האב, הבן ורוח הבלוקצ'יין: חנן מור מצא דרך מקורית למימון המלון הפולני שלו

קבוצת הנדל"ן חנן מור  פרסמה בתחילת השבוע שעבר את דוחותיה הכספיים לרבעון הראשון של 2019, עם ירידה ניכרת בהכנסות וברווחים בהשוואה לרבעון המקביל בשנה שעברה. בדוחות נרשם גם גידול בהוצאות המימון של החברה, הנובעות בעיקר מהלוואה של כ-40 מיליון שקל שלקחה החברה בפולין לצורך הקמת מלון "פארק אין" שהיא מפעילה שם בעיר פוזנן.

ל"גלובס" נודע כי מלבד הלוואות בנקאיות, קבוצת הנדל"ן מצאה דרך מקורית למימון הנכס הפולני שלה. בר מור, בנו של יו"ר ובעל השליטה בקבוצה חנן מור, גייס באחרונה ממשקיעים הלוואות בגובה של כמיליון שקל באמצעות סטארט-אפ פינטק שהקים, ששמו Agora. הלוואות אלה, המובטחות בתזרים המזומנים של חנן מור, נושאות ריבית שנתית של 6%, ולחברה יש אפשרות לפרוע אותן בתוך 30 יום.

מור הצעיר הוא מנכ"ל הסטארט-אפ Agora, שאותו הקים יחד עם חברו ליאור דולינסקי, ששירת עמו בצה"ל ביחידת 8200. בשיחה עם "גלובס" סיפר מור כי החברה פיתחה פלטפורמת תוכנה למימון המונים, מסחר משני והנזלה של נדל"ן, המשתמשת בין השאר בטכנולוגיית בלוקצ'יין - מסד נתונים מבוזר, שעליו מבוססים רבים מהמטבעות הדיגיטליים - וחוזים חכמים.

לדבריו, הפלטפורמה מאפשרת להשקיע בחלקים מנכסים מניבים גם בסכומים נמוכים יחסית, החל ב-10,000 שקל. עבור בעלי הנכסים, הסטארט-אפ מציע פתרון מימון ונזילות אלטרנטיבי, למי שמעוניין למכור חלק מהנכס שלו ולא את כולו.

הסטארט-אפ, שנוסד לפני כשנה, מעסיק כיום חמישה עובדים במשרד במגדל שלום בתל-אביב. לדברי מור, אגורה גייס בספטמבר 2018 השקעה ראשונית של כ-350 אלף דולר ממשקיעי אנג'ל.

בנוגע לכספי ההלוואות שגויסו ממשקיעים עבור המלון של חנן מור בפולין אומרת Agora כי הם מוחזקים בנאמנות בבית ההשקעות אלטשולר שחם. "בעתיד נרצה שהמשקיע בפרויקט יוכל להפוך לשותף בנכס באמצעות אגורה", הוסיף מור.

למשפחת מור יש כנראה חיבה למטבעות דיגיטליים: בדצמבר 2017, כשהייפ הביטקוין היה בשיאו והמטבע זינק לשווי שיא של 20 אלף דולר, פרסמה החברה מודעה תחת הכותרת "ביטקוין - לראשונה בישראל קונים בית בביתקוין". בחברה הסבירו אז כי הם מאפשרים ללקוחות "לממש את מטבע הביטקוין ולשלם באמצעותו על דירה חדשה בפרויקט היוקרה TEN בנתניה".

 מייסדי הסטארט-אפ Agora, ליאור דולינסקי ובר מורצילום / צילום: נועה מוצפי

אם מישהו מלקוחות חנן מור השתמש בביטקוין לרכישת דירה באותה תקופה, הוא כנראה מתחרט על כך כיום. זאת, לאחר ששווי המטבע צנח ביותר מ-70% בשנת 2018. לאחר שהתאושש מעט בחודשים האחרונים, מחירו התנודתי של הביטקוין (BTC ) נע בתחילת השבוע הנוכחי סביב 8,700 דולר, לפי נתוני אתר CoinMarketCap.

