רישום הדירות התעכב - הקבלן ועורכי הדין חשופים לתביעת נזיקין

בית המשפט המחוזי בתל-אביב פסק לאחרונה כי חברת גאון נדל"ן ומשרד עורכי הדין דורון טיקוצקי קנטור גוטמן ושות' הפרו את התחייבותם כלפי רוכשי דירות בפרויקט חדש שהקימה החברה ברחוב חברון 6 ברמת-גן, לרשום את הבניין כבית משותף, וזאת 7 שנים לאחר שהבניין אוכלס. בית המשפט מינה את עו"ד אלון סמואל ככונס נכסים לביצוע רישום הבית המשותף ורישום הדירות על-שם הרוכשים. אי-רישום, כידוע, יכול לחבל בעסקאות מכר דירות ומחליש את חזקת הדיירים בנכסיהם.

בתביעה שהגישו 9 משפחות לבית המשפט נגד החברה ומשרד עורכי הדין, נטען, באמצעות עורכי הדין אלון סמואל ותומר אזרחי ממשרד יוסף סמואל ושות', כי בין השנים 2009-2012 רכשו התובעים דירות בפרויקט שכלל 11 יחידות דיור. במסגרת ההסכמים עם הרוכשים, התחייבה החברה לרשום את הדירות כיחידות נפרדות בבית משותף. 

בחלק מההסכמים התחייב הקבלן לבצע את הרישום בתוך 24 חודשים ממועד גמר בניית הבניין, ובחלקם תוך 60 חודשים מהמועד. בחלק מההסכמים לא צוין מועד לרישום הבית המשותף. על-פי ההסכמים, משרד עורכי הדין דורון טיקוצקי קנטור גוטמן ושות', שייצג את החברה, קיבל מכל רוכש סך של 1.75% ממחיר הדירה שרכש. למרות זאת, עד היום הבניין לא נרשם כבית משותף. 

לטענת התובעים, הקבלן ומשרד עורכי הדין הפרו את ההסכמים הפרה יסודית בכך שלא רשמו עד היום את הדירות כיחידות בבית משותף. לכל המאוחר היה על החברה לרשום את הבניין המשותף עד ספטמבר 2016, וגם ביחס לדיירים שבהסכמים עמם לא נקבע מועד לרישום הבית המשותף, הייתה מוטלת על הקבלן החובה לרשום את הדירות כבית משותף תוף פרק זמן סביר. בפועל, חלפו כבר יותר משבע שנים מאז שהבניין אוכלס, והקבלן לא עמד במחויבותו לביצוע הרישום.

עוד טענו התובעים כי טרם ניתנה תעודת גמר לבניין בגלל מחדלי הקבלן שביצע חריגות בנייה לרבות בניית מחסנים בלתי חוקיים, ולכן הוא כלל לא ניסה להשיג תעודת גמר ולא פנה ללשכת רישום המקרקעין לצורך ביצוע רישום בית משותף. לטענת התובעים, עורכי הדין קיבלו שכר-טרחה של מאות אלפי שקלים מהדיירים לצורך ביצוע הרישום ולא עשו זאת, ובכך הפרו את חובת הנאמנות כלפי הדיירים. על כן התובעים מבקשים מבית המשפט למנות כונס נכסים שישלים את הרישום.

מנגד טענו הנתבעים כי הסיבה לאי-רישום בית משותף נעוצה במחדלי התובעים, שכן, אחת המשפחות בבניין, שנמנית בין התובעים, ביצעה עבירות בנייה חמורות אשר מסכנות את יציבות הבניין, כשחצבה פתח כניסה בקירות הממ"ד בדירתה. לטענתם, רק בגלל אותן חריגות, מחלקת הפיקוח בעיריית רמת-גן מסרבת להעניק לבניין תעודת גמר ולכן לא ניתן לרשום את הבניין כבית משותף. על-פי ההסכמים, במידה והעיכוב ברישום נובע ממחדלי הדיירים, אין חובה על הנתבעים לבצעו.

