יזם תמ"א לא יוכל לסחור בזכויותיו בניגוד לרצון הדיירים

התפתחות תחום ההתחדשות העירונית הולידה עמה מספר רב של יזמים חדשים בענף הבנייה, אשר במקרים לא מעטים הינם חסרי כל ניסיון מוקדם ביזום וביצוע פרויקטים של בנייה. למצער, עובדה זו לצד המורכבות שביזום וביצוע פרויקטים מסוג תמ"א 38, הובילו לכשלים במספר לא מועט של מיזמים, בהם במקום להשביח את הנכסים ואת איכות חייהם, בעלי הדירות מצאו עצמם נגררים בעל כורכם להליכים משפטיים ארוכים, שעה שהם נותרים לחיות באתר בנייה.

אף שלאחרונה המחוקק הסדיר את סוגיית המארגנים וקבלני החתימות בחקיקה ונראה כי הטיפול בסוגיה התפתח והשתכלל, גם היום אנו עדים למקרים לא מועטים בהם יזמים, אשר אינם מסוגלים לעמוד בהתחייבויותיהם לביצוע הפרויקט, סוחרים בהסכמים חתומים לביצוע פרויקטים. זאת מבלי לקבל תחילה את אישור בעלי הדירות לשינוי והכל במטרה למזער את הפסדיהם.

סוגיה מעין זו נדונה לאחרונה על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב - ה"פ (ת"א) 62104-11-17. שם, בעלי הדירות ברחוב עין יהב 3, 5 ו-7 בחולון הוחתמו על הסכם תמ"א 38 בסוף 2014, כאשר הצד להסכם היה היזם המקורי. אלא שכשנה וחצי לאחר התחלת החתמת בעלי הדירות על הסכם תמ"א 38, יזמים חדשים צירפו את חתימתם להסכם התמ"א מבלי לקבל את הסכמת הבעלים.

הסכם התמ"א 38 לא ממוש עד היום ואף לא הוצא היתר בנייה לפרויקט. ב-5.6.17 הודיעו בעלי 9 מבין 48 הדירות, החתומים על ההסכם, כי לא נתנו את הסכמתם להחלפת היזם המקורי עת חתמו על ייפויי הכוח, ולכן ההסכם עם היזמים החדשים אינו מחייב אותם.

כתוצאה מכך הוגשה בנובמבר 2017 התובענה על ידע היזמים החדשים - א.בדלי בניין והשקעות בע"מ וחברת או.טי אחזקות בע"מ - בה נתבקש בית המשפט להצהיר שההסכם לחיזוק ושיפוץ הבית המשותף תקף ומחייב את בעלי הדירות שחתמו עליו.

לשיטתם של היזמים החדשים, האפשרות שניתנה ליזם המקורי - א.פ.ג. הנדסה בע"מ - להקים חברה לביצוע הפרויקט מאפשרת להם להיכנס בנעליו ולהמשיך את ביצוע הפרויקט במקומו, והכל תחת המטרייה של חברת הפרויקט.

לעומתם, הבעלים שהתנגדו לבקשה טענו כי חתמו על ההסכם לביצוע הפרויקט עם היזם המקורי ומשכך, אין לאכוף עליהם לבצע פרויקט כה מורכב עם יזם שהם לא מכירים ובטח שלא נבחר על ידם. הבעלים הוסיפו וטענו כי האפשרות שניתנה ליזם בהסכם להקים חברה לביצוע הפרויקט, אינה יכולה להתפרש כזכותו לסחור בזכויותיו והתחייבויותיו לביצוע הפרויקט מבלי לקבל את הסכמתם מראש.

בית המשפט המחוזי לא קיבל את טענות היזמים החדשים וקבע, כי דין הבקשה להידחות. בין היתר נפסק כי העובדה שבעלי הדירות אפשרו ליזם המקורי להקים חברה פרויקטאלית, נועדה אך ורק על מנת לאפשר לו להפריד את פעילותו העסקית והיא אינה יכולה ללמד על אישורם למפרע לסחור בזכויותיו וחובותיו הקבועות בהסכם.

לכן, אף שהיזמים החדשים החתימו חלק מבעלי הדירות על נספח תוספת להסכם, עצם השימוש בשם חברת הפרויקט בכותרת הנספח אינה מכשירה אותם כיזמי הפרויקט ובכדי שהדבר יוכשר מן ההכרח הוא שבנספח ייכתב במפורש, כי בחתימתם בעלי הדירות מאשרים את היזמים החדשים כיזמי הפרויקט במקום היזם המקורי, ושעל נספח זה יחתמו רוב הבעלים הדרוש בחוק לביצוע הפרויקט.

יתרה מזאת, בהיותו של פרויקט תמ"א 38 ארוך ומורכב, הליך בחירת היזם המתאים לביצוע הפרויקט הינו קריטי להצלחתו, כאשר בין הצדדים נדרש אמון מיוחד שעה שהבניין שבו חיים הבעלים עתיד להפוך, למשך תקופה לא מבוטלת, לאתר בנייה על כל המשתמע מכך.

במטרה להימנע ממצב דברים זה, נמליץ לבעלי הדירות לדרוש, עוד בשלב המכרזי טרם בחירת היזם, גילוי ושקיפות לעניין זהות היזם שיתקשר עמם ומי שפועל מטעמו, ולקבוע הוראות ברורות בהסכם שאוסרות על היזם להסב את זכויותיו וחובותיו. 

הכותב הוא שותף במשרד עו"ד מינצר-כרמון, נסים ושות', המתמחה בהתחדשות עירונית.