החברה הכפילה את שוויה בשלוש שנים

מניית חנן מור , שהתחילה להיסחר בבורסת תל-אביב ב-2006, הכפילה את שוויה בשלוש השנים האחרונות, ומשקפת כיום לחברה שווי שוק של כ-235 מיליון שקל. בעלי השליטה בחברה הם היו"ר חנן מור והמנכ"ל אבי מאור, המחזיקים ב-73% ממניות החברה. עד היום גייסה החברה חוב באמצעות חנן מור אגח ה  שהנפיקה, ומתוכן ארבע נפרעו במלואן.

נוסף על מכירת דירות, שטחי מסחר וקרקעות, מפעילה קבוצת חנן מור בפולין, באמצעות החברה-הבת Momo, את מלון "פארק אין" שהקימה בעיר פוזנן, הכולל 166 חדרים ושטח של 500 מ"ר להשכרה. בניית המלון, שמופעל ומנוהל עבור החברה על ידי רשת רדיסון, הסתיימה במחצית השנייה של 2018, והוא התחיל לפעול בנובמבר 2018. עלות הקמת המלון, לדברי חנן מור, הייתה כ-69 מיליון שקל.

מדוחותיה הכספיים של חנן מור, עולה כי הכנסותיה הכוללות ברבעון הראשון של 2019 הסתכמו ב-32.7 מיליון שקל - ירידה של 60% בהשוואה להכנסות של 83.4 מיליון שקל ברבעון המקביל ב-2018. הרווח הגולמי הרבעוני של קבוצת הנדל"ן צנח ב-83% לכ-3 מיליון שקל, בהשוואה ל-17.6 מיליון שקל ברבעון המקביל, ואילו הרווח הנקי לתקופה זו ירד ל-1.7 מיליון שקל, בהשוואה ל-7.6 מיליון שקל בתקופה המקבילה.

עוד עולה מהדוחות הכספיים כי הכנסותיה של החברה מפעילות המלון בפולין הסתכמו ברבעון הראשון ב-1.9 מיליון שקל. לעומת זאת, עלות הפעלתו של המלון הסתכמה בכ-2.3 מיליון שקל באותו רבעון. נכון לסוף הרבעון הראשון, עלות המלון בספרי החברה מסתכמת ב-2.69 מיליון שקל.

יתרת ההלוואות שנטלה חנן מור מתאגידים בנקאיים, נכון לסוף הרבעון הראשון, מסתכמת ב-45.2 מיליון שקל, בהשוואה ל-6.1 מיליון שקל בסוף 2018. החברה מסבירה כי "הגידול נובע בעיקר מהלוואת זמן ארוך בגין בית המלון בפולין". הוצאות המימון של החברה גדלו ברבעון הראשון ל-5.5 מיליון שקל, בהשוואה ל-2.6 מיליון שקל ברבעון המקביל ב-2018. לדברי החברה, "עיקר הגידול נובע משינוי ביחס של שער החליפין בגין הלוואה במטבע חוץ לחברה בת בפולין, בסך כשני מיליון שקל, וכן מהפסקת היוון עלויות מימון למלון בפולין שהופעל בנובמבר 2018".

בקשר להלוואה שהתקבלה בפולין, מציינת החברה בדוחותיה הרבעוניים כי "בפברואר 2019 הומרה ההלוואה ששימשה לבניית המלון שבבעלות Momo, מהלוואת זמן קצר לזמן ארוך, ללא שינוי בתנאי ההלוואה, וזאת לאחר ש-Momo השלימה את התנאים המוקדמים לפי הסכם המימון מ-2 בפברואר 2017 עם הבנק. כתוצאה מהמרת ההלוואה, יתרת הסכומים הפנויים בסך כ-10 מיליון שקל שימשו תזרים פנוי של החברה".