקרה של הצפות.

משמעות כתב השיפוי היא כי במקרה של נזק שייגרם כתוצאה מהצפה של מי תהום, החברות יהיו אחראיות לשלם על הנזקים. במסגרת כתב השיפוי גם מתחייב מבקש ההיתר לא לתבוע את הוועדות בגין סכנות הנובעות ממיקומו של המגרש בתחום מישור הצפה.

כל אחד יכול לתבוע בגלל נעל שנרטבה

בדיון שהתקיים בהתנגדויות בפברואר 2014 ציינה היועצת המשפטית של הוועדה המחוזית, עו"ד חגית דרורי-גרנות, כי יש לבטל את הדרישה לחתימה על כתב שיפוי, ולהסתפק לכל היותר בכתב התחייבות ממבקש ההיתר שלא יתבע את הוועדות. בין היתר אמרה עו"ד דרורי-גרנות כי, "גם אם פלוני עבר ברחוב ונרטבה לו הנעל והוא זרק אותה לפח בגלל זה, הוא יכול לתבוע את הוועדה המקומית והמחוזית, ואנחנו אומרים למבקש ההיתר, 'אתה תשלם, לא אנחנו'. זה ירתיע אנשים, זה לא יעשה התחדשות עירונית, זה לא הגיוני, זה לא סביר".

לבחינת ההתנגדויות מונתה החוקרת אדריכלית שרי קראוס, שהגישה בפברואר 2014 דוח שממליץ לקבל את ההתנגדויות בחלקן, באופן שלא יידרש כתב שיפוי אלא רק כתב התחייבות להימנע מתביעות.

באפריל 2014 החליטה הוועדה המחוזית לאמץ את המלצות החוקרת בנוגע לכתב השיפוי בנוגע להצפות. במהלך 2018 קיבלו תוכנית הרובעים לרובעים 3 ו-4 תוקף, אך בעתירה טוענות החברות כי ההחלטה לא יושמה.

"הרשות המקומית אחראית לניקוז בעיר"

בעתירתן העלו החברות שורה של טענות. הטענה הראשונה היא שהעירייה היא זו שאחראית להצפות: לשיטתן, מהותית אין לדרוש ממבקש היתר בנייה לשאת באחריות לנזקי הצפה מכיוון שהרשות המקומית היא האחראית על תשתית הניקוז של העיר, והיא בעלת הידע והכלים לצורך מניעת הצפות. העברת האחריות של נזקי הצפות לגורמים פרטיים, מהווה תמריץ שלילי לרשויות מקומית לנהוג באחריות סבירה ביחס לחובתה לדאוג לתשתיות של ניקוז.

טענה נוספת של העותרות היא שהדרישה לכתב שיפוי מנוגדת להחלטת הוועדה המחוזית.

הטענה השלישית של העותרות היא שנפלה טעות בהטמעת החלטת הוועדה המחוזית בעניין תוכנית הרובעים שפורסמו למתן תוקף: התובעות טוענות כי יש הבדל בין כתב התחייבות לבין כתב שיפוי, שהוא דרישה מחמירה יותר.

בעוד שכתב התחייבות קובע כי היזם - מבקש ההיתר - לא יתבע את ועדות התכנון בשל נזקים שייגרמו כתוצאה מהצפה, הרי שכתב שיפוי מחייב את היזם לשפות את הוועדות בכל סכום שייפסק כתוצאה מתביעות שיוגשו נגדן בגין הבנייה באזור ההצפה. "דרישה בתוכנית לחתימה על כתב שיפוי מעבר להיותה בלתי סבירה ופוגעת בתמריצים להתחדשות עירונית היא גם בניגוד לדין", נכתב בעתירה.

טענה נוספת של העותרות היא להטעיה מצד הוועדה המקומית: לדברי העותרות, הוועדה המקומית טענה כי כותרת המסמך היא אומנם "כתב שיפוי" אך בפועל מדובר בכתב התחייבות, וזו טענה מטעה. "יש לצפות כי רשות מנהלית המחויבת לנהוג בחובות הגינות ותום לב מוגברות, תימנע מלנסות ולהצדיק את מחדליה בטענות שהינן נטולות כל אחיזה במציאות", נכתב בעתירה.

מאז 2017, בעקבות פס"ד של בית המשפט העליון, מותר לוועדות מקומיות לדרוש חתימה על כתב שיפוי כתנאי להוצאת היתר בנייה. אולם לטענות העותרות מדובר בשיפוי לעניין תביעות פיצויים בגין ירידה ערך כתוצאה מתוכנית פוגעת בלבד (סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה) - ולא בעניין נזקי הצפה.

עיריית ת"א: "העתירה נלמדת בימים אלה"

העותרות מבקשות מבית המשפט לקבוע כי דרישת הוועדה המקומית לחתום על כתב שיפוי היא בלתי חוקית, וכי כתבי השיפוי שנחתמו תחת מחאה - בטלים.

נוסף לכך הן מבקשות להורות לוועדה המחוזית לתקן בתוכנית הרובעים את הסעיף המדבר על מישור הצפה, כך שתבוטל הדרישה לכתבי שיפוי ויידרש רק כתב התחייבות לאי הגשת תביעות. כעת נצטרך לחכות ולראות האם תוכנית הרובעים של תל-אביב תתוקן.

מעיריית תל-אביב נמסר בתגובה כי "כתב השיפוי נדרש בהתאם להוראות התוכניות לרבעים 3 ו-4, אשר נכנסו לתוקף זה מכבר. העתירה התקבלה בעירייה והיא נלמדת בימים אלו, כאשר עמדת הוועדה המקומית והעירייה תימסר לבית המשפט בהתאם להחלטתו טרם הדיון הקבוע, ולאחר בחינת הנושא מול הוועדה המחוזית, אשר התוכניות לעיל הן בסמכותה".