מהי הפרה של "חובת השתדלות" בעסקות מכר בהן נקבע תנאי מתלה?

הסכמי מכר במקרקעין כוללים התחייבויות לביצוע פעולות הנדרשות לקיום העסקה. לעתים נקבע בחוזים "תנאי מתלה" שהתקיימותו מותנית בפעולה או אירוע עתידי של גורם שאינו צד להסכם. כלומר, אי-התקיימות התנאי לא יביא בהכרח להפרת ההסכם אלא לביטולו כדין.

על אף שתנאי שכזה תלוי בגורם חיצוני להסכם, צדדים להסכם רשאים להוסיף "חובת השתדלות". היקף "ההשתדלות" וגבולותיה נתונים להסכמת הצדדים לחוזה.

בית המשפט העליון (עא 8389/17 דניאל אלכס א.ש. חזקות בע"מ נ' לקסל אסטבלישמנט) נדרש להכריע בסכסוך בין צדדים להסכם מותנה, במסגרתו נטלה על עצמה המוכרת "חיוב השתדלות" לפעול לשינוי המצב התכנוני של המקרקעין, אך השינוי לא אושר על-ידי מוסד התכנון הרלוונטי.

בשנת 2014 נערך הסכם מכר מותנה בין חברה יזמית לבין בעלת מקרקעין ביישוב למרגלות הכרמל, שבמסגרתו רכשה החברה היזמית מגרש בשטח של 12 דונם. במסגרת ההתקשרות תכננה המוכרת להקים בחלק שיוותר בידיה פרויקט מלונאי שיכלול גם דירות נופש, ואילו החברה היזמית תכננה להקים במגרש שרכשה אולמות אירועים, שיספקו גם שירותי הסעדה לפרויקט המלונאי.

עם זאת, בהתאם לתוכנית המתאר שחלה על המקרקעין, נקבע ייעודם למלונאות ולנופש באופן שאינו מאפשר הקמת שני הפרויקטים המתוכננים במקביל. לכן קבעו הצדדים תנאי מתלה, שעניינו אישור תוכנית מתאר חדשה שתביא לשינוי הייעודים והשימושים המותרים במקרקעין. המוכרת התחייבה "לנקוט על חשבונה את כל הצעדים הנדרשים על-מנת לגרום לכך שתוכנית השינוי תאושר".

כעבור חודשים מספר החליטה הוועדה המחוזית להפקיד את "תוכנית השינוי" בתנאים, שכללו, בין היתר, את קבלת עמדת משרד התיירות. זה ציין בתגובתו כי ייעוד המקרקעין לצורך מלון דירות או דירות נופש, אינו תואם את הוראות תמ"א 12, ומשכך המליץ על עריכת תיקונים, ובכלל זה הוצאת המגרש שאותו ייעדה המוכרת להקים את דירות הנופש מתחום תוכנית השינוי.

תיקון זה אפשר להקים את הפרויקט המלונאי, אך הביא להפחתה משמעותית בשיעור זכויות הבנייה שניתנו למגרש שיועד ליזמית. במקביל לאישור התוכנית על-ידי הוועדה המחוזית, הודיעה המוכרת לחברה היזמית כי התוכנית שעליה הסכימו והיוותה תנאי מתלה - לא אושרה, ולכן הסכם המכר המותנה אינו בתוקף. החברה הגישה תביעת פיצויים, במסגרתה טענה כי המוכרת פעלה לסכל את קיום התנאי המתלה, והעדיפה את טובתה שלה על פני קיום התחייבותה החוזית.

מנגד טענה המוכרת כי התנאי המתלה לא התקיים, ההסכם בטל, והחברה אינה זכאית לפיצוי.

בית המשפט העליון ציין כי על אף שקיימות "חובות השתדלות" ברמות אחריות שונות - האחריות אותה לקחה על עצמה המוכרת היא ברמת גבוהה.

בית המשפט בחן את הסכם המכר וקבע כי התנאי המתלה עליו הסכימו הצדדים היה אישור תוכנית השינוי בנוסח שצורף להסכם. הסכם המכר ונוסח תוכנית השינוי שצורף לו לא מזכירים את ייעוד הקרקע המתיר לפעול להקמת דירות נופש ולא הועלה על-ידי המוכרת בשלבי המשא-ומתן. בנסיבות אלה החברה היזמית לא יכלה להסיק כי קבלת אישור לייעוד המתיר הקמת דירות הנופש מהווה שיקול קריטי בלעדיו לא תפעל המוכרת לאישור תוכנית השינוי.

בנוסף, בית המשפט קבע כי עמדת משרד התיירות לתוכנית השינוי נענתה בהתנגדות רפה מטעם המוכרת, שבמהרה שינתה את התוכנית מבלי לעדכן את החברה בהתפתחות. לאור זאת נקבע בדעת רוב - מפי השופט יצחק עמית ובתמיכת השופט נעם סולברג - כי המוכרת לא עמדה בחובת ההשתדלות ולמעשה הפרה את הסכם המכר.

דעת המיעוט - שניתנה על-ידי השופט דוד מינץ - סברה כי הייעוד שלו ייחלה המוכרת היה ידוע לחברה, או לכל הפחות היה עליה לדעת כי בכוונת המוכרת לפעול לאישורו, ולכן יש לראות במוכרת כמי שעמדה בהתחייבותה החוזית להשתדל להביא את תוכנית השינוי לאישור. 

הכותבים ממשרד גינדי כספי עורכי דין