ארגז הכלים של משה כחלון מתפרק, ולאף אחד לא אכפת

הבעיה של עתיד ענף הדיור בקדנציה הנוכחית אינו פיזור הסמכויות בין המשרדים השונים. כך היה במשך שנים. הבעיה היא שהקדנציה של משה כחלון כשר הדיור מסתיימת מבלי שלקובעי המדיניות החדשים - יהיו אשר יהיו - יש מושג מה הם רוצים לעשות. הדיור כמעט שלא נכלל בשיח הציבורי של לפני הבחירות, ומי שהתעמק בו - כמו אורלי לוי-אבקסיס, משה כחלון ומפלגת העבודה - חטף מהבוחרים מכה קשה.

הידיעות שפורסמו בשבוע שעבר על העברת מינהל תכנון ממשרד האוצר למשרד הפנים היו רק ההקדמה לעתיד של הימים הקרובים. שתי חטיבות נוספות - רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) ומשרד השיכון - בדרך להתנתק ממשרד האוצר אף הן. וכך מה שכונה על-ידי כחלון "ארגז הכלים" לטיפול בבעיות הדיור, נמצא עתה בתהליכי פירוק, כשהכלים עצמם יפוזרו בין משרדים שונים, שינוהלו על-ידי סיעות פוליטיות שונות. בדיוק כמו לפני תקופתו של כחלון. מה יהיה אחר-כך - קשה להערכה. זאת משום שבניגוד לקדנציה האחרונה כששר האוצר כחלון הציב את הדיור בראש סדר העדיפויות, לקברניטי הממשלה הבאה אין שום קו מנחה ואין מדיניות שניתן לגזור ממנה הערכות כיצד ייראה הענף בשנים הקרובות. את עיקר התובנות ניתן כנראה לגזור משלילת תקופתו של כחלון.

כך למשל נשמע בימים אלה קולם של קבלנים ושל אחרים, שמביעים חשש לירידה בהיקפי הבנייה שתיגרם כתוצאה מהתנתקות הפונקציות של מינהל תכנון, משרד השיכון ורמ"י מהאוצר. הבעיה היא שלא רק שהטיעון הזה לא מסתמך על עובדות בשטח, אלא להפך - העובדות מורות כי בימיו של כחלון כשר העל לענייני דיור, התחלות הבנייה פחתו.

ירידה בשני המדדים החשובים

קל לראות את הנתונים: ב-2015 ו-2016 נרשמו שיאים תקופתיים בהתחלות בנייה, שחצו את רף ה-50 אלף דירות שהוחל בבנייתן. ואולם כהונתו של כחלון החלה במחצית 2015, ועל כן רוב התחלות הבנייה שנרשמו באותה שנה, וחלק לא מבוטל מאלה שהחלו ב-2016, אינן יכולות להיות מיוחסות לכחלון.

מנגד, את הירידות בהיקפי התחלות הבנייה שנרשמו בשנים 2017 ו-2018 בהחלט ניתן לייחס לכחלון. בשנה שעברה היקפי הבנייה ירדו אל מתחת ל-50 אלף דירות בשנה. אם צוללים עוד קצת לתוך הנתונים, ניתן לראות שבשנה שעברה נרשמו התחלות בנייה שמזכירות בהיקפן את 2013-2014.

אפשר גם לבחון את המציאות על בדיקה של כמות היתרי הבנייה. גם כאן לא בטוח שכחלון ישמח מהממצאים. הנפקת היתר בנייה לקבלן על-ידי הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה היא ההליך התכנוני המסכם, שהשלמתו משמעה אור הירוק לקבלנים להתחיל לבנות. כשבודקים את כמות היתרי הבנייה בקדנציה של כחלון, נוכחים לדעת כי מאז 2015, שאז הונפקו כ-53 אלף היתרים, המספרים בירידה והגיעו בשנה שעברה לכ-48 אלף בלבד שהונפקו בשנה שעברה.

