דירה שנמכרה בפירוק חברה לא זכאית לחישוב מס מופחת

לאחרונה פורסמה הוראה פנימית של החטיבה המקצועית ברשות המסים, לפיה כאשר נמכרת דירה שהתקבלה אגב פירוק היא אינה זכאית למיסוי מופחת לפי החישוב הלינארי.

החישוב הלינארי החדש הוא חישוב מס מופחת המיועד לדירות מגורים, לפיו השבח שנצבר מיום רכישת הדירה ועד ליום 31.12.13 פטור ממס, ואילו יתרת השבח תחויב בשיעור מס של 25%, לפי היחס בין התקופות.

כמובן שלהחלטה זו יש השפעה גדולה על מיסוי מכירות של דירות מגורים רבות בישראל.

ההוראה החדשה מתבססת על סעיף 72ב לחוק, המונעת ממי שקיבל דירה במסגרת פירוק של חברה שימוש בזכאות לפטורים אישיים ממס שבח המוענקים למוכר דירת מגורים במסגרת פרק חמישי 1 - לדוגמה, פטור דירה יחידה, פטור לדירה שהתקבלה בירושה - אלא אם כן ישלם מס באחד משני מסלולי מס חלופיים, לפי החישוב הגבוה מביניהם.

חלופה ראשונה: חיוב במס של החברה במועד הפירוק בגין העברת המקרקעין לבעל המניות, וזאת במקום הפטור שניתן להעברה אגב פירוק מכוח הוראת סעיף 71 לחוק מיסוי מקרקעין.

חלופה שנייה: חיוב במס של בעל המניות על חלוקת דיבידנד בעין בגין המקרקעין שהועברו אליו במועד הפירוק על ידי החברה.

לחלופה הגבוהה מבין השתיים יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית מיום הפירוק ועד ליום מכירת הדירה.

אין בסיס לפרשנות המרחיבה

לדעתנו, ההוראה בעייתית ואינה נכונה, וזאת מכמה טעמים.

1. הוראת סעיף 72ב איננה חלה על איגוד שהיה איגוד מקרקעין ממועד היווסדו או מיום 1.1.85, לפי המאוחר. לפיכך, דירה שהתקבלה מפירוק של איגוד מקרקעין כזה איננה כפופה לדעתנו למסלולי המיסוי החלופיים וניתן לעשות שימוש בפטור אישי במכירתה בלי מגבלות.
2. הוראת סעיף 72ב מתייחסת אך ורק לשימוש בפטורים לפי פרק חמישי 1, ואיננה חלה לפי לשונה על החישוב הלינארי החדש, שהוראותיו מצויות בפרק אחר לחוק מיסוי מקרקעין שעניינו בשיעורי המס.
3. ההנחיה המחמירה של רשות המסים, מבוססת על כך שהחישוב הלינארי החדש נקבע כתחליף לצמצום הפטורים מכוח פרק חמישי 1 - ביטול הפטור של מכירת דירה פעם בארבע שנים - וכן שיעור המס, משקפים מדיניות פטורים רחבה שהייתה נהוגה קודם לתיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין.

לטעמנו, אין בסיס ענייני ולשוני לפרשנות המרחיבה של רשות המסים, לאור ההבדל המהותי בין פטורים מכוח פרק חמישי 1 המותנים בקיומם של תנאים אישיים של הנישום, לעומת החישוב הלינארי החדש שתחולתו תלויה בטיב הנכס הנמכר (דירת מגורים מזכה) והוראותיו קבועות בפרק של שיעורי המס ולא בפרק חמישי 1 לחוק.

לו רצה המחוקק להחיל את הוראת סעיף 72ב גם על הזכאות לחישוב הלינארי החדש, היה צריך לתקן את הוראות החוק, ותיקון זה אינו יכול להתבצע על ידי רשות המסים בדלת האחורית, בלי שקיימת ביקורת של הגוף המחוקק על ההחלטה, ומבלי להגן על אינטרס ההסתמכות של פירוקים שנעשו קודם לתיקון.