לטענת הנתבעים הדיירים לא עשו דבר על-מנת להסדיר את חריגות הבנייה שביצעה אותה משפחה, ולא דרשו ממנה להסיר אותן ולא דיווחו על החריגות לעירייה. "החציבה בקיר ממ"ד המהווה קיר יסוד תומך לכל הבניין ולמגדל הממדים שמעליו חמורה ומסוכנת ביותר" ציינו הנתבעים. לטענתם, יש לחייב את התובעים לסלק את חריגות הבנייה שביצעו ולאחר מכן לאפשר לחברה לבצע את הרישום, כאשר אין להחשיב את התקופה שבה העיכוב נגרם בגלל סיבות שלא בשליטת החברה. לכן על-פי ההסכמים, ועל-פי חוק המכר, לא חלף המועד לרישום הבית המשותף.

עוד טענו הנתבעים כי התשלום לעורכי הדין היה בגין השתתפות בכל ההוצאות המשפטיות של הפרויקט לרבות עריכת ההסכמים, קיום פגישות, טיפול בערבויות, טיפול במשכנתאות, ורישום הבניין כבית משותף מהווה חלק מזערי בו.

השופט נפתלי שילה קיבל את התביעה וקבע כי חריגות בנייה באחת הדירות בבניין אינן מהוות עילה לאי-רישום בית משותף. "במקרה כזה לא ניתן להפוך את כל הדיירים לבני-ערובה" קבע שילה. "יש לנסות לרשום את הבניין כמשותף ולכל היותר לא לייחד את הדירה החורגת ולא לרשום אותה על-שם בעליה ולחלופין לרשום אותה עם הערה אודות חריגות הבנייה. היה על החברה לפעול נמרצות לקידום הרישום והיא לא פעלה כמתחייב וכמצופה ממנה". שילה דחה את הטענה כי אין להכריח את החברה לבצע רישום הנוגד את ההיתר. "מי שנפגע מאי הרישום הם התובעים", קבע. "החברה לא תינזק מכך ואין הצדקה לעיכוב המתמשך ברישום".

עוד קבע שילה בפסק הדין כי העובדה שהדיירים לא פעלו נגד המשפחה שביצעה את חריגות הבנייה על-מנת שתסיר אותן, לא גורעת מחובתו של הקבלן לפעולה לקיים את התחייבותו. "הנתבעים היו חייבים לרשום את הבניין או לפחות לנסות לרשום אותו וזאת לאור מחויבותם לפחות לכל יתר הדיירים שהם תמי-לב, ואין להם כל אחריות לחריגות שבוצעו בדירת השכנים" נקבע. בנוסף, נדחתה טענת החברה כי החריגות באחת הדירות גרמו לכך שטרם הגיע מועד גמר הפרויקט שרק לאחריו חלה חובת הרישום. שהרי, למרות חריגות הבנייה, בניית הפרויקט הסתיימה והדירות נמסרו לדיירים.

בשאלת לוחות הזמנים הזכיר שילה כי תיקון לחוק המכר שנכנס לתוקף באפריל 2011 וחל אמנם רק על אחד מרוכשי הדירות בבניין, קובע כי על הקבלן לרשום את הבניין כבית משותף בפנקס בבתים המשותפים תוך שנה ממועד מסירת החזקה בדירה, ואת הדירה לרשום תוך חצי שנה לאחר מכן. עיריית רמת-גן הנפיקה טופס אכלוס לפרויקט בספטמבר 2011, ומיד לאחר מכן הדירות נמסרו לדיירים. מכאן שלכל המאוחר רישום הבית המשותף היה צריך להסתיים בחודש ספטמבר 2016, שאז חלפו 60 החודשים שנקבעו בחלק מההסכמים.

