זינוק בעלייה: תנופת הבנייה הגיעה לירושלים והיא לא עומדת לעצור

הבנייה בירושלים נמצאת במגמת שינוי. בדיקת "גלובס" מעלה כי התחלות הבנייה בעיר ב-2018 גבוהות משמעותית בהשוואה לשנים האחרונות, כי מספר המגדלים בעיר בעלייה, וכי שיעור הדירות הגדולות שנבנות בה שבר את כל השיאים. קצב היתרי הבנייה, שנותן אינדיקציה מהימנה לגבי היקף הבנייה בשנים הקרובות, נמצא ברמה הגבוהה ביותר בעשור האחרון. זאת, לאחר שנים שבהן סבלה ירושלים ממדד מנופים שלילי.

לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ב-2018 החלה בנייתן של 2,875 דירות בירושלים, עלייה של 2.9% לעומת 2017. תנופת הבנייה הניכרת צפויה להימשך ב-2019, ומסתמן כי התחלות הבנייה יעלו גם על ההיקפים שנרשמו ב-2018.

עם זאת, המדד הסוציו-אקונומי של עיר הבירה עומד על 2 מתוך 10, וספק אם הבנייה המואצת תשכנע אוכלוסייה חזקה להישאר בעיר ותהפוך את מגמת ההגירה השלילית.  

לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, במהלך 2017 עזבו את העיר 6,000 תושבים לישובים אחרים, ומספרם גבוה יותר ממספר העוברים אל ירושלים. חרף ההגירה השלילית, מספר התושבים בעיר נמצא בעלייה - ב-2017 גדלה האוכלוסייה ב-18.7 אלף בני אדם - בגלל גידול טבעי ובשל עולים חדשים שמתיישבים בה.

הבנייה המואצת גם לא תפתור את בעיית המחירים: מחירי הדירות בבירה מוסיפים לשמור על רמה גבוהה שהיא הרבה מעבר ליכולתו של הירושלמי המצוי, במיוחד אם הוא ממשפחה חרדית. זאת ועוד, רבות מהדירות הנבנות הן דירות גדולות ולכן גם יקרות, ודווקא בדירות זולות יש מחסור, ועוד על כך בהמשך. 

 שיעור התחלות בנייה

שיווקי קרקע: שינוי האסטרטגיה מבנייה לעסקים למגורים

מה מקור הקפיצה הגדולה בהתחלות הבנייה בבירת ישראל? לדברי יאיר פינס, משנה למנהל רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) וראש החטיבה העסקית, מקור השינוי הוא בהחלטה של הממשלה מהשנתיים האחרונות - להוציא מכרזים לשיווק קרקעות בירושלים.

"ירושלים קיבלה בעשור הקודם החלטה אסטרטגית שאין בנייה חדשה", אומר פינס. "העיר מתקשה לפרנס את תושביה הקיימים, ובטח שלא רצתה להוסיף עוד. לכן ההחלטה הייתה לחסום דיור ולשחרר תעסוקה. המקומות שבהם הייתה בנייה חדשה הם איפה שמסיבות פוליטיות לפרנסי העיר לא הייתה ברירה.

"היום, הסיפור הגדול של ירושלים זה הסוויץ' במחשבה, במיוחד של ראש העיר החדש, משה ליאון, שמתבטא בהסכם גג שנחתם עם המדינה".

בעירייה מקדמים במקביל גם תוכניות למאות אלפי מ"ר של תעסוקה בכניסה לעיר ובמתחמים נוספים.

הנכונות לשחרר קרקעות לבנייה בירושלים מקבלת ביטוי בשיווקים. בשבוע שעבר שווקו בהצלחה לקבלנים קרקעות ל-778 יחידות דיור, כולן במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן" בשכונת מורדות ארנונה, לאחר שבמרץ שיווקה המדינה באותה השכונה קרקעות ל-659 יחידות דיור גם הן במסלול מחיר למשתכן. בסך הכול שיווקה המדינה מתחילת שנת 2019 בבירת ישראל קרקעות ל-1,437 יחידות דיור - למעלה מפי 2 מהיקף הקרקעות ששיווקה המדינה בעיר בכל 2018, וכמעט פי 4 מהקרקעות ששווקו ב-2017.

"אבל היום כבר אי-אפשר לדבר רק על תעסוקה", מוסיף פינס. "בעירייה מבינים שתושבים חדשים מייצרים גם עסקים חדשים. מכרזי מחיר למשתכן כמו מורדות ארנונה לאוכלוסייה כללית ורמת שלמה לאוכלוסייה חרדית, זה דבר שלא היה שנים, והקבלנים חיכו למכרזים האלה כמו חקלאים שמחכים לגשם בבצורת. אנחנו צפויים לצאת לשיווק השנה גם בפסגת זאב, ברשות השידור, ברמות, ובעתיד הרחוק יותר תוכניות משמעויות יותר כמו רכס לבן, תוכנית הכניסה לעיר, קירוי ציר בגין לטובת בנייה, פי גלילות. אלה פרויקטים בהיקפים שישנו את פני העיר".

