הישראלים לא לבד: מעמד הביניים בכל העולם מתרחק מדירה

ערים ברחבי העולם - מניו יורק ולונדון ועד סטוקהולם וסידני - מתקשות לפתור את המשברים המחריפים בתחום הדיור בר-ההשגה.

המחסורים החמורים נמשכים למרות מיליוני דולרים שהושקעו בפרויקטים שונים ומאות אלפי דירות שנבנו. כמה מהמדינות מתמקדות בפתרונות שמבוססים על קידום שוק חופשי ללא מגבלות, בעוד שאחרות נעזרות בפיקוח על דמי השכירות ובסובסידיות. אך אף גישה לא פתרה את המשברים, ולמרביתן היו השלכות שליליות אחרות.

ב-32 ערים גדולות ברחבי העולם עלו מחירי הדיור הריאליים ב-24% בממוצע בחמש השנים האחרונות, בעוד שההכנסה הריאלית הממוצעת צמחה ב-8% בלבד באותה תקופה, לפי נתוני נייט פרנק, חברת הייעוץ הלונדונית המתמחה בנדל"ן.

כלכלנים אומרים שמפתיע שמצב הדיור בר-ההשגה הידרדר בתקופה של שגשוג עולמי בשש השנים האחרונות. אבל בשורה התחתונה, הצמיחה לא הדביקה את קצב העלייה המהיר של מחירי הדיור.

העליות הריאליות (מתואמות לאינפלציה) במחירי הדיור היו גבוהות יותר מקצב צמיחת ההכנסה בחמש השנים האחרונות ב-18 מ-25 הערים שנכללו בדוח של נייט פרנק. בשני מקומות אחרים - דובאי וסאו פאולו - הייתה הירידה בהכנסה הריאלית חדה יותר מהירידה במחירי הדיור, וזה יצר אתגרים דומים.

גם דפוסי ההגירה נושאים בחלק מהאחריות: בעשר השנים האחרונות שגשגו ערים מכיוון שמקומות עבודה ואנשים היגרו מהפרברים המרוחקים אל האזורים העסקיים.

"ערים ברחבי העולם סובלות מבעיות דיור בר-השגה, ואחת הסיבות לכך היא ההצלחה של עצמן", אמר ליאם ביילי, מנהל המחקר העולמי בנייט פרנק.

הזינוק במחירים נובע גם מהביקוש הגובר מצד המשקיעים ולממשלות אין כסף לסבסוד היצע חדש של דירות. מרבית התקציבים הממשלתיים כורעים תחת נטל של אוכלוסייה מזדקנת בעלת צורכי פנסיה ושירותי בריאות גדלים.

מצמצמים רכישות של משקיעים זרים

גם המגזר הפרטי לא פתר את הבעיה. ברבות מן הערים שנפגעו קשה, יזמים בנו מאות אלפי יחידות דיור, אך מרביתן מתומחרות עבור קונים ושוכרים עשירים, ולא עבור בני המעמד הבינוני והפועלים, שנדחקים אל מחוץ לשוק בשל המחירים הגבוהים.

טוקיו היא אחת הערים הבודדות שבה עמד ההיצע בקצב הביקוש ומנע התפתות משבר. אך זה נובע בעיקר ממדיניות דה-רגולציית הדיור שמדינות אחרות מתקשות ליישם.
"זה סותר את רעיון התכנון והפיתוח המסודרים של ערים", אמר לורנס טרוי, עמית מחקר ב-City Futures Research Centre באוניברסיטת ניו סאות וויילס, אוסטרליה.

כדי למנוע עליית מחירים הטילו ממשלות בכמה מדינות, כולל קנדה ואוסטרליה, מסים נוספים שנועדו לצמצם רכישות של משקיעים או זרים. רכישות שביצעו משקיעים סינים, שהיו פעילים במיוחד במרבית עשר השנים האחרונות, ירדו בתגובה למגבלות ההון שהוטלו לאחרונה בסין.

מגמות אלה, בשילוב עם הרוויה בהיצע דירות הפאר, הורידו את המחירים בכמה מהשווקים התוססים ביותר. בסידני עמד מחירו הממוצע של בית בסוף השנה שעברה על כ-780 אלף דולר - ירידה של 11.3% מהשיא שנרשם ב-2017, לדברי CBRE Group. לפני כמה שנים צמחו המחירים בוונקובר ובטורונטו בקצב שנתי של 30%, אך כיום הם שרויים בקיפאון הודות למס המכירות הגבוה שהוטל על קונים זרים, והחמרת התקנות שמקשות עוד יותר על משפחות לקבל משכנתה.

"מה שאנחנו עושים עכשיו זה לבטל את תוצאות השנים המטורפות", אמר בנג'מין טל, סגן כלכלן ראשי ב-CIBC World Markets.

אך למרות ששווקים אלה התקררו קצת, המחירים עדיין אינם בהישג ידן של משפחות מהמעמד הבינוני. בסידני עדיין המחיר גבוה כמעט פי 12 מהשכר החציוני, לעומת פי 8 בשווקים שבהם נחשבות הדירות לבנות-השגה יותר.

הבנייה עולה לגובה, הדירות קטנות יותר

המגזר הציבורי והמגזר הפרטי מחפשים פתרונות חדשים. ערים כמו לונדון וניו יורק שינו את החלוקה האזורית של שטחי קרקע גדולים כדי לאפשר בנייה גבוהה יותר בשטחים אלה. הן גם הגמישו את התקנות במטרה לאפשר בניית יחידות דיור קטנות יותר.

חברות אדריכלות ובנייה מנסות טכנולוגיות בנייה חדשות שהתאפשרו הודות להתקדמויות הטכנולוגיות. חברת האדריכלות הבריטית Rogers Stirk Harbour + Partners, למשל, בוחנת דרכים להרחיב גם לפרברים את שיטות הבנייה המודולריות - תחום שבו הייתה פורצת דרך באמצעות פרויקט Y:Cube שלה.

"הרבה מהשכנים הסתכלו על המבנים האלה ושאלו איפה הם יכולים להשיג אחד כזה כדי להציב אותו בחצר בשביל ההורים שלהם", אמר איוואן הרבור, שותף בכיר בחברה.
בינתיים הופך הדיור לסוגיה פוליטית טעונה, והצעות להרחבת הפיקוח על מחירי השכירות צצות גם במקומות כמו קליפורניה, גרמניה ולונדון.

דיור בר-השגה הפך לסוגיה גדולה גם לקראת הבחירות באוסטרליה, מפלגת הלייבור, שהפסידה בשבוע שעבר, הציעה צעדים להגדלת ההיצע החדש ולצמצום ההשקעות הספקולטיביות. מתנגדיה הזהירו שהן עלולות להפיל את השוק הנחלש למצב של צניחה חופשית.

בשבדיה הצליח השנה סטפן לופוון להיבחר מחדש בקושי לראשות הממשלה, אך רק לאחר שהסכים למספר רב של מהלכים שהציעו מפלגות אחרות, כולל דה-רגולציה של שכר הדירה לדיירים בבניינים שנבנו לאחרונה במטרה לעודד היצע חדש. אך רבים אינם צופים שהממשלה תנקוט בקרוב פעולה מכיוון שהקואליציה רופפת.

"בהינתן הממשלה שיש לנו, זה נראה - לרוע המזל - שצפויות לנו עוד ארבע שנים שבהן לא יקרה שום דבר ממשי", אמר אלבין סנדברג, אנליסט ב-Kepler Cheuvreux, חברת שירותים פיננסיים.