"זלזול מופגן וחוסר אכפתיות מצד החברה"

"ברור כי מדובר באיחור משמעותי ביותר ובלתי סביר והדבר מהווה הפרה יסודית של ההסכם" קבע שילה. "ביחס לדיירים שבהסכמים איתם נקבעו מועדים, המועדים חלפו לפני כמה שנים. למרות שניתנו לחברה הזדמנויות רבות לתקן את מחדלה, היא לא עשתה דבר וישבה בחיבוק ידיים. גם בהסכמים שבהם לא ננקב מועד לרישום ברור כי בחלוף יותר משבע שנים מאכלוס הבניין עבר הזמן הסביר להשלמת הרישום".

שילה הוסיף כי "העובדה שטרם התקבלה תעודת גמר מהעירייה לא מצדיקה איחור ברישום", והזכיר כי גם במחלקת הפיקוח בעיריית רמת-גן העידו כי לא נעשתה כל פנייה על-ידי החברה לצורך הוצאת תעודת גמר לבניין. עוד קבע שילה כי החברה לא נתנה כל הסבר מדוע לא טרחה להשיב לפניות הרבות של הדיירים שביקשו ממנה לקיים את חובתה לרישום הבניין. "העדר כל תשובה לפניותיהם החוזרות מלמדת על זלזול מופגן וחוסר אכפתיות מצד החברה", קבע.

שילה לא קיבל את הטענה כי רישום הבניין במצבו "חושף את הבניין לסיכונים הנדסיים חמורים עד לקריסת הבניין", וקבע כי אין כל קשר בין רישום הבניין לחוזק, ולדבריו, במידה והמצב הבטיחותי של הבניין הושפע מחריגת הבנייה שביצעה אחת המשפחות, הרי שהוא מצוי באחריותה.

לגבי עורכי הדין נקבע כי אינם יכולים להסתתר מאחורי הטענה כי הקבלן הורה להם לחדול מהטיפול ברישום הבית המשותף, לאחר שהדיירים הגישו נגדו תביעת ליקויי בנייה. במצב זה, היה על עורכי הדין להודיע לדיירים כי הם מצויים בניגוד עניינים ולבקש מהם להשתחרר מתפקידם בביצוע הרישום. יש לדחות את טענת עורכי הדין שאין להם מחויבות כלפי הדיירים מאחר שהלקוחה שלהם היא החברה בלבד וההסכמים הם בין הדיירים לקבלן בלבד.

עורכי הדין קיבלו תמורה עבור ביצוע הרישום וחובת הנאמנות שלהם בכל הנוגע לרישום היא לא רק כלפי החברה אלא גם כלפי הדיירים ששילמו להם ממיטב כספם לצורך ביצוע הרישום. שילה אף ציין בפסק הדין כי "נראה שהחברה רצתה "להעניש" את הדיירים על כך שהגישו נגדה תביעת בגין ליקויי בנייה. ברם החברה לא יכולה הייתה להתנער ממחויבותה והיא הפרה אותה".

שילה קיבל את התביעה וקבע כי החברה ומשרד טיקוצקי הפרו את התחייבותם לפעול לרישום הבית המשותף ולפיכך מינה את בא-כוח התובעים עו"ד אלון סמואל לכונס נכסים לצורך רישום הבניין כבית משותף ורישום הדירות על-שם התובעים. עוד נקבע כי הדלת בפני התובעים להגיש תביעת פיצויים פתוחה. בנוסף חייב שילה את הנתבעים בשכר-טרחה בסך 117 אלף שקל.

מגאון נדל"ן ומשרד עורכי הדין דורון טיקוצקי קנטור גוטמן ושות' נמסר: "אנו לומדים את פסק הדין, אולם מעיון ראשוני בו עולה כי הוא מושתת על אמירות חלקיות ומתעלם מראיות שונות שהובאו בפני בית המשפט לכך שלא ניתן היה עד כה לבצע את הרישום, עקב חריגות בנייה שביצעו חלק מהדיירים עצמם והתראה על כך בהחלט נמסרה לדיירים, שלא כפי שנכתב. אנו שוקלים בכובד-ראש כיצד לפעול ויתכן מאד שנערער על פסק הדין".