אחת החברות שזכתה באוקטובר 2018 במכרזים ברמת שלמה ל-234 יחידות דיור במסלול מחיר למשתכן, היא רייסדור. יקי רייסנר, מנכ"ל ובעלי החברה, מסביר את ההחלטה להיכנס לפעילות בעיר: "בירושלים יש ביקוש יציב לדירות. בגלל ההאטה בפעילות של תושבי חוץ, העיר חוותה ירידה בביקוש לדירות שעלותן סביב 5 מיליון שקל, אך השוק של 2 מיליון שקל הוא שוק חזק, וניתן לראות את זה בהגרלות של הזכאים לדירה במחיר למשתכן, שמביאות אלפי נרשמים. מחיר של דירת חמישה חדרים ברמת שלמה במחיר למשתכן הוא 2 מיליון שקל, בעוד דירה דומה בשוק החופשי באותה שכונה נמכרת סביב 2.3 מיליון שקל". 

 פרויקט מחיר למשתכן בשכונת רמת שלמה. "אלפי נרשמים להגרלה" / צילום: רפי קוץ

בנייה לגובה: צומחת בקצב איטי בגלל השמרנות של הקהל

ירושלים אומנם החלה לצמוח לגובה, אולם בקצב איטי מדי. באפריל האחרון אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מדיניות בנייה לגובה בירושלים, כך שלאורך תוואי הרכבת הקלה יוקמו מגדלים של 20 וגם 30 קומות. אלה גבהים שלא קיימים בשכונות רבות בעיר, אבל השאלה היא אם יימצא פתרון לאיסור ההלכתי שלא לעשות שימוש במעלית שבת, שכרגע מונע מהחרדים לגור בקומות הגבוהות.

"לא נעשה סקר מה השפעת המגזר החרדי על הבנייה לגובה בעיר, שהיא שאלה מעניינת בפני עצמה. אבל בכל העולם וגם בארץ חרדים גרים בבניינים שבהם יש מעליות", אומר האדריכל דוד קרויאנקר, חוקר, סופר ומומחה בתכנון העירוני הירושלמי. קרויאנקר לא בטוח בכלל שזה ההסבר האמיתי לכך שיש מיעוט בבנייה גבוהה בעיר. "אולי זו רק אחת הסיבות, וגם זה למקומות מסוימים", הוא אומר.

לדברי אסף אביב, מנכ"ל החברה הירושלמית מ. אביב, שבונה את פרויקט לב העיר, "גם לחילונים קשה לקנות דירות בקומות גבוהות מאוד, כי הקהל הירושלמי הוא שמרני. אבל בסופו של דבר, יש מצוקת דיור בעיר, וגם החברה החרדית עוברת שינויים ולא תהיה לה ברירה. מה עושים החרדים בארה"ב? קונים רק דירות בבנייה נמוכה?"

בדיקה של מכון ירושלים לאורך שנים מראה כי משקל הדירות המוקמות בעיר במבנים של שמונה קומות ויותר, מגיע ל-40%-50%, עם חריגות כלפי מעלה בשנים מסוימות.

שפירא: "בשנים האחרונות מדברים על מספרי קומות שלא ראו בירושלים בעבר. בקריית יובל למשל, כל הבניינים שמתוכננים להתחדשות עירונית הם גבוהים מאוד. כבר לא פוחדים לחשוב בגדול. מסתכלים על תל-אביב ושואלים - למה הם יכולים ואנחנו לא".

ועדיין, בערים הגדולות האחרות בארץ משקל הדירות בבניינים בני 8 קומות ומעלה חצה מזמן את רף ה-60%, ושמונה קומות בימינו אינן נחשבות לבנייה גבוהה. אם נבדוק את משקל הדירות של 10 קומות ויותר - וגם זה לא מאוד גבוה - מכלל הבנייה הירושלמית בעשור האחרון, נגיע לחמישית בלבד מכלל הבנייה בעיר, וזה שיעור נמוך. 

 בניין לפינוי בינוי בשכונת קרית יובל. "הטופוגרפיה יכולה להיות פתרון" / צילום: רפי קוץ

המחירים: במגמת עלייה - גם חרדים רוצים דירות גדולות

מחיר דירה ממוצעת בירושלים עומד כיום על 2 מיליון שקל, עלייה של 2.9% לעומת 2017, וגם גבוה יותר מהממוצע הארצי העומד על 1.8 מיליון.

לתוך הממוצע הזה נכנסות גם דירות יוקרה בפרויקטים שהוקמו בעשור האחרון במרכז העיר, וגם דירות מחיר למשתכן.

"העוני של תושבי העיר מכתיב את סוג הבנייה. אתה חושב שיש מישהו בירושלים שיכול היה לשלם 70-80 אלף שקל למ"ר באיזשהו מגדל? אין לזה שוק בכלל", אומר קרויאנקר. "תושבי החוץ שמהווים את השוק לזה, מחפשים להתגורר במרחק הליכה מהכותל המערבי. גם רוב הרוכשים שקונים היום ברחביה, שקרובה לבית הכנסת הגדול, למרכז העיר ובמרחק הליכה לכותל, הם חרדים ודתיים".