למעשה, אם יש קונצנזוס בקרב אנשי הענף לגבי הגורמים שהביאו לירידה בהתחלות הבנייה בתקופתו של כחלון, זה שהדבר נעשה בגלל מדיניות הדיור שלו, או ליתר דיוק - בעיקר שני מרכיבים באותה מדיניות: מחיר למשתכן וסילוקם של המשקיעים מהשוק. הראשונה הביאה לכך שרוב מוחלט של הקצאת קרקעות המדינה יועדה להשתתף בהגרלות שמיועדות לזוגות צעירים בלבד. בכך הרחיקה המדינה את הזוגות הצעירים משוק הדירות יד שנייה והקשתה מאוד על בעלי דירות למכור אותן ולשפר דיור.

סילוק המשקיעים בא לידי ביטוי בצורה של הגדלת מס רכישה על דירות בעשרות אחוזים ובביטול פטורים ממס שבח בעת מכירת הדירות. גם הקידום האגרסיבי של חוק מס הדירה השלישית, וההתבטאויות הקשות של אנשי האוצר נגד משקיעים, הבריחו את האחרונים מהענף. מדוע שמשקיע יישאר במקום שבו הוא מוכרז רשמית כפרסונה נון-גראטה? המשקיעים עשו לעצמם את החשבון, שעלויות רכישת הדירות גדלו מאוד עקב המיסוי, התשואות השנתיות ירדו, ואם כך עדיף להעביר את הכסף לאפיקים אחרים. אולי נדל"ן בחו"ל.

הדרת המשקיעים מהשוק גרמה לירידה כוללת בביקושים לדירות, גם חדשות וגם יד שנייה, מה שפגע שוב במשפרי דיור וגם בקבלנים. התוצאות של כל התהליך הזה היה ירידות במספר העסקאות השנתיות החל מ-2016, שמיד אחריה החלה הירידה בבנייה.

ביטול המדיניות יביא להגברת הבנייה?

מכאן יוצא ש בניגוד לחששות הקבלנים, אם הממשלה הבאה תבטל את המדיניות של כחלון, הבנייה עשויה דווקא לעלות בהיקפה. ההערכה הזו מתחזקת לאור אזהרות מצד גורמי מקצוע באוצר, שהתריעו כי מהלכיו של כחלון גורמים לירידה בהכנסות המדינה ממסים. עם הגדלת הגירעון בתקציב המדינה, שהשאיר כחלון בתום הקדנציה שלו, לעובדה הזו עשוי להיות משקל לא מבוטל.

כאמור, לא רבים דנו בנושאי דיור, ובמיוחד לא במפלגות החילוניות. כחלון ספג מכה קשה, ומאז הבחירות קולו כמעט שלא נשמע בסוגיה. גם האחרים, ובמיוחד הליכוד וכחול לבן, לא השמיעו רעיונות חדשים. תיק השיכון, כך מעריכים גורמים פוליטיים, מובטח לבצלאל סמוטריץ', אולם זה אינו נלהב לקבלו.

מצד שני, יש מפלגה שנושאי הדיור כן מעניינים אותה, וזו סיעת יהדות התורה. בסיעה לא רואים סיכוי רב לקבלת משרד השיכון לידיהם, למרות שרצו זאת, אך הדרישות שלהם במשא-ומתן הקואליציוני הן הדבר שהכי מתקרב למדיניות דיור: דרישה אחת היא להעניק סיוע ממשלתי באמצעות מענקי דיור לרוכשי דירה יד שנייה, בייחוד בערי פריפריה; ודרישה שנייה - להשלים במהירות ולהתחיל להקים את העיר החרדית שפיר, שמתוכננת באזור קריית גת.

במצב שבו אף מפלגה אחרת לא ממוקדת בענייני דיור, ושעתיד התכנון והבנייה מטושטש, כדאי לעקוב גם אחרי הדרישות הללו של יהדות התורה.