מגמה נוספת שמסתמנת בבנייה הירושלמית היא הזינוק במספר הדירות הגדולות, שמטבע הדברים הן יקרות יותר. יאיר אסף שפירא: "חלק מזה זה חלק ממגמה כלל ארצית, שבונים גדול יותר, וגם בונים פחות דירות קטנות. וחלק מהסיפור זה הגידול של האוכלוסייה החרדית. יש באוכלוסייה הזו כאלה שיכולים לרכוש דירות גדולות.

"האוכלוסייה החרדית מאוד מגוונת והפערים בתוך האוכלוסייה החרדית גדולים יותר מאשר הפערים בין חרדים ללא חרדים. ברגע שאתה צריך לשכן משפחה מאוד גדולה בדירה - היא לא יכולה להיות דירה קטנה".

התחדשות עירונית: המספרים מזנקים - 4,500 יחידות דיור אושרו

חלקה של ההתחדשות העירונית במספר ההיתרים שניתנו בשנה החולפת, אומנם עדיין לא גדול, אך לדברי עמית פוני-קרוניש, ראש מינהלת התחדשות עירונית בעיריית ירושלים, בשנים הקרובות הוא צפוי לגדול משמעותית: "לפני חמש שנים ירושלים החליטה שהיא לא תיתן רק לכוחות השוק להכתיב את המציאות, והוחלט על הקמת מינהלת עירונית, ועל פטור מהיטלי השבחה בתוכניות פינוי-בינוי.

"בשנים 2018-2019, פרויקטים של פינוי-בינוי, שמקודמים כבר שנים, התחילו לצאת לפועל ולהתממש. הראשון היה במתחם המקשר, ואחריו פרויקט נוסף בטהון בקריית יובל ובקטמון. בסך הכול נמצאות היום בביצוע 300 יחידות דיור במסגרת פינוי-בינוי, וניתנו גם היתרים ל-321 יחידות דיור במסגרת תמ"א 38 ברחבי העיר ב-2018.

"אבל המספרים האלה הם חלוצים, והם יזנקו בשנים הקרובות, כי יש בירושלים 4,500 יחידות דיור מאושרות לביצוע בהתחדשות עירונית - חדשות וישנות - שנמצאות בשלבים שונים של בקשות להיתרים".

פוני-קרוניש אינו מוטרד ממגבלות הבינוי שמאפיינות את המגזר החרדי, ומקשות על מימוש התחדשות עירונית בשכונות חרדיות, לדבריו, "היתרון בירושלים שהטופוגרפיה שלה יכולה להיות פתרון. אפשר להקים בניין של 16 קומות, שחלקן יהיו מתחת למפלס הקרקע וחלק מעל. אנחנו מקדמים כמה מתחמים, ביניהם ברמות פולין, בנווה יעקב, בקריית שמואל, שבהם בהחלט ניתן לממש התחדשות עירונית, אם בדרך של בנייה נמוכה בתכסית גבוהה והרבה דירות בקומה, או באמצעות קרקע משלימה".

המרחב העירוני: "הגורם המשפיע על התכנון זו ההתחרדות"

התחרדות העיר והעוני של תושביה, הם שני הגורמים העיקריים שמשפיעים לדעתו של קרויאנקר על התכנון והבנייה בירושלים: "מרכז ירושלים קיבל תנופה מסוימת בגלל הרכבת הקלה, אבל לא התפתח כמעט בכלל והיא לא גרמה לשינוי מהותי.

"נכון שהרחוב נראה קצת יותר טוב אבל חזיתות המבנים נראות מרופטות. תסכל על צומת הרחובות יפו, המלך ג'ורג' ושטראוס, שיש בו מבנים בני קומה אחת עם גגות רעפים, מימי ראשית המנדט. החנויות לאורך רחובות המלך ג'ורג', בן יהודה, יפו, זה הכל שמעטס ב-15 שקל, חנויות נעליים זולות - באסטה אחת גדולה.

"ירושלים היא עיר ענייה. אין כוח קנייה וכשאין כוח קנייה - לא קורה כלום. במדרחוב של אלרוב בממילא יש חנויות מפונפנות, שחלקן עברו ממרכז העיר. לב העיר דעך מסיבה מאוד פשוטה: בשנות ה-50, 60, וה-70 של המאה ה-20 זה היה מקום אליו נהר כל הנוער עם 12 בתי קולנוע. היום אין יותר לאן לנהור. הכול מתרכז בקניונים.

בשכונות החרדיות יש הרבה מסחר ברחובות.

"שכונת מאה שערים היא הדבר הכי מרופט בעולם. יד פקח לא נוגעת שם. זה מביא למסקנה אחת: הגורם הראשי שמשפיע על התכנון והבנייה בירושלים זו ההתחרדות".
לאור זאת, קרויאנקר מתקשה לראות משהו מהמשוואה של העוני וההתחרדות משתנה בעתיד הנראה לעין. "מה שיקבע את עתיד העיר זו הדמוגרפיה, והיא מספרת סיפור מאוד ברור. האוכלוסייה החרדית גדלה מאוד והעיר מוסיפה להיות ענייה", הוא חורץ.